Garten in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Garten in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

In jeder Immobilie, die über mehrere Eigentumswohnungen verfügt, muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Diese Unterscheidung hat große Auswirkungen auf die Rechte, Pflichten und Kostentragung der Wohnungseigentümer.

Deshalb sollten Sie als Wohnungseigentümer wissen, welche Teile der Wohnanlage als Sonder- und welche als Gemeinschaftseigentum einzustufen sind. In diesem Beitrag soll es speziell um die Einordnung des Gartens in der WEG gehen.  

Inhaltsverzeichnis

1. Gehört ein Garten zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Garten an sich 

Die rechtliche Beurteilung der Frage, ob ein Garten in der Wohnungseigentümergemeinschaft als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum einzuordnen ist, hat sich durch die jüngste Reform des WEG-Rechts geändert: Nach alter Rechtslage konnte Sondereigentum nur an abgeschlossenen Räumen eingeräumt werden, § 3 Abs. 2 WEG alte Fassung. Diese Voraussetzung erfüllte ein Garten als offene, frei stehende Fläche aber gerade nicht. 

Nach dem neu gefassten § 3 Abs. 2 WEG kann sich das Sondereigentum nun auch auf einen außerhalb des Gebäude liegenden Teil des Grundstücks erstrecken; ein abgeschlossener Raum ist also nicht mehr erforderlich. 

Im Grundsatz handelt es sich bei der Gartenanlage dennoch um Gemeinschaftseigentum der WEG. Soll Sondereigentum am Garten bestehen, muss dieses explizit eingeräumt bzw. Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden. 

Rechtlich geschieht die Umwandlung dadurch, dass alle Beteiligten sich über den Eintritt der Rechtsänderung einigen und die Rechtsänderung in das Grundbuch eingetragen wird, § 4 Abs. 1 WEG. Gemäß §§ 4 Abs. 2 S. 1 WEG, 925 Abs. 1 BGB hat die Einigung bei gleichzeitiger Anwesenheit aller an der Aufhebung des Sondereigentums Beteiligten vor einer zuständigen Stelle, in der Regel vor einem Notar, zu erfolgen.

Durch eine solche Umwandlung kann dem Bedürfnis einzelner Wohnungseigentümer, die Gartenanlage alleine benutzen so dürfen, Rechnung getragen werden. Dies betrifft beispielsweise Wohnungseigentümer, deren Wohnung sich im Erdgeschoss befindet und unmittelbar an den Garten angrenzt. 

Pflanzen im Garten 

Die rechtliche Einordnung von Pflanzen im Garten „folgt“ der rechtlichen Einordnung des Gartens: Steht der Garten im Gemeinschaftseigentum, so betrifft dies auch die Gartenbepflanzung. Sofern Sondereigentum am Garten eingeräumt wurde, steht auch die Bepflanzung im Sondereigentum. 

Gartengeräte 

Sofern die Gartengeräte aus dem Gemeinschaftsvermögen angeschafft wurden und der Pflege bzw. Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, gehören diese zum Gemeinschaftseigentum. Anders ist dies zu beurteilen, wenn einzelne Geräte von einem Mitglied der WEG angeschafft wurden. Grundsätzlich stehen diese dann in seinem Alleineigentum. 

Gartenhäuschen 

Sofern Sondereigentum am Garten besteht, so erstreckt sich dieses auch auf die Gebäude, die sich auf der entsprechenden Grundstücksfläche befinden. Hierunter fällt auch das Gartenhäuschen.

Geräteschuppen 

Auch die Einordnung des Geräteschuppens ist abhängig davon, ob am Garten Sonder- oder Gemeinschaftseigentum besteht. Ist der Garten dem Sondereigentum zuzuordnen, so betrifft dies auch den im Garten stehenden Geräteschuppen. 

Teich 

Wenig überraschend richtet sich auch die rechtliche Einordnung des Gartenteichs nach der Einordnung des Gartens: Steht der Garten im Gemeinschaftseigentum, gilt selbiges für den Teich im Garten. 

2. Sondernutzungsrecht am Garten: Was gibt es zu beachten? 

Der Wunsch einzelner Wohnungseigentümer, den Garten alleine nutzen zu dürfen, muss nicht zwangsläufig durch die (zeit- und kostenintensive) Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum erfolgen. Stattdessen kann die „Zuteilung“ der Nutzung des Gartens an einen einzelnen Wohnungseigentümer auch in Form der Einräumung eines Sondernutzungsrechts: Hierdurch werden die übrigen Mitglieder vom Gebrauch des Gartens ausgeschlossen, obwohl es sich ja immer noch um gemeinschaftliches Eigentum handelt. 

Voraussetzung für die wirksame Begründung eines Sondernutzungsrechts ist, dass dieses hinreichend bestimmt bezeichnet ist. Nur so kann klar abgegrenzt werden, welche Bereiche des Gemeinschaftseigentums konkret darunter fallen sollen und welche nicht. Außerdem ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer über die Einräumung des Sondernutzungsrechts erforderlich. 

Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Umfang des Sondernutzungsrechts in der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder einer sonstigen Vereinbarung konkret definiert werden. Ist dies nicht erfolgt, so ist der Umfang des Sondernutzungsrechts durch Auslegung zu ermitteln. Entscheidend hierfür ist die Verkehrsanschauung und die Ortsüblichkeit der Nutzung. 

Zu beachten ist jedoch, dass das Sondernutzungsrecht nicht uneingeschränkt gilt: Es ist nur eine solche Benutzung gestattet, die zu keiner unangemessenen Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer führt. Obendrein sind bauliche Veränderungen grundsätzlich nicht gestattet.

3. Bauliche Veränderungen im Garten: Das müssen WEGs wissen! 

Besonderheiten gibt es bei sog. baulichen Veränderungen im Garten zu beachten. Hierunter fallen sämtliche Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, § 20 Abs. 1 WEG. Steht der Garten im Gemeinschaftseigentum, so richtet sich die Rechtmäßigkeit baulicher Veränderungen nach den strengen Voraussetzungen des § 20 Abs. 1 bis Abs. 4 WEG. 

Hingegen werden bauliche Veränderungen, die sich auf den Bereich des Sondereigentums beschränken, nicht von § 20 Abs. 1 WEG erfasst. Über § 13 Abs. 2 WEG kann hierfür dennoch ein Eigentümerbeschluss erforderlich sein, wenn durch die Maßnahme Rechte anderer Wohnungseigentümer unangemessen beeinträchtigt werden. 

Dies betrifft etwa Fälle, in denen der optische Gesamteindruck der Wohnanlage verändert wird, etwa, wenn der Sondereigentümer des Gartens auf diesem einen riesigen Sandkasten oder eine hohe Kletterwand für seine Enkel anbringen möchte. 

4. Gartenpflege: Wer trägt die Kosten?  

Damit ein Garten schön anzusehen ist und auch bleibt, ist regelmäßige Pflege notwendig. Wer die dabei anfallenden Kosten zu tragen hat, ist in Eigentümergemeinschaften regelmäßig ein Streitthema. 

Grundsätzlich sind die Kosten für die Gartenpflege von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen, sofern es um Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums geht. Dies ist etwa der Fall, wenn ein alter Baum gefällt werden muss, um einem Umstürzen auf die Wohnanlage zuvorzukommen. 

Anders verhält es sich hingegen, wenn es um die Kosten der üblichen Gartenpflege geht und der Garten im Sondereigentum eines Eigentümers steht oder ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde. Für diese Kosten muss dann der jeweilige Sondereigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigte einstehen. 


5. FAZIT: Der Garten in der WEG 

Im Grundsatz ist der Garten in der WEG dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Seit der jüngsten Gesetzesänderung kann am Garten jedoch auch Sondereigentum eingeräumt werden. Doch auch in diesem Fall hat der betreffende Sondereigentümer nicht „freie Hand“, er muss vielmehr dafür sorgen, dass seine Gartennutzung nicht zu unangemessenen Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer führt. Sofern notwendige Instandhaltungsmaßnahmen im Garten erforderlich werden, so sind diese stets von der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen. 

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Autor
Jakob Haddad
Jakob Haddad
Freelance Content Writer
Delimitor
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