Balkone in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Balkone in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Obwohl es mittlerweile immer mehr Wohnungen gibt, die über einen Balkon verfügen, sind Balkone weiterhin ein kleiner Luxus für viele Eigentümer und Mieter. Doch sind diese gar nicht unproblematisch, jedenfalls wenn es um die Handhabe bezüglich der Pflichten- und Kostenverteilung innerhalb einer WEG geht. Es stellt sich daher die Frage, ob Balkone, wie intuitiv zuerst angenommen wird, tatsächlich zum Sondereigentum gehören. Die Antwort: Es kommt darauf an!

Inhaltsverzeichnis

1. Gehört ein Balkon zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? 

Die Eigentumszuordnung des Balkons scheint für viele auf den ersten Blick etwas unverständlich: Der Balkon gehört (größtenteils) zum Gemeinschaftseigentum, obwohl er allein über die entsprechende Wohnung, die dem Sondereigentum angehört, zu erreichen ist. 

Teile des Balkons können allerdings sondereigentumsfähig sein. Sondereigentum meint im Übrigen abgeschlossene Wohneinheiten in einer Wohnanlage mitsamt der dazugehörigen Ausstattung. Was nicht Sondereigentum ist, ist demnach Gemeinschaftseigentum.

Jedoch gehören die konstruktiven Teile eines Balkons zwingend gehören zum Gemeinschaftseigentum! Diese sind insbesondere für die Statik wichtig und haben eine tragende Funktion.

Solche Teile, die nicht konstruktive Elemente darstellen, können wiederum dem Sondereigentum zugeordnet werden. Für die Praxis bedeutetet dies, dass die sondereigentumsfähigen Elemente, wie beispielsweise der Bodenbelag oder der Anstrich der Balkontür, ohne das Einverständnis der WEG geändert werden können: Als Eigentümer dürfen Sie auf den Steinboden Ihres Balkons ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Holzplatten, die eher Ihrem Stil entsprechen, verlegen. 

Dennoch ist es empfehlenswert, sich Rat bei Ihrer Hausverwaltung zu suchen, wenn Sie sich nicht ganz sicher sind, ob der Teil des Balkons, den Sie verschönern wollen, tatsächlich nur dem Sondereigentum zugeordnet wird. Sichern Sie sich daher vorher entsprechend ab, bevor Sie Ihr Vorhaben in die Tat umsetzen.

Anhaltspunkte, aus denen sich eine Sondereigentumszugehörigkeit des Balkons ergibt, finden sich auch in § 3 Abs. 1 S. 2 sowie § 3 Abs. 2 WEG nicht: Demnach kann Sondereigentum an Stellplätzen begründet werden und sich das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstückes erstrecken. Der Balkon stellt jedoch weder einen Stellplatz dar, noch befindet er sich außerhalb des Gebäudes.

Wichtig für Sie als Wohnungseigentümer: Es ist ebenfalls ausgeschlossen, den Balkon durch eine Vereinbarung der Eigentümer zum alleinigen Sondereigentum zu erklären.

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Gut zu wissen :
Ein anderes Beispiel für die etwas diffuse Eigentumszuordnung sind Fenster: Den Innenanstrich der Fenster kann der Eigentümer aufgrund der Zugehörigkeit zum Sondereigentum selbst wählen. Das Fensterglas hingegen zählt zum Gemeinschaftseigentum.

2. Was wird beim Balkon zum Sondereigentum gezählt? 

Diese Teile des Balkons gehören regelmäßig zum Sondereigentum:

3. Was gehört bei einem Balkon zum Gemeinschaftseigentum? 

Zum Gemeinschaftseigentum gehört der konstruktive Teil des Balkons. Hierzu gehören:

4. Bauliche Veränderungen beim Balkon: Wer trägt die Kosten?  

Die Frage, wessen Eigentum der Balkon zugeordnet werden kann, spielt insbesondere bei der Kostenverteilung eine wichtige Rolle. Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und werden am Gemeinschaftseigentum vorgenommen.

Typische Beispiele von baulichen Veränderungen an Balkonen sind das Installieren einer festen Sonnenschutzmarkise, eine Balkonverglasung oder das Anbringen von Außenlampen an der Außenseite des Balkons.  

Die rechtliche Grundlage für die Kostenverteilung findet sich in § 21 WEG und besagt im Grundsatz, dass derjenige Eigentümer, der die bauliche Veränderung initiativ anregt bzw. dem diese gestattet wird, hierfür die Kosten trägt. Ausnahmen hierzu finden sich in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG:

Stimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung mit einer 2/3 Mehrheit für die bauliche Veränderung ab oder amortisieren sich die Kosten dieser innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach  21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG, so haben alle Wohnungseigentümer die Kosten gemäß ihren Miteigentumsanteilen zu tragen.

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Gut zu wissen :
Treffen bauliche Veränderungen also die Teile, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, also konstruktiver Natur sind, so trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer neben der entsprechenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht (abzugrenzen von der Vornahme baulicher Veränderungen) auch die Kostentragungspflicht.

Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 15. Januar 2010 (V ZR 114/09). Eine balkonlose Eigentümerin wollte sich nicht an der Sanierung der Balkone ihrer Wohnanlage beteiligen, schließlich habe sie ja keinen Balkon und profitiere so auch nicht von der Maßnahme. Diese wurde im Rahmen der Eigentümergemeinschaft von der Mehrheit beschlossen. Der BGH stellte jedoch fest, dass es sich bei der beschlossenen Balkonsanierung um eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums handele, da diese ausschließlich solche Teile des Balkons betreffe, die zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. 

Demnach müssen sich auch balkonlose Eigentümer an den Kosten solcher Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, beteiligen

Eine Möglichkeit, von den gesetzlichen Vorgaben abzuweichen, bietet eine Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG lässt eine abweichende Kostenverteilungsänderung durch Beschluss zu. Hierdurch könnte geregelt werden, dass Einrichtungen wie beispielsweise Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen alleinige Kosten instand zu setzen und instand zuhalten sind. Diese Regelung der Teilungserklärung darf jedoch nicht einschränkend dahin ausgelegt werden, dass hiervon Kosten ausgenommen werden, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteil betreffen (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12). 

Daher lohnt es sich – auch für Kaufinteressenten – immer, einen Blick in die Gemeinschaftsordnung zu werfen.

5. Wer haftet bei Schäden am Balkon? 

Für die Antwort muss ein Blick auf § 14 WEG geworfen werden: Wohnungseigentümer übernehmen für alle Gebäudeteile des Sondereigentums die Haftung, also konsequenterweise auch für solche Schäden, die vom Sondereigentum eines Eigentümers auf das Gemeinschaftseigentum übergehen. 

Da diese „Grenze“ beim Balkon besonders schnell verschwimmt, besteht hier daher ein erhöhtes Haftungsrisiko des Wohnungseigentümers. Andersherum bedeutet dies, dass wenn der Schaden vom Gemeinschaftseigentum ausgeht und daraufhin das Sondereigentum angreift, die Wohnungseigentümergemeinschaft hierfür aufkommen muss. Dies resultiert regelmäßig in höherem Hausgeld. 

6. FAZIT: Balkone in der WEG 

Zunächst mag es kontraintuitiv wirken, aber Balkone gehören tatsächlich (größtenteils) zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Nur solche Teile, die nicht konstruktiver Art sind, gehören zum Sondereigentum. 

Namentlich also der Innenanstrich, der Bodenbelag wie beispielsweise Fliesen oder nicht fest installierte Blumenkübel. Diese scharfe Trennung zwischen dem Gemeinschafts- und Sondereigentum ist einerseits für die Zuordnung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht essenziell und andererseits wichtig bei der Frage, wer für die Haftung herangezogen wird und wer die Kosten für Veränderungen am Balkon trägt: 

Wurde in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nichts Anderweitiges bestimmt, so müssen alle Eigentümer zur Kostenverteilung herangezogen werden, wenn es um das Gemeinschaftseigentum - also auch die entsprechenden Balkonteile – geht. Unabhängig davon, ob die Eigentümer selbst einen Balkon haben. 

Wir hoffen, dass der Beitrag Ihre Fragen rund um das Thema Balkone in der WEG beantworten konnte. Kennen Sie eigentlich schon Matera? Bei Matera handelt es sich um die neue, digitale und moderne Art der WEG-Verwaltung. 

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Autor
Darleen Mokosek
Darleen Mokosek
Freelance Content Writer
Delimitor
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