Dégât des eaux : comment rédiger une lettre de réduction loyer ?

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 En tant que locataire, vous subissez des désagréments importants ? Lorsque cela affecte la jouissance du logement et la qualité de vie, le locataire peut solliciter une réduction de loyer auprès de son propriétaire.
Dégât des eaux : comment rédiger une lettre de réduction loyer ?

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 En tant que locataire, vous subissez des désagréments importants ? Lorsque cela affecte la jouissance du logement et la qualité de vie, le locataire peut solliciter une réduction de loyer auprès de son propriétaire.
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À la suite d’un dégât des eaux, en tant que locataire, vous subissez des désagréments  importants ? Lorsque cela affecte la jouissance du logement et la qualité de vie, le locataire peut solliciter une réduction de loyer auprès de son propriétaire. Matera vous explique les étapes à suivre pour rédiger une lettre de demande de réduction de loyer suite à un dégât des eaux.

Dégat des eaux : droits et obligations du locataire et du propriétaire


Les obligations du locataire


Le locataire doit signaler sans délai le dégât des eaux au propriétaire et à son assurance. Il doit également prendre toutes les mesures nécessaires pour limiter l'aggravation des dommages (évacuation de l'eau, protection des biens, etc.).


Si le dégât des eaux affecte une partie commune d’une copropriété, le locataire doit également en informer le syndic de copropriété.


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Attention :
Dans le cas où le bailleur n’effectue pas les travaux relevant de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer dans son intégralité le temps qu’un accord soit trouvé.


Les obligations du propriétaire


Conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil, le propriétaire est tenu de louer un logement décent et de réaliser les réparations nécessaires pour assurer le maintien du logement en bon état. 


Si le dégât des eaux a rendu le logement insalubre ou inhabitable, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la perte de jouissance du logement. 


Dégât des eaux : quelles conditions pour obtenir une réduction du loyer ? 


Les trois conditions détaillées ci-dessous permettent au locataire d’obtenir une réduction de son loyer dès qu’il arrive à en démontrer la réalité. 


Un logement en partie inhabitable suite à un dégât des eaux


Selon l’article 1722 du Code civil, si le logement loué a subi un sinistre qui rend le logement : 

  • Totalement inhabitable : le bail prend automatiquement fin ; 
  • Partiellement inhabitable : le locataire peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. 


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Bon à savoir :
Dans le cas où les dégâts sont réparables, il est recommandé au locataire de consulter son assureur pour savoir si un hébergement temporaire peut être pris en charge. Le propriétaire peut de son côté êt re indemnisé grâce à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) pour les pertes de loyers et les travaux de remise en état consécutifs au sinistre.


Un trouble de la jouissance causé par le dégât des eaux 


La perte de jouissance correspond à la diminution de la qualité de vie du locataire due au dégât des eaux. Elle peut concerner une partie ou la totalité du logement. Elle doit directement résulter du dégât des eaux. C’est ce que l’on appelle, en droit, le “lien de causalité”. 


L'évaluation de la perte de jouissance du logement d'un locataire doit prendre en compte plusieurs critères pour calculer la réduction de loyer appropriée, notamment : 

  • L’étendue des dégâts : analysez l'ampleur des dégâts causés par l'eau et l'impact sur l'habitabilité du logement. Plus les dégâts sont importants, plus la perte de jouissance est grande ; 
  • Les pièces et équipements touchés : identifiez les pièces et équipements impactés par le dégât des eaux. Si des pièces essentielles telles que la cuisine, la salle de bains ou la chambre à coucher sont touchées, la perte de jouissance est plus significative. Pour un logement meublé, cela concerne aussi les équipements importants tels que, par exemple, la cuisinière ou le frigo ; 
  • La durée des travaux de réparation : estimez la durée des travaux nécessaires pour remettre le logement en état. Plus cette durée est longue, plus la réduction de loyer doit être importante pour compenser la perte de jouissance ;
  • L’impact sur la vie quotidienne : évaluez les conséquences sur votre vie quotidienne. Par exemple, si le locataire doit utiliser des équipements temporaires, se reloger ailleurs ou faire face à des nuisances sonores ou olfactives, cela affecte la jouissance du logement.


Pour estimer la réduction de loyer, il est important de prendre en compte tous ces facteurs et de calculer un pourcentage de réduction en fonction de l'impact global du dégât des eaux sur la jouissance du logement. Dans certains cas, il peut être judicieux de faire appel à un expert ou un médiateur pour faciliter l'évaluation de la perte de jouissance et la négociation avec le propriétaire.


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Bon à savoir :
Selon l’article 1724 du Code civil, si les réparations ou travaux liés au dégât des eaux et à la charge du propriétaire durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux. C’est une obligation à laquelle le propriétaire est tenu, contrairement au cas de l’article 1722 qui n’est qu’une possibilité offerte au locataire.


Lettre de réduction de loyer : comment préparer sa demande ?


Si vous estimez remplir les trois conditions précitées, vous pouvez faire une demande de réduction de loyer à votre propriétaire. 


Pour étayer votre demande, rassemblez des éléments de preuve tels que des photos des dégâts, des témoignages de voisins et des factures des réparations éventuelles.


Voici un modèle de lettre de demande de réduction de loyer pour vous aider dans votre démarche : 


[Prénom et nom du locataire]

[Adresse du locataire]

[Code postal et ville]

[Email et/ou téléphone]


[Prénom et nom du propriétaire ou de l'agence]

[Adresse du propriétaire ou de l'agence]

[Code postal et ville]


[Date]


Objet : Demande de réduction de loyer suite à un dégât des eaux


Madame, Monsieur,


Je vous adresse la présente lettre pour vous informer d'un dégât des eaux survenu le [date] dans le logement que je loue, situé au [adresse]. Ce sinistre a causé des dommages importants qui ont rendu une partie ou la totalité de mon logement inhabitable/insalubre.


En vertu de [l’article 1722 du Code civil si les travaux sont inférieurs à 21 jours / l'article 1724 du Code civil si les travaux durent depuis plus de 21 jours], je sollicite une réduction de loyer proportionnelle à la perte de jouissance du logement. Depuis le [date], je ne peux plus utiliser [précisez les pièces et/ou équipements concernés] à cause des dégâts causés par l'eau.


J'ai pris soin de documenter la situation en prenant des photos et en réunissant des témoignages, que je joins à cette lettre en tant que pièces justificatives. J'ai également informé mon assurance et réalisé les démarches nécessaires pour la prise en charge des réparations.


Je vous prie de bien vouloir prendre en compte ma demande et de me proposer une diminution du loyer adaptée à la situation. Je reste à votre disposition pour discuter des modalités de cette réduction et vous fournir toute information complémentaire.


Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.


[Prénom et nom du locataire]

[Signature]


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