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Le règlement de copropriété devra indiquer les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative
D’ici novembre 2021, toutes les copropriétés devront modifier leur règlement de copropriété pour nommer, s’il y en a, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. En effet, c’est l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 209 de la loi Elan qui précise : « L’existence des parties communes spéciales et celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Mais savez-vous identifier les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ? Pour être plus au clair, voyons ensemble un peu plus en détail ces deux notions.
Définition des parties communes spéciales
La loi Elan a ajouté à la loi du 10 juillet 1965 un nouvel article 6-2 précisant la définition des parties communes spéciales : ce sont celles « affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires ».
Cela signifie que les parties communes spéciales ne concernent que quelques copropriétaires. Cela s’applique bien aux immeubles à plusieurs bâtiments.
Prenons l’exemple d’un immeuble avec un garage à vélo dont seuls les copropriétaires du bâtiment B ont l’accès. Le garage à vélo est alors une partie commune spéciale de l’immeuble dans son ensemble.
Un autre exemple serait un toit terrasse sur l’un des deux bâtiments de l’immeuble. Le toit terrasse serait alors une partie commune qualifiée de spéciale.
Dès lors qu’il y a création de parties communes spéciales, il y a charges spéciales associées. Cela signifie que seuls les copropriétaires affectés aux parties communes spéciales sont redevables des charges spéciales associées à hauteur de leur quote-part détenue des parties communes. De nombreux litiges ont eu lieu à ce sujet, d’où l’intention de la loi Elan de clarifier l’existence de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété.
Par ailleurs, les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises à deux moments :
- Soit au cours d’une assemblée spéciale où seuls les copropriétaires concernés seront conviés ;
- Soit au cours de l’assemblée générale annuelle réunissant tous les copropriétaires : dans ce cas, seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote.
Définition des parties communes à jouissance privative
De la même façon, la loi Elan est venue ajouter un article 6-3 à la loi du 10 juillet 1965 pour définir les parties communes à jouissance privative : ce sont « les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. ». Le texte précise que « Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est rattaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ».
Il s’agit par exemple d’un palier qui ne dessert qu’un seul appartement ou une partie de cour extérieure qui n’est accessible que depuis un seul appartement de la copropriété.
Conformément aux dispositions de l’article 209 II de la loi Elan, le copropriétaire qui a obtenu ce droit de jouissance doit le faire répertorier dans le règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021. À défaut, son droit de jouissance ne sera pas reconnu et sera inexistant.
Ainsi, cette partie commune à jouissance privative ne pourra pas être transmise au moment de la vente du lot. Pis encore, si la partie commune à jouissance privative n’est pas inscrite dans le règlement de copropriété, la vente pourrait être annulée ou le prix de vente diminué puisque la partie commune ne serait pas comptabilisée.
Comment mettre en conformité le règlement de copropriété avant novembre 2021 ?
Maintenant que vous savez ce qu’il faut faire, voyons comment le mettre en application.
Avec la loi Elan et l’obligation de réformer le règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021, vous avez l’obligation, en tant que syndic bénévole ou coopératif, de mettre à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale la nécessité de mise en conformité du règlement de copropriété.
Le jour du vote, la décision de mise en conformité doit être prise à la majorité des voix exprimée des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C’est la majorité de l’article 24 de la loi de 1965.
Une fois approuvées, les modifications sont effectuées et publiées par le notaire. Cette publication est indispensable pour rendre les dispositions du règlement de copropriété opposables à tous, c’est-à-dire aux copropriétaires mais également aux futurs acquéreurs de l’immeuble.
Le coût du notaire est réparti entre tous les copropriétaires à hauteur de leur quote-part détenue des parties communes.
Quels sont les risques en cas de défaut de mise en conformité du règlement de copropriété ?
Pour le syndicat des copropriétaires
Comme dit précédemment, la mise en conformité du règlement de copropriété est indispensable pour ne pas priver les copropriétaires concernés de leur droit de jouissance. Par ailleurs, la mise en conformité permet une répartition plus juste des charges de copropriété.
À défaut, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être engagée.
Pour le syndic de copropriété
En tant que syndic, vous avez pour mission de faire exécuter les dispositions du règlement de copropriété et de le tenir à jour. Ainsi, si vous manquez à l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété suite à l’entrée en vigueur de la loi Elan, vous pouvez engager votre responsabilité pour faute de gestion.
Rassurez-vous, dans les faits, aucun syndic bénévole ni coopératif n’a été condamné pour ce type de manquement ! Toutefois, nous vous recommandons de mettre en conformité votre règlement de copropriété avant l’échéance du mois de novembre pour éviter des répercussions trop lourdes sur votre copropriété.
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