Propriétaire bailleur : que faut-il savoir sur la location meublée en copropriété ?

La location meublée en copropriété, est-ce possible ?

Avant de savoir si la location meublée en copropriété est envisageable, il convient de s’intéresser aux spécificités de ce type de contrat : 

• L’ameublement : pour que le bien immobilier soit qualifié de location meublée, le propriétaire doit tout meubler. C’est-à-dire installer les fournitures principales, comme le canapé, le lit ou le frigo, mais également les petites fournitures, telles que les couverts, les casseroles, les assiettes, le matériel d’entretien ménager, etc ;
• L’inventaire des biens : lors de l’état des lieux, il faut présenter l'inventaire de tous les équipements ;
• La durée du bail : elle est fixée à un an minimum avec tacite reconduction (neuf mois pour un logement étudiant). A l'inverse, un contrat de bail normal a une durée de trois ans ;
• Le préavis : le locataire peut donner congé sous un délai d’un mois, contre trois mois pour les locations vides situées hors zone tendue. De son côté, le propriétaire doit prévenir le locataire de la fin du contrat sous un délai de trois mois avant la date d'échéance.

Du fait de toutes ces spécificités, les locations meublées sont généralement plus courtes que les baux à usage d’habitation traditionnels. En ce sens, il peut y avoir quelques restrictions pour la location meublée en copropriété. Celles-ci doivent être justifiées par la destination de l’immeuble, comme par exemple, une clause d’habitation bourgeoise qui interdit la location saisonnière.

Bon à savoir :

Il est préférable de bien vérifier le règlement de copropriété avant de louer en meublé, qui est un document écrit obligatoire qui définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble.

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Les charges en copropriété 

Pour la location meublée en copropriété, les charges relatives aux parties communes sont à prévoir. 

Les charges courantes 

Ce sont toutes les charges de l’immeuble en copropriété qui visent à assurer la conservation et l’entretien normal des parties communes. Elles présentent un caractère régulier et sont automatiquement prévues dans le budget prévisionnel.

Voici la liste des charges courantes : 

• l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic, frais de gestion des assemblées générales, assurance) ; 
• la rémunération du personnel travaillant au sein de l’édifice (employé de ménage, ou gardien) ; 
• l’entretien des parties communes (petites réparations, maintenance) ; 
• les factures de gaz, d’eau, d’électricité. 

Les charges exceptionnelles  

Au-delà des charges courantes, d’autres dépenses peuvent être engagées pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble. Mais ici, il s’agit de dépenses imprévisibles et exceptionnelles (notamment pour améliorer ou réparer l’édifice). 

Voici quelques exemples de charges exceptionnelles : 

• un ravalement de façade ; 
• une surélévation de l’immeuble ; 
• l’installation d’un ascenseur ou d’une antenne de télévision ; etc. 

Ces différentes charges peuvent être répercutées en partie sur les charges locatives (aussi appelées charges récupérables). À ce titre, il est primordial de bien les calculer pour savoir si votre investissement est rentable. Et pour vous y aider, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de rentabilité locative.

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Les assurances et garanties du propriétaire bailleur

Pour s’assurer d’un investissement rentable, le propriétaire bailleur d’une location meublée en copropriété doit souscrire plusieurs assurances et garanties : 

• L’assurance propriétaire non-occupant (ou PNO) : la loi ALUR impose cette assurance à tous les copropriétaires bailleurs d’un immeuble. L’idée est de garantir leur responsabilité civile et de protéger leur bien. 
• La garantie loyers impayés (ou GLI) : en logement meublé ou vide, le risque de non-paiement du loyer subsiste. Pour s’en prémunir, il est préférable de souscrire une garantie loyers impayés. Mais pour cela, vous devez vérifier la solvabilité du locataire avant la signature du contrat de bail. 

Au-delà de ces garanties, il existe plusieurs astuces pour assurer la rentabilité d’un logement meublé en copropriété. 

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Rentabiliser sa location meublée dans une copropriété

Comme vu précédemment, le contrat de location meublée souffre généralement d’une rotation plus importante qu’une location classique. Pour le propriétaire bailleur, cela implique des frais supplémentaires (frais d’agence entre deux locataires, travaux récurrents, risques de vacances locatives…). 

Mais alors est-il possible de rentabiliser une location meublée dans une copropriété ? La réponse est oui. 

Voici quelques astuces : 

• Le choix de la localisation : la location meublée est idéale pour les étudiants qui n’ont pas vocation à rester longtemps dans la même ville. Pour le propriétaire, il est donc préférable de choisir une ville étudiante afin de trouver des locataires chaque année, et de limiter les risques de vacances. 
• Le prix du loyer : le montant du loyer d’un appartement meublé est souvent plus cher que pour un logement vide. Mais pour proposer un prix attractif, encore faut-il donner envie aux futurs occupants. Pour cela, il faut évidemment bien choisir les meubles et faire des travaux d’aménagement. Mais au-delà des parties privatives, n'oubliez pas de prendre part à la gestion des parties communes afin que le futur locataire se sente bien dès son entrée dans l’immeuble.