Un ravalement de façade, qu’est-ce que c’est ?
Le ravalement de façade consiste à remettre en état et/ou à embellir les murs extérieurs d’un bâtiment. Contrairement à une simple remise en peinture, il s’agit d’une opération complète qui vise à :
- assurer la sécurité en réparant fissures et dégradations ;
- prévenir les infiltrations d’eau et les problèmes d’humidité ;
- améliorer l’isolation thermique et acoustique ;
- redonner de la valeur esthétique.
Dans les faits, un ravalement comprend le plus souvent :
- le nettoyage des façades (hydrogommage, sablage, traitement anti-mousse) ;
- la réparation des enduits et crépis abîmés ;
- la réfection des joints sur les murs en pierre ou en briques;
- l’application d’un nouveau revêtement (peinture, bardage bois, enduit à la chaux, etc.) ;
- et parfois, la mise en place d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE).
Quand faire un ravalement de façade ?
Quelle est la fréquence recommandée ?
En France, la réglementation prévoit que les propriétaires d’immeubles doivent réaliser un ravalement environ tous les 10 ans. Certaines communes, comme Paris, imposent des contrôles réguliers et peuvent exiger des travaux plus fréquents.
Même en l’absence d’obligation, il est conseillé de surveiller l’état des façades. Les signes qui doivent alerter sont :
- des fissures visibles dans les murs,
- des taches d’humidité persistantes,
- un décollement d’enduit,
- l’apparition de mousses ou de champignons,
- ou encore la décoloration importante des murs.
Quand devient-il obligatoire ?
Le ravalement devient obligatoire dans deux cas principaux :
- Sur décision municipale : certaines mairies émettent des arrêtés obligeant les propriétaires à entreprendre un ravalement.
- En cas de danger pour le public : si la façade présente un risque (morceaux de crépi menaçant de tomber, infiltration fragilisant la structure), le propriétaire doit agir rapidement.
Attention : un ravalement non effectué dans les délais imposés par la mairie (généralement moins d’un an) peut entraîner une sanction financière de 3750€.
Faut-il faire une déclaration de travaux pour un ravalement de façade ?
Par défaut, il n’est pas nécessaire de déposer une déclaration de travaux pour un ravalement de façade.
Cependant, il existe des exceptions :
- Si le bâtiment se situe dans un site inscrit ou classé ;
- S’il est dans le périmètre d’un bâtiment historique ;
- Si la mairie a pris un arrêté préfectoral obligeant à déclarer tout ravalement de façade.
En parallèle, si la rénovation de la façade prévoit de modifier l’aspect extérieur, il faut s’assurer que le rendu final (couleur, matériaux) est conforme aux éventuelles directives du PLU de la commune. Là aussi, il est recommandé de consulter le service urbanisme de sa mairie.
Le ravalement de façade en copropriété
Qui décide des travaux ?
Le ravalement de façade dans une copropriété se prépare longtemps en amont. La décision de lancer les travaux est prise au cours d’une assemblée générale par le syndicat de copropriétaires. Avant l'assemblée générale, pour estimer les charges, il faut préparer une évaluation des coûts avec des devis de plusieurs entreprises spécialisées.
Plusieurs règles de majorité encadrent le vote d’un ravalement de façade en copropriété :
- Pour un ravalement de routine/entretien/nettoyage : il faut obtenir la majorité simple (d'après la règle de l'article 24 de la loi 1965), soit la majorité des votes exprimés parmi les présents. On ne compte pas les absents.
- Pour des travaux lourds, une réparation, une isolation thermique ou une plus-value esthétique : ces rénovations nécessitent une majorité absolue conformément à l'article 25 de la loi de 1965, soit 501/1000 des tantièmes de copropriété qui votent pour.
- Pour voter un ravalement suite à une injonction de la mairie : là aussi, la majorité absolue est nécessaire.
Qui paie le ravalement de façade en copropriété ?
L’entretien de la façade est considéré comme intégré aux charges de copropriétés générales. On y affecte souvent le fonds de travaux prévu par la loi ALUR et alimenté par cotisation annuelle en prévision des dépenses importantes.
Tous les propriétaires doivent y participer, en fonction de leurs tantièmes de copropriété. La quote-part de chacun est calculée en fonction de ce tantième.
Ceci concerne exclusivement les parties communes. Si le ravalement rénove au passage des parties privatives (fenêtres, volets, balcons…), les propriétaires concernés doivent payer les coûts associés. En cas de doute sur la définition des parties communes, vous pouvez vous référer au bail et au règlement de copropriété.
Enfin, qui paie le ravalement d’un appartement en vente ? La charge revient au propriétaire au moment où a été voté le ravalement en assemblée générale de copropriété. Si le bien est vendu après ce vote, c’est donc à l’ancien propriétaire d’assumer sa quote-part du prix de la rénovation de façade.
Paiement individuel ou prêt collectif ?
Il existe plusieurs options pour payer l’entretien de la façade en habitat collectif. Le paiement peut être effectué distinctement par chaque propriétaire, libre de passer par un prêt bancaire ou d’engager ses fonds propres.
L’autre option consiste à contracter un prêt collectif, géré par le syndic. Seuls les copropriétaires volontaires y souscrivent, les autres étant libre de payer comptant. Dans ce prêt collectif, il faut précise qu'il n’y a pas de solidarité financière entre les différents copropriétaires, chacun étant responsable du remboursement de façon indépendante des autres.
Comment réaliser un ravalement de façade ?
Choisir une entreprise spécialisée
Il est recommandé de s’adresser à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) si vous envisagez une isolation thermique. Cette certification est indispensable pour bénéficier des aides financières.
Les devis
Avant de choisir un prestataire, il est essentiel de comparer plusieurs devis (comment comparer efficacement). Il doit mentionner :
- le prix au m²,
- le détail des matériaux utilisés,
- le coût de l’échafaudage,
- les délais prévus.
Ravalement en copropriété : faut-il un architecte ?
L’intervention d’un architecte est obligatoire si l’immeuble est classé ou situé dans un secteur protégé (périmètre d’un monument historique, secteur sauvegardé). Même hors de ces cas, un architecte peut être utile pour superviser le chantier et garantir la qualité des travaux (lire notre guide pour choisir un architecte).
Quelle est la durée des travaux de ravalement de façade ?
La durée d’un ravalement dépend de plusieurs facteurs :
- la surface totale à rénover,
- l’état initial de la façade,
- le type de matériaux choisis,
- la pose d’un échafaudage ou d’une nacelle.
En moyenne, un ravalement d’immeuble dure en moyenne quelques semaines mais un chantier complexe sur un immeuble de grande hauteur peut s’étendre sur plusieurs mois.
Quel budget prévoir pour un ravalement de façade ?
Taille de l’immeuble
Le prix augmente proportionnellement à la surface des façades.
Type de revêtement et état de la façade
- Peinture simple : 20 à 50 €/m²,
- Enduit projeté : 40 à 80 €/m²,
- Bardage bois ou pierre : 100 à 200 €/m²,
- Isolation thermique par l’extérieur (ITE) : 120 à 250 €/m².
Échafaudage et frais annexes
Le poste échafaudage représente souvent 20 à 30 % du budget global, surtout pour les immeubles de plus de 4 étages.
En moyenne, le prix d’un ravalement de façade d’immeuble varie entre 40 et 200 € / m².
Estimation et optimisation du budget
Comment estimer le coût ?
La meilleure façon d’obtenir une estimation fiable du coût est de demander au minimum 3 devis comparatifs. Les différences de prix peuvent être significatives d’une entreprise à l’autre.
Réduire les dépenses intelligemment
- Profiter des aides financières (éco-PTZ, MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie).
- Mutualiser les travaux : associer ravalement et isolation permet de réduire les coûts.
- Planifier les travaux de ravalement hors haute saison : certains artisans proposent des prix plus attractifs au printemps ou à l’automne.
- Négocier : faire jouer la concurrence reste un bon levier d’économie.
