Bodenrichtwert: Einfach erklärt! (Update 2023)

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Jakob Haddad
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Bodenrichtwert: Einfach erklärt! (Update 2023)

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1.2.2023
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Durch die Grundsteuerreform kommt es zu einer Neubewertung aller Grundstücke im Bundesgebiet durch das Finanzamt. Zu diesem Zweck sind Grundstückseigentümer verpflichtet, eine vollständige und wahrheitsgemäße Grundsteuererklärung abzugeben. 

Dies ist jedoch gar nicht so einfach: Insbesondere, weil hierbei eine Vielzahl von Begriffen verwendet werden, die dem “Durchschnittsbürger” nicht bekannt sind. Ein Beispiel hierfür ist der sogenannte Bodenrichtwert. Was man genau unter diesem Begriff versteht, wie er ermittelt wird, wo der Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung einzutragen ist und vieles mehr wird in diesem Beitrag verständlich erläutert.

1. Was versteht man unter dem Bodenrichtwert? 

Der Bodenrichtwert (nicht zu verwechseln mit dem Begriff des Bodenwerts, hierzu später mehr) bildet den Durchschnittswert der Liegenschaftspreise innerhalb einer Gemeinde oder eines konkret bezeichneten Gebiets ab. Einfacher ausgedrückt: Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter eines Grundstücks in einer bestimmten Gemeinde oder in einem bestimmten Gebiet in Deutschland wert ist. 

Dabei kann der Bodenrichtwert einem von Ihnen gezahlten Kaufpreis für das Grundstück entsprechen – dies ist aber nicht zwingend der Fall. Denn in den Kaufpreis, der für ein konkretes Grundstück verlangt wird, fließen verschiedene individuelle Faktoren, wie etwa allgemeine Markt- und Zinslage, Bebauung, Nähe zu öffentlichen Einrichtungen wie Ärzten, Schulen oder Kindergärten etc. ein. Demgegenüber handelt es sich beim Bodenrichtwert nur um einen Durchschnittspreis pro Quadratmeter für ein Grundstück, bei dem genannte Faktoren nicht unmittelbar berücksichtigt sind. 

Ein weiterer Grund für die Diskrepanz zwischen Bodenrichtwert und dem zu erzielenden Kaufpreis eines Grundstücks ist der zeitliche Faktor: Der Bodenrichtwert wird in der Regel alle zwei Jahre neu ermittelt. In dieser Zeit kann sich auf dem Immobilienmarkt jedoch einiges tun. So können etwa Lieferengpässe und Rohstoffmängel die Grundstückspreise ansteigen lassen, während gestiegene Bauzinsen regelmäßig zu geringeren Kaufpreisen für Grundstücke sorgen. 

Vom Begriff des Bodenrichtwerts abzugrenzen ist der sog. Bodenwert, häufig auch als Grundstückswert bezeichnet. Dieser stellt den Gesamtwert des Grundstücks dar und ergibt sich aus einer Multiplikation des Bodenrichtwerts in Euro pro Quadratmeter mit der Grundstücksgröße in Quadratmeter. 

Beispiel: Der Bodenrichtwert in einer Gemeinde liegt bei 400€/qm. Die Größe Ihres Grundstücks beträgt 800 qm. Damit beträgt der Bodenrichtwert 400€/qm x 800qm = 320.000€

2. Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt? (inkl. Beispielrechnung) 

Sie können aufatmen: Denn der Bodenrichtwert muss nicht von Ihnen als Grundstückseigentümer selbst ermittelt werden. Die Ermittlung des Bodenrichtwerts wird stattdessen mindestens alle zwei Jahre von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte übernommen. 

Dabei sind die ermittelten Werte öffentlich für jedermann einsehbar, was durch § 196 Abs. 3 des Baugesetzbuchs vorgeschrieben wird. 

Einzusehen sind diese bei den Bau- oder Vermessungs- bzw. Katasterämtern oder online über das sog. Bodenrichtwertinformationssystem, kurz Boris

Grundlage der Berechnung sind dabei die von den Ausschüssen geführten Kaufpreissammlungen. Ihnen liegen Kopien sämtlicher Grundstückskaufverträge vor, alle Kaufpreise werden addiert und daraus ein Durchschnittswert ermittelt. 

Dabei sind einzelne Gemeindegebiete in sog. Bodenrichtwertzonen aufgeteilt, in denen vergleichbare Lage- bzw. Grundstücksbedingungen vorherrschen. Für jede Zone wird ein eigener Bodenrichtwert ermittelt. 

Maßgeblich ist dabei allein der eigentliche Grund und Boden: Ob und wie das Grundstück bebaut ist, etwa mit einem kleinen Einfamilienhaus oder einer edlen Jugendstilvilla, beeinflusst den Bodenrichtwert nicht. 

3. Welche Aussagekraft hat der Bodenrichtwert?

Primär ist der Bodenrichtwert – sowohl bei bebauten als auch bei unbebauten Grundstücken – für die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer maßgeblich.

Bei einem Grundstück mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus wird zusätzlich ein Abschlag vom Liegenschaftszinssatz gewährt, sofern der Bodenrichtwert 500€ pro Quadratmeter übersteigt. Bei einer Eigentumswohnung erfolgt der Abschlag erst ab einem Bodenrichtwert von 2.000€ pro Quadratmeter. 

Neben dem Erfordernis des Bodenrichtwerts für die Grundsteuererklärung bietet dieser auch einen Anhaltspunkt dafür, zu welchem Preis Sie ein Grundstück kaufen bzw. Ihr Grundstück verkaufen könnten. Wie bereits erwähnt, stellt der Bodenrichtwert jedoch nur einen Durchschnittswert dar, der viele preisbildende Faktoren nicht berücksichtigt. 

Zu nennen sind etwa: 

  • Beschaffenheit des Grundstücksbodens: Feld-, Sand- oder mit Altlasten verunreinigter Boden? Werden für den Fall der Bebauung besonders aufwändige Vorarbeiten nötig, schmälert dies den Kaufpreis entsprechend.
  • Erschließungsgrad des Grundstücks: Sind bereits Strom-, Wasser und Abwasserleitungen vorhanden, erhöht dies den zu erzielenden Kaufpreis. 
  • Makro-Lage: Wie wirtschaftsstark ist die Region? Wie verhält es sich mit der demografischen Entwicklung? Wie sieht es mit Arbeitsplätzen aus?
  • Mikro-Lage: Ist das Grundstück an den öffentlichen Nahverkehr angebunden? Befinden sich Schulen/Kindergärten/Ärzte/Apotheken/Supermärkte in der Nähe? Wie ist es mit Straßenlärm um das Grundstück bestellt?

Sofern Sie also einen ungefähren Verkehrswert Ihres Grundstücks erhalten möchten, müssen Sie die genannten Aspekte unbedingt berücksichtigen. 

4. Woher bekommt man den Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung? 

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück können Sie ganz einfach online einsehen. In folgender Übersicht haben wir Ihnen die bundeslandspezifischen Links aufbereitet: 

5. Wo wird der Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung eingetragen? 

Der Bodenrichtwert ist neben der Grundstücksfläche in Zeile 4 der Anlage Grundstück zur Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) innerhalb der Angaben zum Grund und Boden einzutragen. Liegt das betreffende Grundstück nicht in einer, sondern mehreren Bodenrichtwertzonen, ist daneben auch Zeile 5 auszufüllen. 

Sofern das Grundstück (noch) nicht bebaut ist, ist eine Angabe des Entwicklungszustands des Grundstücks in Zeile 6 erforderlich: Erfolgt hier keine Eingabe, geht das System von "baureifen" Land aus. Handelt es sich bei dem Grundstück jedoch um Bauerwartungsland (Es existiert noch kein Bebauungsplan, die Möglichkeit der Bebauung ist aber in absehbarer Zeit zu erwarten) oder Rohbauland (die Fläche ist zur baulichen Nutzung vorgesehen, die Erschließung des Grundstücks ist aber noch nicht gesichert), ist dies jedoch zwingend anzugeben. 

Tipp: Gemäß § 247 Abs. 2 BewG ist der jeweils auf dem Hauptfeststellungszeitpunkt veröffentlichte Bodenrichtwert maßgeblich. Da der Hauptfeststellungszeitpunkt der 01.01.2022 ist, ist der entsprechende Bodenrichtwert einzutragen. 

6. Unterschiede zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert

Wie bereits erwähnt, sollten Grundstückseigentümer keinesfalls vom Bodenrichtwert auf den Verkehrs- bzw. Grundstückswert ihres Eigentums schließen oder umgekehrt. Der jeweilige Wert kann als entsprechende Annäherung oder grober Richtwert herangezogen werden. Zu mehr jedoch nicht. 

7. FAZIT: Bodenrichtwert einfach erklärt

Für viele Grundstückseigentümer ist die Grundsteuererklärung im Rahmen der Grundsteuerreform ein Buch mit sieben Siegeln, insbesondere, da ihnen Fachbegriffe wie etwa der Bodenrichtwert nicht bekannt sind. Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter eines Grundstücks in einer bestimmten Gemeinde oder in einem bestimmten Gebiet in Deutschland wert ist. Er wird regelmäßig alle zwei Jahre von spezialisierten Gutachtern ermittelt. 

Zu unterscheiden ist der Bodenrichtwert dabei vom Verkehrswert der Immobilie, da letzterer eine Vielzahl weiterer Faktoren berücksichtigt und daher enorm vom Bodenrichtwert abweichen kann. 

Der Bodenrichtwert muss neben der Grundstücksfläche in Zeile 4 der Anlage Grundstück zur Grundsteuererklärung innerhalb der Angaben zum Grund und Boden eingetragen werden.

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