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En tant que propriétaire-bailleur, si votre logement est situé en zone tendue, vous serez soumis à une certaine réglementation en termes de location. Qu’est-ce que la zone tendue ? Quelles sont les règles concernant les logements situés en zone tendue ? On fait le point.
Qu’est-ce que la zone tendue ?
Une zone tendue désigne une zone géographique où la demande immobilière est bien supérieure à l’offre. Il existe 1 149 communes composant 28 agglomérations de métropole en zone tendue. Principalement urbaines, il s’agit de communes composées de plus de 50 000 habitants.
À titre d’exemple, nous pouvons citer :
Une ville ne peut pas être qualifiée de zone tendue sur une partie seulement de son territoire. Lorsqu’une ville ou une commune entre dans la liste des zones tendues, c’est alors l’ensemble du territoire qui est concerné.
Encadrement des loyers et zone tendue : qu’est-ce que c’est ?
En zone tendue, le propriétaire-bailleur n’est pas libre de fixer son loyer. En effet, le montant du loyer du nouveau locataire ne doit pas dépasser celui du précédent. Cet encadrement des loyers s’applique uniquement pour les logements loués à titre de résidence principale pour les locataires. Pour rappel, il s’agit d’un logement où le locataire vit au moins huit mois dans l’année.
Encadrement des loyers et zone tendue : les exceptions
Dans certains cas très précis, le propriétaire-bailleur n’est pas soumis à l’encadrement des loyers, et ce, même si son logement se trouve en zone tendue. Il peut donc fixer librement le montant de son loyer, voire, dans quelques cas particuliers, l’augmenter.
Fixer librement le montant du loyer en zone tendue
Voici les trois cas de figure où le propriétaire-bailleur peut fixer librement le montant du loyer de son logement en zone tendue :
- Le logement est loué pour toute la première fois ;
- Le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois ;
- Le logement a subi des travaux d’amélioration datant de moins de 6 mois pour un montant au moins égal au loyer pratiqué l’année précédente.
Réévaluer le montant du loyer à la relocation
Dans certains cas, à la relocation, le propriétaire-bailleur peut décider de réévaluer le montant du loyer, et ce, même si le logement se trouve en zone tendue. Il s’agit des cas suivants :
- Si le propriétaire-bailleur prouve que le montant du loyer du dernier locataire est manifestement sous-évalué. Pour ce faire, il peut notamment comparer le montant du loyer avec ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires. Toutefois, l’augmentation de loyer ne pourra pas excéder 50% de la différence entre les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires et le dernier loyer pratiqué ;
- Si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement ont été réalisés et représentent au moins 50% du montant de la dernière année de loyer. À noter que, dans ce cas, l’augmentation de loyer ne pourra pas excéder 15% du coût réel des travaux TTC ;
- Si le loyer n’a pas été révisé malgré la clause de révision annuelle liée à la variation de l’indice de référence des loyers.
Le cas particulier du plafonnement des loyers en zone tendue
En plus de l’encadrement des loyers, certaines villes et communes sont soumises au plafonnement des loyers. Il s’agit de plafond de montant de loyer, appelé loyer de référence, que le propriétaire-bailleur ne peut pas dépasser. Dans ces villes et communes, l’encadrement des loyers est donc double car le propriétaire-bailleur devra fixer le loyer à la fois en considérant le montant du loyer du locataire précédent mais également en tenant compte des loyers de référence dans la ville du bien loué.
Initialement inscrit dans la loi ALUR, le plafonnement des loyers n’avait lieu qu’à Paris et à Lille jusqu’en 2017. Cependant, ce dispositif a été étendu à 24 villes et communes françaises depuis l’entrée en vigueur de la loi Elan en 2018.
À noter que le plafonnement des loyers varie en fonction du type de location, de la ville et de la date de signature du bail. Voici un tableau récapitulatif des choses à savoir :
Que risque le propriétaire-bailleur en cas de non-respect des règles de fixation des loyers en zone tendue ?
Si le propriétaire-bailleur ne respecte pas les règles d’encadrement et de plafonnement des loyers, il s’expose aux sanctions suivantes :
- Une amende de maximum 5 000€ si le propriétaire est une personne physique, ou de 15 000€ s’il s’agit d’une personne morale (une SCI par exemple) ;
- Le remboursement du trop-perçu au locataire ;
- L'obligation de diminuer son loyer afin que celui-ci entre dans les conditions de l’encadrement et/ou du plafonnement des loyers.
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants en zone tendue (TLV) ?
La taxe sur les logements vacants (TLV) a pour objectif de lutter contre le déséquilibre entre offre et demande qui caractérise la zone tendue. Elle permet donc de sanctionner les propriétaires-bailleurs qui laissent volontairement leur logement vide.
Cette taxe est calculée en fonction de la valeur locative du bien immobilier, comme la taxe d’habitation. La première année, le taux appliqué sur la valeur locative du bien est de 12,5%, tandis que les années suivantes, elle s'élève à 25%.
Qui doit s’acquitter de la taxe sur les logements vacants ?
La taxe sur les logements vacants doit être réglée par le propriétaire-bailleur ou l’usufruitier d’un bien. À noter que si vous possédez plusieurs biens vacants, vous devrez payer cette taxe pour chacun d’entre eux.
Comment payer la taxe sur les logements vacants ?
Le paiement de cette taxe peut être réglé via l’espace personnel du bailleur sur le portail impots.gouv.fr. Il existe différents moyens de la payer, qui varient en fonction du montant. Voici les deux cas possibles :
- Si le montant de la taxe sur les logements vacants est inférieur à 300€, le propriétaire peut régler en ligne, par chèque, par virement bancaire, par titre interbancaire ou en espèces ;
- Si le montant de la taxe sur les logements vacants est supérieure à 300€, dans ce cas, le propriétaire pourra soit payer en ligne, soit par prélèvement bancaire.
Quelles sont les exceptions à la taxe sur les logements vacants ?
Certains logements vacants ne sont pas soumis à la taxe sur les logements vacants. Il s’agit des cas suivants :
- Le logement n’est pas habitable ;
- Le logement est occupé plus de 90 jours consécutifs durant l’année ;
- Le logement est considéré comme inhabitable et nécessite d’entreprendre des travaux, par exemple la réfection complète du chauffage. En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25% de la valeur du logement pour être exonéré de la TLV ;
- Le bien est une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation ;
- Le logement est vacant indépendamment de la volonté du propriétaire-bailleur (par exemple, un logement mis en vente ou en location mais ne trouvant pas preneur).
Comment faire une réclamation de la taxe sur les logements vacants ?
Si le propriétaire-bailleur se rend compte qu’il est dans l’obligation de payer la taxe sur les logements vacants alors que son bien est occupé, il est en droit d’ouvrir une réclamation auprès du service des impôts. Pour ce faire, il doit envoyer un courrier pour expliquer les raisons de la réclamation accompagné de pièces justificatives. La réclamation doit avoir lieu au maximum avant le 31 décembre suivant l’année de la mise en recouvrement.
Le service des impôts a alors six mois pour donner une réponse au bailleur. En cas de retour négatif, le propriétaire-bailleur dispose des recours suivants :
- Faire appel à un conciliateur fiscal du département qui lui donnera sa réponse sous 30 jours ;
- Si la réclamation est rejetée, le propriétaire pourra alors saisir le médiateur du ministère de l’Économie et des Finances ;
- Si une fois de plus, ce recours échoue, le bailleur peut faire appel au tribunal administratif du lieu de situation du logement ;
- Le dernier recours possible est de solliciter la Cour Administrative d’Appel.
Qu’est-ce que la majoration de la taxe d’habitation en zone tendue ?
Toujours dans l’objectif de lutter contre la crise du logement, certaines agglomérations ont également mis en place une majoration entre 5 et 60% de la taxe d’habitation.
Cette majoration ne concerne que les logements meublés qui ne sont pas utilisés à titre de résidence principale. Contrairement à la TLV qui s’applique au niveau national, la majoration de la taxe d’habitation est décidée par les collectivités locales. À noter qu’aujourd’hui, plus de 200 villes appliquent cette majoration.
En revanche, dans certains cas, le propriétaire-bailleur peut obtenir un dégrèvement, c’est-à-dire une diminution d’impôts. Voici les trois cas de figure possibles pour en bénéficier :
- Le logement est occupé en tant que résidence secondaire du fait de l’activité professionnelle du locataire ;
- Le logement est occupé par une personne hébergée de façon durable dans certains établissements de soins ;
- Le logement ne peut être loué en tant que résidence principale en raison d’une cause étrangère à sa volonté, comme la vente du bien.
Quel est le délai du préavis du locataire en zone tendue ?
Autre chose qui change quand vous investissez dans un logement en zone tendue : le délai de préavis pour le locataire.
En effet, les locataires occupant un logement loué vide disposent généralement d’un délai de 3 mois pour donner congé au propriétaire-bailleur.
Cependant, si le logement se situe dans une zone tendue, ce délai est réduit à un mois. Pour rappel, si un locataire souhaite donner congé du logement qu’il occupe, il doit informer le propriétaire-bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien remettre cette lettre en mains propres.
Dans le cadre d’un délai de préavis en zone tendue, le locataire doit également faire parvenir à son propriétaire-bailleur la preuve que le logement se trouve bien en zone tendue.
Modèle gratuit de lettre de résiliation de bail en zone tendue
Prénom Nom
Adresse du logement
Nom du propriétaire-bailleur
Adresse
Date et lieu
Objet : Résiliation du contrat de bail en zone tendue
Madame, Monsieur,
Locataire d’un logement situé au [adresse du logement] depuis le [date de signature du contrat de bail], je vous informe de mon intention de mettre un terme au contrat de bail.
Conformément aux dispositions des articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du fait que le logement se situe sur une zone tendue, mon préavis d’un mois débutera à la réception de ce courrier et prendra fin à la date du [date de fin de préavis].
Je suis à votre disposition afin de convenir d’un rendez-vous pour effectuer l’état des lieux de sortie du logement et vous remettre les clés.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Prénom Nom
Signature
