Loi Carrez : définition, calcul de la surface et recours en cas d'erreur

Selon les chiffres Notaires-Insee publiés le 8 septembre 2026, environ 958 000 logements anciens ont changé de mains en France sur les douze mois arrêtés à fin juin 2026. Dans tout projet immobilier en copropriété, la contenance exacte du bien doit figurer noir sur blanc dans les documents de vente. Quelques mètres carrés annoncés en trop peuvent coûter des milliers d'euros au vendeur.

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Qu'est-ce que la loi Carrez et à quels biens s'applique-t-elle ?

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, améliore la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Elle a complété l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, et tout contrat de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, doit mentionner la superficie de la partie privative.

Ce texte a renforcé la protection de l'acheteur d'un logement : cette mention devient une donnée du contrat, et l'acquéreur obtient un droit d'agir si elle manque ou si elle est surévaluée.

Quels biens sont concernés ?

La règle vise tout lot situé dans un immeuble en copropriété, quel que soit son usage : local d'habitation, local à usage professionnel, bureau ou commerce. Chacun est décrit dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble.

L'article 46 en exclut les caves, garages et emplacements de stationnement, et l'ANIL précise que les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas concernés.

La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison ?

Une maison individuelle bâtie sur son propre terrain n'entre pas dans le champ de la loi Carrez. En revanche, une maison qui forme un lot d'une copropriété horizontale (plusieurs maisons partageant un terrain, des voies ou une cour communes) suit la même règle qu'un appartement.

Comment calculer la surface loi Carrez ?

L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 donne la définition : la superficie de la partie privative correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Quels éléments retirer du mesurage ?

Le calcul se fait pièce par pièce, au sol, avec le mètre carré pour unité. Trois règles guident la mesure :

• seules les pièces closes et couvertes comptent : un balcon ou une terrasse ouverts restent en dehors ;
• l'épaisseur des murs, des cloisons et des gaines techniques ne se compte pas ;
• toute partie d'une hauteur inférieure à 1,80 m sous plafond est exclue, ce qui réduit fortement la surface des combles et greniers mansardés.

Une loggia peut toutefois entrer dans le calcul : la Cour de cassation l'a admis le 28 janvier 2015 pour des loggias closes et habitables au jour de la vente.

Méthode de calcul pas à pas

Le calcul suit trois étapes :

1. relever la longueur et la largeur de chaque pièce au ras du sol, puis multiplier ces deux cotes ;
2. additionner les surfaces obtenues pour tous les locaux clos du logement ;
3. retirer les zones situées sous 1,80 m de plafond, les gaines et les marches.

Le total, conforme à la définition du décret, correspond à la partie privative dont l'acheteur aura l'usage exclusif. Une pièce en L ou mansardée se découpe en rectangles avant le calcul.

Exemple de calcul loi Carrez

Prenons un appartement sous les toits de 52 m² au sol, murs intérieurs déduits. Les rampants d'une chambre laissent 4 m² sous 1,80 m, et un placard technique occupe 1 m² de gaine. La superficie à déclarer est de 52 - 4 - 1 = 47 m². Le balcon de 6 m² et la cave de 5 m² vendus en même temps ne s'ajoutent pas.

Qui peut réaliser le mesurage ?

Le vendeur peut mesurer lui-même. Le recours à un professionnel n'est pas obligatoire, mais l'ANIL le conseille dès que le mesurage est complexe, par exemple sous une toiture mansardée ou après des travaux améliorant l'aménagement. Un diagnostiqueur ou un géomètre-expert remet alors une attestation, souvent en même temps que le dossier de diagnostic technique. Aucun texte ne fixe de durée de validité : elle reste utilisable tant que des travaux ne modifient pas la surface.

Quelle différence entre surface Carrez et surface habitable ?

La surface habitable, définie à l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation, s'applique à tout local d'habitation et reprend les mêmes déductions mais exclut aussi les annexes : caves, garages, balcons, loggias, vérandas ou combles non aménagés.

Quels recours en cas d'erreur ou d'absence de mention ?

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 protège l'achat par deux actions, selon que la superficie manque ou qu'elle est fausse.

Superficie absente : la nullité

Une promesse ou un acte sans cette mention peut être annulé à la demande de l'acheteur. L'action doit être engagée au plus tard un mois après l'acte authentique. Si ce dernier mentionne la superficie, l'acquéreur perd ce droit, même si l'avant-contrat l'avait omise : la Cour de cassation l'a confirmé le 22 novembre 2018.

Superficie inférieure de plus de 5 % : la baisse du prix

Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'acte, le vendeur doit diminuer le prix en proportion de la moindre mesure. Exemple : un appartement annoncé à 50 m² et vendu 300 000 euros mesure en réalité 47 m². L'écart atteint 6 %, au-delà du seuil de 5 % ; la baisse s'élève à 3/50 du prix, soit 18 000 euros. L'acquéreur doit agir dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, sous peine de déchéance.

Chez Matera, l'agent dédié compare le certificat avec le titre de propriété avant de rédiger l'annonce. Cette vérification complète les documents obligatoires pour vendre en copropriété, transmis par le syndic.

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FAQ : loi Carrez

Les terrasses et les balcons entrent-ils dans la surface Carrez ?

Non, tant qu'ils restent ouverts : ils ne forment pas un local clos et couvert.

Le mesurage loi Carrez est-il un diagnostic obligatoire ?

Il ne fait pas partie des diagnostics techniques du dossier de vente, mais la mention de la surface est obligatoire. L'attestation est souvent établie par le diagnostiqueur lors de sa visite.

Comment calculer le prix au m² hors loi Carrez ?

Ce ratio s'obtient en divisant le montant payé par la surface retenue. Rapporté à la seule surface Carrez, il paraît plus élevé que s'il intègre les parties de moins de 1,80 m, le balcon ou la cave. Pour comparer deux offres sur le marché immobilier, utilisez toujours la même base.

Que vérifier avant l'achat d'un logement ?

Vérifiez que la promesse indique bien la partie privative en m², demandez l'attestation de mesurage et comparez-la avec les plans et ce que vous avez constaté en visite. En cas de doute, une contre-expertise par un diagnostiqueur avant la signature chez le notaire évite d'engager une action ensuite.

Faut-il refaire le mesurage à chaque vente ?

Pas forcément. Une attestation ancienne reste valable si la surface n'a pas changé depuis : cloison déplacée, véranda fermée ou combles aménagés imposent en revanche une nouvelle mesure.

La vente d'une place de parking ou d'une cave impose-t-elle une superficie ?

Non. Les caves, garages et emplacements de stationnement vendus seuls sont exclus du dispositif, comme les lots de moins de 8 m².

Une superficie supérieure à celle annoncée profite-t-elle au vendeur ?

Non. La loi ne prévoit aucun supplément de prix lorsque la surface réelle dépasse celle annoncée.

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