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En tant que propriétaire-bailleur, il est important de louer un bien immobilier en toute sérénité à un locataire. Pour dormir sur ses deux oreilles, vous pouvez souscrire à une garantie loyers impayés (GLI). Mais avant toute chose, qu’est qu’une garantie loyers impayés ? Comment fonctionne-t-elle ? Quelles sont les conditions pour y souscrire ? Comment faire pour activer cette garantie en cas de défaut de paiement du locataire ? On vous détaille tout dans cet article.
Qu’est-ce que la garantie loyers impayés (GLI) ?
La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance qui dédommage le propriétaire-bailleur en cas d’impayés ou de retards de paiement du locataire. Elle est aussi appelée assurance de loyers impayés.
Toutefois, attention car toutes les compagnies d’assurances ne prennent pas en charge les mêmes prestations. Il est donc important de bien discuter des modalités en amont avec la compagnie d’assurance avant de souscrire à l’offre.
Voici ce que peut couvrir la garantie loyers impayés :
- Le défaut de paiement des loyers et/ou des charges locatives du locataire, et ce, quel que soit le motif ;
- Les dégradations et détériorations du bien immobilier par le locataire ;
- Les frais de contentieux comme les frais d’huissier ou d’avocat en cas d’action en justice contre le locataire.
La garantie loyers impayés (GLI) peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance ou bien auprès de la banque à laquelle est rattaché le propriétaire-bailleur. Le prix varie en fonction des compagnies d’assurance, mais il se situe généralement entre 2,5% et 5% du montant du loyer annuel, charges incluses.
La cas particulier de la garantie VISALE
La garantie VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi est une caution locative proposée par Action Logement. Elle garantit le paiement du loyer et des charges locatives au propriétaire bailleur en cas de défaillances du locataire. Gratuite, elle s’adresse aux locataires suivants :
- De 30 et moins quelle que soit leur situation professionnelle, y compris alternant et étudiant ;
- De 31 ans et salarié d’une entreprise du secteur privé avec un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500€ ou être salarié du secteur privé en mutation professionnelle (CDI en période d’essai, CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d’embauche ou en mutation).
Si le locataire ne paye plus son loyer et ses charges locatives, Action Logement remboursera le propriétaire-bailleur dans la limite de 36 mensualités, et ce, durant toute la durée du bail. Le locataire remboursera ensuite l’organisme. Il sera possible de mettre en place un échéancier de paiement si nécessaire.
Dans le cas d’impayés du locataire depuis plus de deux mois (consécutifs ou non), le propriétaire-bailleur devra faire une déclaration à Action Logement en se connectant à son espace personnel.
Quelles sont les conditions d’éligibilité de la garantie loyers impayés ?
Avant de souscrire à une garantie loyers impayés, il convient de vérifier si vous respectez bien les conditions requises. À défaut, votre dossier pourra être refusé par les compagnies d’assurances que vous solliciterez.
Les conditions d'éligibilité à la garantie loyers impayés du locataire
Pour bénéficier d’une garantie loyers impayés, votre futur locataire doit remplir des conditions d'éligibilité, notamment en termes de solvabilité. Pour ce faire, le locataire doit fournir les justificatifs suivants :
- Si le locataire est en CDD ou en CDI, il devra vous faire parvenir soit ses trois derniers bulletins de salaire, soit son avis d’imposition, ou bien son contrat de travail ;
- Si le locataire est indépendant (profession libérale ou statut d’auto-entrepreneur), il peut justifier de sa solvabilité avec les mêmes justificatifs ou bien en fournissant sa carte professionnelle et son numéro SIREN ;
- Si le locataire est étudiant, il lui sera demandé son certificat de scolarité ainsi que sa caution. Dans ce cas de figure-ci, selon l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, le propriétaire-bailleur peut cumuler la garantie loyers impayés et la caution.
En plus de ces pièces justificatives, le locataire doit ajouter dans son dossier :
- Une pièce d’identité ;
- L’assurance habitation à laquelle il a souscrit pour le logement.
Les conditions d'éligibilité à la garantie loyers impayés du propriétaire-bailleur
Tout comme le locataire, pour bénéficier de la protection de la garantie loyers impayés, le propriétaire-bailleur doit justifier de certaines conditions. En voici le détail :
- Le montant du loyer ne doit pas dépasser le montant indiqué par la compagnie d’assurance. Il est donc important de se renseigner en amont sur ce plafond car il diffère selon les compagnies ;
- Le bien immobilier doit répondre aux normes de location mentionnées dans le contrat de bail. Par exemple, le propriétaire-bailleur ne peut indiquer sur le contrat de bail que le logement est une location meublée alors qu’il s’agit d’une location vide ;
- Le bien immobilier doit être la résidence principale du locataire ;
- Dans le contrat de bail de location, doivent apparaître deux clauses spéciales, suivant la nature de la location. Tout d’abord, si vous louez votre logement pour une colocation, le bail doit mentionner la clause de solidarité. Elle permet à un colocataire de payer le loyer et les charges locatives d’un autre colocataire qui n’honorerait pas cet engagement. Dans tous les cas, la clause résolutoire doit apparaître. Cette clause indique qu’en cas d’impayés du locataire, le contrat de bail peut être résilié ;
- L’état des lieux d’entrée, qui doit être rempli avec précaution par le propriétaire-bailleur. En effet, en cas de dégradations du logement par le locataire, c’est ce document qui fera foi.
Quelle est la procédure à suivre pour déclencher la garantie loyers impayés (GLI) ?
Dans le cas où le locataire ne paierait plus les loyers et charges locatives au propriétaire-bailleur, celui-ci peut faire appel à son assureur et déclencher la garantie loyers impayés.
Voici la procédure à suivre pour bénéficier de la GLI :
- Étape 1 : Dès le premier manquement à payer du locataire, le propriétaire-bailleur doit lui envoyer un courrier de relance par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit stipuler la date à laquelle devait être payé le loyer et les charges. Cette date figure sur le contrat de bail de location. Le locataire dispose alors de 15 jours pour s’acquitter de ses dettes au propriétaire-bailleur ;
- Étape 2 : Si le locataire ne régularise pas son impayé, le propriétaire-bailleur peut alors lui faire parvenir une mise en demeure de payer, toujours grâce à une lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire aura alors un délai de 8 jours pour procéder au recouvrement de son impayé ;
- Étape 3 : À la fin de ce délai imparti, si le locataire se trouve toujours dans une situation d’irrégularité, le propriétaire-bailleur peut faire appel à un huissier de justice ou à un avocat. Celui-ci ira remettre au locataire un commandement de payer sous 2 mois ;
- Étape 4 : Si, même après l’intervention de l’huissier de justice la situation ne s’améliore pas, le propriétaire-bailleur doit imprimer ses relevés bancaires ainsi que les documents mentionnés précédemment. Tous ces documents serviront à prouver les impayés du locataire ;
- Étape 5 : Une fois ces documents en la possession du propriétaire-bailleur, celui-ci peut contacter sa compagnie d’assurance. Il doit également y ajouter une lettre manuscrite indiquant son numéro de police d’assurance, l’adresse du logement et la nature de la défaillance de paiement, par exemple “défaut de paiement de loyer” ;
- Étape 6 : Pour finir, la compagnie d’assurance rembourse le propriétaire-bailleur en lui versant le montant des loyers. Ensuite, elle ouvrira un contentieux avec le locataire pour se faire rembourser.
GLI : Que peut faire le locataire en cas d’impayés ?
Si le locataire se retrouve dans une situation financière difficile, il peut demander de l’aide pour payer son loyer. Voici le détail des aides pour le locataire :
- Dès son premier manquement à payer, le locataire peut faire appel au Fond de Solidarité pour le Logement (FSL) de son département. Cet organisme pourra lui accorder une aide financière ;
- Il peut également solliciter auprès de son bailleur un plan d’apurement. Cette solution à l’amiable permet d’échelonner le remboursement des loyers et charges impayés sur plusieurs mois ;
- Si, malheureusement l’affaire se retrouve devant le tribunal judiciaire, le locataire peut demander au juge un délai supplémentaire pour recouvrer ses dettes.
