Der Mietvertrag: Unverzichtbare Rechtsgrundlage für die Vermietung

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Der Mietvertrag ist das wichtigste Schriftstück für die Vermietung der Immobilie. Üblich sind heute vorformulierte Formularmietverträge. Wir klären auf, was alles beim Ausstellen des Mietvertrags zu beachten ist.

Hier bereits das Wichtigste im Überblick: 

  • Schriftform ist unerlässlich
  • sonstige Nebenkosten schriftlich festlegen
  • Art der Mietererhöhung nach Standard, Index- oder Staffelmiete vereinbaren
  • Klausel bei den Schönheitsreparaturen vermeiden
  • digitale Unterschrift ist zulässig
  • Pflichtangaben vom Mietvertrag separieren

1. Generelles zum Mietvertrag

Zwar kann man einen Mietvertrag auch mündlich abschließen. Auf die Schriftform verzichten sollte man als Vermieter nie. Denn im Mietvertrag legt der Eigentümer alle wichtigen Parameter für das Mietverhältnis vertraglich fest. Dazu gehört die Miethöhe, die Umlage von Nebenkosten, Regelungen zur Schönheitsrenovierung oder auch zu den Kleinreparaturen. Ebenso definiert der Mietvertrag die Vertragsparteien und das Mietobjekt.

Bei der Schriftform gibt es für den Mietvertrag keine gesetzlichen Vorgaben. Das Mietrecht schnürt aber für die Vermietung ein enges Korsett und bietet nur wenig Spielraum. 

2. Formularmietverträge sind heute Standard

Deshalb sind heute individuell formulierte Mietverträge kaum noch zu finden. Mit vom Standard abweichenden Formulierungen oder Klauseln läuft der Vermieter oft Gefahr, dass der Mietvertrag dadurch seine Gültigkeit verliert.

In der Praxis haben sich deshalb sogenannte Formularverträge durchgesetzt. Diese sind vorformuliert und enthalten alle wichtigen gesetzlichen Vorgaben zum Mietverhältnis. Der Eigentümer findet Formularverträge auf unzähligen Portalen im Internet. Die Eigentümer Plattform Vermietet.de bietet zum Beispiel einen solchen Formular Vertrag. Dieser kann direkt aus der Verwaltungssoftware heraus erstellt werden und ist für Inhaber eines Premium-Accounts kostenlos.  

Die Rechtsprechung beim Mietrecht ist nicht für alle Ewigkeiten in Stein gemeißelt, sondern wird regelmäßig auch durch aktuelle Gerichtsurteile neu definiert. Wichtig ist bei Formularverträgen, dass der Anbieter den Mietvertrag regelmäßig an den aktuellen Stand der Rechtsprechung anpasst.

 

3. Welche Mieterdaten gehören in den Mietvertrag? 

Im Mietvertrag erfasst der Vermieter die Daten zu seinen Mietern. Ziehen mehrere Mieter in die Wohnung - beispielsweise Paare oder Wohngemeinschaften - dann sollten alle Personen in den Mietvertrag aufgenommen werden. Das gilt auch bei Ehepaaren oder bei Lebensgemeinschaften. Der Vermieter kann so bei Zahlungsverzug alle Bewohner als Schuldner belangen. Auch wenn einzelne Personen aus dem Mehrpersonenhaushalt ausziehen, muss kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden.

Bei der Aufnahme der Daten in den Mietvertrag, gilt es für den Vermieter den Datenschutz zu beachten. Wichtig ist, dass die erhobenen Daten das Mietverhältnis betreffen. Unzulässig sind zum Beispiel Angaben zum Familienstand oder der Staatsangehörigkeit. 

Als Standard haben sich folgende Mieterdaten für den Mietvertrag durchgesetzt:

  • Name des Mieters
  • Geburtsdatum des Mieters
  • Geburtsort des Mieters
  • letzte Adresse des Mieters

Das Personalausweisgesetz sagt in § 20 Abs. 1, dass die Einsichtnahme des Personalausweises auch an nicht öffentlichen Stellen zulässig ist. Deshalb kann man sich als Vermieter zur Überprüfung der Identität des Mieters den Personalausweis vorlegen lassen. Eine Zeit lang sahen einige Formularverträge die Aufnahme der Ausweisnummer vor. Aus Gründen des Datenschutzes wird das heute nicht mehr praktiziert.

4. Die Daten zur Wohnung

Genauso wichtig wie die Daten zum Mieter sind die im Mietvertrag aufgeführten Daten zur Wohnung. Dazu gehören:

  • Wohngröße
  • Anzahl der Zimmer
  • Bad und Küche
  • Vorhandene Einbauten/Einbauküche
  • Keller
  • Balkonflächen
  • Gartenflächen

Bei der Wohnfläche muss die anrechenbare Fläche angeben werden. Nicht anrechenbar sind Keller-, Treppenhaus - oder Flurflächen. Balkon, Terrassen, Dachgärten oder Gartenflächen werden nur anteilig berechnet (30 bis 50 Prozent). Die Wohnfläche ist eine wichtige Größe. Die meisten Posten in der Betriebskostenabrechnung werden über die Wohnfläche abgerechnet. Auch bei Mieterhöhung erfolgt die Neuberechnung immer anhand der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeter der Wohnung.

5. Die Festlegung der Miethöhe und der Betriebskosten 

Den Mietpreis gilt es - wenn vorhanden - anhand des Mietspiegels zu kalkulieren. Im Mietvertrag sind neben der Kaltmiete auch die Heiz- und die Nebenkostenvorauszahlung auszuweisen.

Die Heizkostenvorauszahlung errechnet sich aus den durchschnittlichen Verbrauchswerten für Gas, Öl oder anderer Energieträger, die der Ablesedienstleiter in seiner Jahresabrechnung mitteilt.

Nebenkosten sind immer laufende Kosten und zu unterscheiden von den Kosten für die Instandhaltung. Die Standardnebenkosten sind in der Betriebskostenverordnung aufführt. Dazu gehören beispielsweise die Gebühren für die Müllabfuhr und Straßenreinigung, die Grundsteuer oder die Kosten für den Schornsteinfeger. Man kann die Standardbetriebskosten im Mietvertrag auflisten oder einfach auf den § 2 Nr.17 der Betriebskostenverordnung verwiesen.

Neben den Standardbetriebskosten können sonstige Betriebskosten anfallen. In dem berühmten "Dachrinnenurteil" aus dem Jahr 2004 (VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43) hat der Bundesgerichtshof bekräftigt, dass die anfallenden sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag benannt sein müssen, damit sie umlagefähig sind.

6. Mietererhöhung nach Mietvertragsart: Standard, Index- oder Staffelmiete

Der Standard für die Mieterhöhung ist die Mieterhöhungen auf der Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Falls vorhanden, müssen dabei der Mietspiegel sowie die Kappungsgrenze berücksichtigt werden.

Daneben kann der Vermieter im Mietvertrag auch eine Staffelmiete vereinbaren. Dann wird die Miete in festgelegten Zeitintervallen erhöht. 

Bei der Indexmiete verzichtet der Vermieter auf die Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Stattdessen ist die Miete an den Verbraucherindex gekoppelt, mit dem das Statistische die Lebenshaltungskosten abbildet. Aufgrund der hohen Inflation steht die Indexmiete derzeit in der Kritik. Die Politik denkt darüber nach, diese an den Mietspiegel zu binden.

Viele Formularmietverträge bieten die Möglichkeiten, sich für eine der drei Möglichkeiten zu entscheiden, die Miete zu erhöhen.

 

7. Welche Form der Kaution?

Grundsätzlich ist es in Deutschland möglich, maximal drei monatliche Kaltmieten als Mietsicherheit zu verlangen. Der Mieter kann auf Wunsch die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Es haben sich unterschiedliche Arten herausgebildet, die Kaution zu hinterlegen. Im Mietvertrag wird vereinbart, auf welche Art die Kaution gezahlt wird:

  • Barkaution
  • Bankbürgschaft
  • Mietkautionsversicherung

Die Mietkaution wird in den meisten Fällen in Form einer Barkaution gestellt. Der Mieter überweist den entsprechenden Betrag direkt an den Vermieter. Da gemäß Mietrecht die Kaution dem Mieter gehört, muss der Vermieter diese insolvenzfest und getrennt von seinem Privat- oder Geschäftsvermögen anlegen. 

Anstelle einer finanziellen Mietsicherheit, kann der Vermieter auch einen Bürgen akzeptieren. Bei einer Bürgschaft ist der im Mietvertrag genannte Bürge im Falle eines Zahlungsverzuges des Mieters zur Zahlung offener Forderungen verpflichtet.

Zudem besteht die Möglichkeit einer Bank- oder Versicherungsbürgschaft. Dann schließt der Mieter einen Vertrag mit einer Versicherungsgesellschaft oder einer Bank ab und zahlt dafür eine Gebühr. Im Gegenzug dazu bürgt die Versicherung oder Bank für den Mieter bei Zahlungsausfall. Der Mieter händigt bei einer Bank- oder Versicherungsbürgschaft die Summe nicht in Bar oder per Überweisung aus, sondern übergibt dem Vermieter nur ein Nachweisdokument über den Anschluss der Bürgschaftsvereinbarung.

 

 

8. Regelungen im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen 

Den Zustand der Mieträume sollte der Vermieter im Übergabeprotokoll festhalten. Im Mietvertrag ist zusätzlich ein Hinweis wichtig, ob die Wohnung im renovierten oder unrenovierten Zustand übergeben wurde. Wurde die Wohnungen renoviert übergeben, kann der Vermieter Schönheitsreparaturen beim Auszug einfordern.

Nicht mehr zulässig sind nach neuerer Rechtsprechung feste Klausel, in welchem zeitlichen Anstand Schönheitsreparaturen erfolgen müssen. Ebenfalls Vorschriften zum Gebrauch spezieller Materialien oder Farben machen die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen hinfällig. Der Mietvertrag sollte ebenfalls einen Hinweis enthalten, dass der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist.

Wie für die Schönheitsreparaturen, so ist auch eine Regelung zu den Kleinreparaturen im Mietvertrag zu treffen. Diese betrifft Teile der Wohnung, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, wie zum Beispiel Lichtschalter, Steckdosen, Fenster oder Türverschlüsse. Die Kosten für die Reparaturen, die der Mieter zu tragen hat, dürfen dabei 100 Euro einschließlich Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Auf das Jahr gerechnet dürfen nicht mehr als sechs Prozent der Jahreskaltmiete anfallen.

 

9. Den Mietvertrag unterzeichnen

Am Ende bleibt nur noch die Unterschrift unter den Mietvertrag, damit der Vertrag rechtlich bindend ist. Auch bei der Unterschrift gibt es einiges zu beachten. Unterschreibt der Hausverwalter den Mietvertrag, dann ist dieser im Mietvertrag zu bevollmächtigen.

Seit 2016 ist es möglich, einen Mietvertrag auch elektronisch zu unterschreiben. Die Grundlage dafür bildet die europaweit gültige eIDAS-Verordnung (electronic Identification, Authentication and trust Services). Für die rechtssichere Umsetzung der digitalen Unterschrift für den Mietvertrag haben sich spezielle Dienstleister entwickelt, die genau diesen Service anbieten.

Der Rücktritt vom Mietvertrag ist ausgeschlossen, wenn vorher eine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hat. Deshalb sollte der Vermieter im Mietvertrag unbedingt das Datum der Wohnungsbesichtigung vermerken. 

Hat die Besichtigung stattgefunden und haben beide Vertragspartner unterschrieben, kann der Mieter nur noch kündigen. Er muss dann die Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

 

10. Die Pflichtangaben vom Mietvertrag separieren

 

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags sind dem Mieter weitere Pflichtangaben auszuhändigen. Dazu gehören:

  • Energieausweis
  • Information an den Mieter zur Datenverarbeitung (DSGVO)
  • Für Gebiete im Geltungsbereich der Mietpreisbremse: Auskunft zur Höhe der Vormiete nach § 556g Abs. 1a BGB (Mietpreisbremse)

Damit diese Dokumente nicht Bestandteil des Mietvertrages werden, sollte man diese nicht einfach anheften. Besser ist es, die Pflichtangaben unabhängig vom Mietvertrag auszuhändigen. Ansonsten werden sie zum Bestandteil des Mietvertrages, was juristisch zu Komplikationen führen kann. 

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