Lyon affiche un prix moyen de 4 552 €/m² pour les appartements en février 2026. Derrière cette moyenne, les réalités sont très contrastées d'un arrondissement à l'autre. Ce guide vous aide à voir clair avant de signer.
Acheter dans une copropriété lyonnaise, ce n'est pas seulement choisir un appartement. C'est aussi intégrer un immeuble avec ses propres règles, ses charges, son histoire et parfois ses travaux en attente. Le quartier influe directement sur la valeur du bien, sur les charges de copropriété et sur la qualité de vie au quotidien. Autant prendre le temps de bien choisir.
La Presqu'île et le 1er arrondissement : le prestige, a un prix
Le 1er arrondissement reste l'un des plus chers de Lyon, avec des appartements affichés autour de 5 748 €/m² selon les données de la Chambre des Notaires publiées par Lyon Capitale. On y trouve des immeubles haussmanniens chargés d'histoire, des plafonds hauts, des parquets anciens. Le cadre est difficile à égaler.
Mais attention aux copropriétés mal entretenues. Dans les immeubles anciens du centre, les travaux de ravalement ou de mise aux normes énergétiques peuvent représenter des appels de fonds conséquents. Avant toute offre, éplucher les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale est indispensable.
La Croix-Rousse (4e) : le quartier “bobo” qui tient ses promesses
La Croix-Rousse est sans doute le quartier lyonnais le plus attachant. Ses pentes, ses traboules, ses marchés et son ambiance de village en ville en font un secteur très recherché. Les prix des appartements y atteignent jusqu'à 6 050 €/m² pour les plus beaux biens.
Ce qu'il faut regarder avant d'acheter
Les immeubles de la Croix-Rousse sont souvent anciens, parfois classés. Les charges de copropriété varient fortement selon l'état général de l'immeuble. Un immeuble avec ascenseur, gardien ou espaces verts aura des charges bien plus élevées qu'un petit collectif de cinq lots. Ces coûts récurrents doivent entrer dans votre calcul de rentabilité ou de reste à vivre.
Matera accompagne les copropriétaires avec un gestionnaire dédié qui connaît réellement l’immeuble et ses enjeux. En parallèle, un espace personnalisé permet d’accéder à l’ensemble des documents, de suivre les comptes en temps réel et de consulter les décisions prises en assemblée générale. Cette organisation favorise une gestion plus claire, plus réactive et plus transparente, où chacun peut comprendre les choix effectués et anticiper les prochaines étapes de la vie de la copropriété.
La Part-Dieu et le 3e : le quartier des actifs pressés
Autour du quartier d'affaires de la Part-Dieu, le 3e affiche des prix proches de 4 600 €/m². C'est un secteur en pleine mutation, porté par le grand projet de réaménagement du quartier Part-Dieu et la proximité immédiate de la gare TGV.
Pour un investissement locatif, c'est une valeur sûre. La tension locative y est forte : jusqu'à 19 candidatures par annonce à Lyon, avec une pression particulièrement marquée dans le 3e arrondissement. La rentabilité brute oscille entre 4,5 et 5,5 % selon les surfaces et les biens.
Quels quartiers sont en pleine expansion ou rénovation ?
Lyon évolue rapidement, et certains secteurs concentrent aujourd’hui les grands projets urbains.
La Part-Dieu (3e) poursuit sa transformation avec la modernisation du centre commercial, la végétalisation des espaces publics et la création de nouveaux immeubles tertiaires et résidentiels.
Le quartier de Confluence (2e) continue son développement avec des programmes récents à haute performance énergétique, très attractifs pour les investisseurs.
À Gerland (7e), la mutation industrielle laisse place à un pôle scientifique et résidentiel dynamique, soutenu par de nouveaux projets immobiliers. Enfin, Vaise (9e) bénéficie d’opérations de renouvellement urbain qui améliorent progressivement l’image et l’attractivité du secteur.
Ces quartiers en transformation présentent un potentiel de valorisation intéressant à moyen terme, à condition d’analyser précisément le prix d’achat initial et la qualité de la copropriété.
Le 7e et Gerland : l'option la plus équilibrée
Si vous cherchez un bon équilibre entre prix d'entrée, qualité de vie et potentiel de valorisation, le 7e arrondissement mérite une attention particulière. Jean-Macé, Saxe-Gambetta, Gerland : chaque micro-secteur a sa propre personnalité. Les prix y sont plus accessibles, autour de 3 800 à 4 000 €/m², et la dynamique du quartier est positive, portée par les universités, les laboratoires et le stade de Gerland.
Gerland en particulier
Gerland est souvent cité comme le secteur à suivre à Lyon. La présence de l'École Normale Supérieure, du pôle de biotechnologies et l'arrivée de nouveaux programmes résidentiels ont transformé ce quartier industriel en un secteur vivant et mixte. Les copropriétés neuves ou récentes y sont bien gérées et présentent peu de surprises côté charges.
Le 6e et les Brotteaux : le standing discret
Le 6e est l'arrondissement résidentiel par excellence. Proche du parc de la Tête d'Or, avec ses grandes avenues et ses immeubles bourgeois, il attire les familles et les profils à fort pouvoir d'achat. Les prix y restent élevés. Cependant, Florence Boachon, de la Chambre interdépartementale des notaires de Lyon, indiquait début 2025 que les fortes baisses observées dans les quartiers les plus chers « les remettent à des niveaux plus abordables ».
Cette correction du marché change la donne. Elle représente aujourd’hui une véritable opportunité pour les acheteurs disposant d’un budget confortable.
Quels sont les quartiers les plus abordables pour les familles à Lyon ?
À Lyon, les familles recherchent avant tout de l’espace, des écoles accessibles, des transports fiables et un cadre de vie agréable. Si le 6e arrondissement reste une valeur sûre, plusieurs secteurs offrent un meilleur compromis entre prix et qualité de vie.
- Le 7e (notamment Jean-Macé) séduit par sa centralité et ses établissements scolaires, avec des prix encore maîtrisés autour de 3 800 à 4 000 €/m².
- Le 8e , du côté de Monplaisir ou Grange Blanche, attire les familles grâce à ses appartements plus spacieux et ses résidences des années 70-90 souvent dotées d’ascenseur et de stationnement.
- Le 9e, notamment à Vaise, combine métro, commerces et prix plus accessibles (autour de 3 800 €/m²), ce qui permet d’envisager des surfaces plus grandes pour un budget équivalent.
- Enfin, le 5e (Point du Jour, Saint-Just) offre un environnement plus résidentiel et calme, apprécié pour son esprit “village” tout en restant proche du centre.
Pour une famille, le critère clé reste souvent le ratio prix/m² vs surface obtenue. Sur ce point, les 7e, 8e et 9e arrondissements constituent aujourd’hui les meilleurs compromis.
Les 8e et 9e : pour les budgets restreints et les investisseurs avisés
Avec un prix moyen autour de 3 859 €/m² dans le 9e arrondissement, ces secteurs offrent les tickets d'entrée les plus accessibles de Lyon intra-muros. Ils attirent surtout les primo-accédants et les investisseurs qui cherchent un meilleur rendement.
Le 8e, lui, combine une bonne desserte en transports (métro D, tramways) et une offre de logements variée. C'est un marché profond, avec une demande locative soutenue notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs.
Comment comparer les arrondissements de Lyon pour un investissement ?
Comparer les arrondissements lyonnais ne se limite pas au prix au m². Pour un investissement pertinent, plusieurs critères doivent être croisés :
1. Le prix d’entrée
Les 6e, 1er et certaines zones du 2e demandent un capital plus important, mais offrent une forte sécurité patrimoniale. Les 8e et 9e permettent un ticket d’entrée plus accessible.
2. La tension locative
Les arrondissements proches des universités (7e, 8e) ou de la gare Part-Dieu (3e) présentent une forte demande locative.
3. Le potentiel de valorisation
Les quartiers en mutation (Gerland, Vaise, Confluence) peuvent offrir une plus-value à moyen terme.
4. Le type de copropriété
Un immeuble ancien avec travaux à prévoir peut peser sur la rentabilité. À l’inverse, une résidence récente aura des charges plus élevées mais moins d’imprévus.
En pratique, un investisseur prudent privilégiera un arrondissement liquide (2e, 3e, 6e) pour sécuriser la revente, tandis qu’un investisseur en quête de rendement pourra s’orienter vers le 7e, 8e ou 9e.
Ce qu'il ne faut pas négliger : la gestion de la copropriété
Le quartier compte, les prix comptent, mais l'état de la copropriété compte tout autant. Un bel appartement dans un immeuble mal géré peut vite devenir un cauchemar : charges impayées par d'autres copropriétaires, fonds travaux insuffisants, conflits en assemblée générale. Ces situations ne sont pas rares, et elles impactent directement la valeur de revente de votre bien.
Avant de signer, consultez systématiquement : le montant des charges annuelles, l'état du fonds de travaux (depuis la loi ELAN, il est obligatoire), les procès-verbaux des trois dernières AG et le carnet d'entretien de l'immeuble. Ces documents, que le vendeur est légalement tenu de vous fournir, vous diront beaucoup sur la santé réelle de la copropriété.
Une fois propriétaire, choisir un syndic sérieux fait toute la différence. Chez Matera, chaque copropriété est suivie par un gestionnaire dédié, qui connaît l'immeuble et ses spécificités. Les copropriétaires disposent également d'un espace personnalisé pour accéder aux documents, suivre les dépenses et préparer les assemblées générales sans avoir à attendre un courrier ou relancer leur syndic.
