1. Was ist eine Anschlussfinanzierung? 

Eine Anschlussfinanzierung wird für Eigentümer relevant, wenn die Zinsbindung der ersten Baufinanzierung ausläuft, jedoch noch eine Restschuld besteht, die weiter finanziert werden muss.

Einfach gesagt: Wenn Sie sich vor einigen Jahren eine Immobilie gekauft haben, hat Ihnen Ihre Bank Geld geliehen. Den Betrag zahlen Sie nun monatlich inklusive der vereinbarten Zinsen ab. Sobald die vereinbarte Zinsbindung endet oder auch wenn man sein Sonderkündigungsrecht durchsetzen möchte, kommt die Anschlussfinanzierung ins Spiel.

Für den Immobilienkauf selbst ist die Anschlussfinanzierung deshalb noch kein relevantes Thema und wird meistens noch nicht bedacht. Generell ist es auch vollkommen normal, dass am Ende der Zinsbindung das Darlehen noch nicht vollständig abbezahlt wurde.

Relevant wird die Anschlussfinanzierung dann, wenn der Restbetrag nicht in voller Summe nach Ablauf der Zinsbindung beglichen werden kann. Auch wenn man den ausstehenden Betrag nicht zahlen möchte, kann man auf die Anschlussfinanzierung zurückgreifen.

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2. Wann ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll? ‍

Läuft die vereinbarte Zinsbindung ab, ist eine Anschlussfinanzierung, wie bereits erwähnt, dann sinnvoll, wenn der ausstehende Restbetrag nicht in voller Summe bezahlt werden kann.

Ebenfalls kann eine Anschlussfinanzierung eine attraktive Option sein, wenn man sein Sonderkündigungsrecht nutzen möchte. § 489 BGB regelt das ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers.

Sind seit Erhalt des vollen Kreditbetrages mehr als zehn Jahre vergangen, kann unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist eine neue Vereinbarung über die Darlehens-Begleichung abgeschlossen werden.

Das Sonderkündigungsrecht ist vor allem dann hilfreich, wenn die Zinsbindung noch längere Zeit bestehen würde, die aktuellen Zinsen jedoch niedriger sind als der vereinbarte Zinssatz.

3. Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?  

Eine Anschlussfinanzierung ist nur dann notwendig, wenn ein Darlehen bis zum Auslaufen der aktuellen Zinsbindung nicht ausreicht, um eine vollständige Tilgung zu erreichen. Allgemein ist eine Anschlussfinanzierung, also ein zu begleichender offener Restbetrag, häufiger notwendig.

Bevor die Zinsbindung endet, sollten Sie sich rechtzeitig über verschiedene Angebote zur Anschlussfinanzierung informieren und von verschiedenen Anbietern einholen. Spätestens drei Monate vor Ende der Baufinanzierung muss Ihre aktuelle Bank auf Sie mit einem Angebot zur Anschlussfinanzierung zukommen. 

Um alle Optionen und die damit einhergehenden Vorteile zu kennen, sollten Sie sich vorher schon mit anderen Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung auseinandergesetzt haben.

Es gibt nicht nur eine Art von Anschlussfinanzierung, sondern drei verschiedene Möglichkeiten, wie eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird. Zwischen diesen Optionen, welche im nächsten Absatz vorgestellt werden, müssen Sie sich nun entscheiden.

Sobald Sie sich für ein Angebot zur Anschlussfinanzierung entschieden haben, wird der neue Kredit zur Tilgung des Restbetrages mit neuen Konditionen abgeschlossen.

Je nach aktueller Zinslage wird die neue Baufinanzierung zu ihrem Vorteil oder Nachteil sein. Sichern Sie sich aufgrund einer aktuell niedrigen Zinslage ein für Sie kostengünstigeres Angebot als zu Beginn Ihrer ersten Baufinanzierung, ziehen Sie einen Vorteil aus dem neuen Kredit. Die Zinsen können aber natürlich auch höher als zum Abschluss der ersten Baufinanzierung sein, wodurch ein Kostennachteil entsteht.

Um die Wahl einer Anschlussfinanzierung zu erleichtern, steht Ihnen Urbyo zur Seite. Die Experten holen für Sie zahlreiche Angebote ein, vergleichen Angebote von mehr als 1000 Banken, suchen hier die lukrativsten Optionen für Sie heraus und legen Ihnen diese vor. Der Prozess ist zwar digital, aber Sie erhalten bei Urbyo immer einen persönlichen Ansprechpartner bei schneller Kreditzusage. 

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4. Arten der Anschlussfinanzierung 

Bereits einige Jahre vor Abschluss der Baufinanzierung sollten Sie sich mit den verschiedenen Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Je nach Zeitrahmen der noch anhaltenden Zinsbindungsfrist gibt es drei verschiedene Anschluss Finanzierungsarten, die berücksichtigt werden können.

Stehen nur noch bis zu 12 Monate bis zum Ablauf der Zinsbindung aus, bieten sich eine Umschuldung oder eine Prolongation an. Liegt noch mehr als ein Jahr, aber weniger als fünfeinhalb Jahre zwischen Beendigung der Baufinanzierung, kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein. 

Im Folgenden werden die verschiedenen Möglichkeiten näher vorgestellt:

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‍Prolongation

Eine Prolongation erfordert meistens den geringsten Aufwand, um eine Anschlussfinanzierung abzuschließen. Hierbei werden die Zinsen der Finanzierung neu angepasst, jedoch wird diese weiterhin bei derselben Bank abbezahlt.

Bevor die Baufinanzierung abläuft, stellen Banken normalerweise selbständig neue Angebote für eine Prolongation.

Folgende Vorteile und Nachteile sollten bei dieser Art der Anschlussfinanzierung berücksichtigt werden:

Vorteile:

• Keine Einreichung neuer Unterlagen
• Keine Bonitätsprüfung
• Keine Grundschuld Übertragungskosten

Nachteile:

• Oftmals vergleichsweise schlechtere Konditionen
• Häufig hoher Zinssatz
• Keine automatische Übernahme von Sonderkonditionen

Umschuldung‍

Von einer Umschuldung wird dann gesprochen, wenn die Baufinanzierung nun von einer neuen Bank übernommen wird. Zwar fallen hier oft einmalige Zusatzkosten an, jedoch erhält man hier oftmals attraktivere Konditionen bei der Finanzierung. Um möglichst viele Kunden zu gewinnen, übernehmen viele Banken auch die einmaligen Zusatzkosten bei einem Wechsel.‍

Vorteile:

• Besseres Angebot bezüglich Zinshöhe
• Attraktivere Konditionen

Nachteile:

• Bonitätsnachweis
• Zusatzkosten durch Grundbuch- und Notarkosten

Forward-Darlehen

Forward-Darlehen sind dann sinnvoll, wenn bereits wenige Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung ein niedriges Zinsniveau herrscht. Bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf kann man sich bereits ein Angebot für die Anschlussfinanzierung einholen, welches im optimalen Fall ein niedrigeres Zinsniveau beinhaltet als ein Angebot zum Ablauf der Zinsbindung.

Ein Forward-Darlehen ist deshalb nur vorteilhaft, wenn allgemein davon ausgegangen wird, dass das Zinsniveau bis zum eigentlichen Ablauf der Finanzierung ansteigen wird. Denn sinkt das Zinsniveau nach Abschluss des Forward-Darlehens ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt ein attraktiveres Angebot erhalten hätten.

Das Forward-Darlehen selbst ist wie alle anderen Arten der Anschlussfinanzierung und übernimmt den Restbetrag ihrer Baufinanzierung. Das Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, das heißt, hier wird ebenso eine monatliche Rate festgelegt, die bis zur vollständigen Tilgung konstant ist.

Vorteile:

• Möglichkeit, mehrere Jahre vor Ablauf der Finanzierung attraktives Angebot einzuholen
• Keine Bereitstellungsgebühren
• Sicherung niedriger Zinsen
• Verbesserung der zukünftigen Planungssicherheit

Nachteile:

• Abschluss des Forward-Darlehens ist binden
• Risiko des Sinkens der Zinsen
• Zahlung eines Forward-Zuschlages

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5. Tipps zur Anschlussfinanzierung 

• Informieren Sie sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung über mögliche Anschlussfinanzierungen. Der späteste Zeitpunkt sollte hier fünf Jahre vor Auslaufen der Finanzierung liegen.
• 10 Jahre nach Abschluss der Baufinanzierung sollte das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB berücksichtigt werden. Ohne zusätzliche Kosten kann dieses Recht finanzielle Vorteile für Sie bedeuten.
• Ist das Zinsniveau aktuell niedrig und ein Anstieg wird prognostiziert, ist der Abschluss eines Forward-Darlehens oder einer Umschuldung ratsam.
• Berechnen Sie vor Abschluss der Zinsbindung genügend Zeit ein, um sich Angebote verschiedener Banken einzuholen: Warten Sie nicht tatenlos auf ein Prolongationsangebot Ihrer Bank
• Für die Anschlussfinanzierung kann durch höhere Raten, wenn möglich, eine schnellere Abbezahlung des Kredits erreicht werden.
• Sichern Sie sich bei einem vergleichsweise niedrigem Zinsniveau eine möglichst lange Zinsbindung
• Um Kosten bei der Umschuldung zu senken, kann eine Grundschuldabtretung hilfreich sein.

6. BONUS: Anschlussfinanzierung mit Urbyo 

Urbyo unterstützt Sie bei der Wahl eines Finanzierungsangebots und holt für Sie zahlreiche Angebote von verschiedenen Banken an. Die Angebote werden geprüft und bewertet. Die besten und sinnvollsten Angebote werden Ihnen anschließend vorgelegt und erläutert.

Dadurch wird der Finanzierungsprozess für Sie erleichtert. Auch gibt es natürlich Ansprechpartner, welche Sie jederzeit gerne beraten.

Urbyo ist jedoch nicht nur ein optimaler Ansprechpartner und Partner für die Anschlussfinanzierung. Über Urbyo selbst kann der Traum einer eigenen Immobilie erst verwirklicht werden.

Das gesamte Expertenteam hilft bei der Auswahl der richtigen Immobilie und unterstützt bei der Auswahlfindung von möglichen Finanzierungen und vielen weiteren Dienstleistungen rund um den Immobilienkauf. Außerdem bereit Urbyo alle Daten über die Immobilie sehr übersichtlich auf und stellt Ihnen als Eigentümer Rechner zur Verfügung, mit denen Sie die Kosten schnell und einfach kalkulieren kann. 

Der Kaufabschluss wird so nicht mehrere Wochen Ihrer Zeit beanspruchen, sondern in wenigen Stunden von Ihrer Seite abgeschlossen sein.

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