Wohn- und Nutzfläche in der Grundsteuererklärung: Was gehört dazu? (2023)

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Jakob Haddad
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Wohn- und Nutzfläche in der Grundsteuererklärung: Was gehört dazu? (2023)

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1.2.2023
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Im Rahmen der Neubewertung aller Grundstücke im Bundesgebiet müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Dies ist für viele eine große Herausforderung, insbesondere, wenn dies zuvor noch nie gemacht wurde. 

Ist man jedoch einmal mit den Fallstricken und maßgeblichen Begrifflichkeiten betraut, ist es gar nicht so schwer. 

Da die Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche in sämtlichen Bundesländern außer Baden-Württemberg verpflichtend ist, sollten Sie wissen, was es damit auf sich hat und wie diese jeweils berechnet werden. Dies und mehr erläutern wir Ihnen in diesem Beitrag.

1. Was gehört zur Wohnfläche? 

Flächen sind dann als Wohnflächen zu qualifizieren, wenn diese Wohnbedürfnissen dienen – so weit so gut. Unproblematisch hierunter zu fassen sind alle Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zu nennen sind etwa: 

  • Schlafzimmer 
  • Kinderzimmer 
  • Badezimmer 
  • Gästezimmer
  • Speisekammer
  • Küche 
  • Flure, sofern sie sich innerhalb der Wohnung befinden
  • Wohnzimmer
  • häusliches Arbeitszimmer. 

Schwieriger ist die Einordnung jedoch bei Zubehörräumen oder solchen, die zumindest mittelbar Wohnzwecken dienen. 

Nicht als Wohnfläche einzuordnen sind etwa: 

  • Zubehörräume zur Wohnnutzung: Zum Beispiel Keller, Abstellkammern außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Garage, Heizungs- oder Trockenräume.
  • Hausflure außerhalb der Wohnung in Wohngebäuden mit mehr als einer Wohnung. 
  • Treppen außerhalb der Wohnung mit mehr als drei Steigungen (Stufen) und Treppenpodeste. 
  • Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter. 
  • Tür-, Fenster- und offene Wandnischen, sofern sie nicht bis zum Fußboden reichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind. 
  • Vormauerungen, Schornsteine, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, sofern sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 qm haben

Daneben existieren auch Räume, die zwar als Wohnfläche deklariert, aufgrund ihrer Eigenart jedoch nur mit der Hälfte oder gar einem Viertel der Grundfläche anzurechnen sind: 

  • Räume oder Raumteile mit einer lichten Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern: ½. Dies ist insbesondere für Dachgeschosswohnungen relevant. 
  • Unbeheizbare Wintergärten, sofern diese nicht ganzjährig als Wohnraum benutzbar sind: ½ 
  • Schwimmbäder: ½ 
  • Balkone: ¼ 
  • Loggien: ¼ 
  • Dachgärten: ¼ 
  • gedeckte Freisitze: ¼ 

2. Was gehört zur Nutzfläche? 

Als Nutzflächen sind alle Gebäudeflächen anzusehen, die für betriebliche, öffentliche oder sonstige Zwecke genutzt werden und weder als Zubehörraum noch als Wohnfläche anzusehen sind. Kurzum: Zur Nutzfläche zählen alle nicht bewohnten Flächen. 

Betrieblichen Zwecken dienen etwa Werkstätten, Verkaufs- oder Büroräume. Als sonstigen Zwecken dienende Räume sind beispielsweise Vereinsräume anerkannt. 

3. Wie werden die Wohn- und Nutzfläche berechnet?

Die Wohnfläche ist der Wohnflächenberechnung zu entnehmen. Sofern dem Eigentümer eine solche nicht vorliegt, ist diese anhand der Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, zu ermitteln. 

Hingegen wird die Nutzfläche nach DIN 277 berechnet. Ausgangspunkt dessen bildet die Brutto-Grundfläche des Gebäudes bzw. der Wohnung, wofür dessen bzw. deren Außenmaße entscheidend sind. Um die Netto-Grundfläche zu erhalten, sind anschließend die sog. Konstruktionsflächen abzuziehen. Hierzu zählen etwa Wände, Nischen oder Pfeiler. 

4. Wo findet man Informationen zur Wohn- und Nutzfläche?

Angaben zur Wohn- und Nutzfläche sind auf verschiedenen Wegen zu finden. So enthält der Kaufvertrag üblicherweise entsprechende Angaben. Daneben sollten die Informationen auch im Bauplan oder der Teilungserklärung im Falle von Wohneigentum enthalten sein. Sofern Angaben zur Wohn- und Nutzfläche beiden Dokumenten fehlen, können Sie die genannten Flächen – unter Berücksichtigung der oben genannten Grundsätze – auch selbst ermitteln. Hierfür sollte der Grundriss der Wohnung verwendet werden. 

Ist auch dieser nicht in den Unterlagen zu finden, können Sie den Grundriss selbst vermessen. Da dies je nach Größe und Art der Immobilie mit einem enormen Zeitaufwand verbunden ist und ein gewisses Geschick erfordert, ist dies jedoch nur in Ausnahmefällen zu empfehlen. Etwa, wenn es nur um eine kleine Wohnung geht und Sie sich mit dem Aufmaß nehmen auskennen. 

5. Wo werden die Wohn- und Nutzfläche in der Grundsteuererklärung eingetragen? 

Wohn- bzw. Nutzfläche sind in allen Bundesländern in der Anlage Grundstück einzutragen. In welche Zeile(n) die Eintragung erfolgen muss, ist hingegen nicht bundeseinheitlich geregelt. Folgender Tabelle kann dies bundeslandspezifisch entnommen werden:

Bundesland Wohnfläche Nutzfläche
Baden-Württemberg Angabe nicht erforderlich Angabe nicht erforderlich
Bayern Ab Zeile 20 Ab Zeile 20
Berlin Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Brandenburg Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Bremen Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Hamburg Ab Zeile 20 Ab Zeile 20
Hessen Ab Zeile 11 Ab Zeile 11
Mecklenburg-Vorpommern Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Niedersachsen Ab Zeile 21 Ab Zeile 21
Nordrhein-Westfalen Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Rheinland-Pfalz Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Saarland Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Sachsen Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Sachsen-Anhalt Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Schleswig-Holstein Ab Zeile 11 Ab Zeile 15
Thüringen Ab Zeile 11 Ab Zeile 15

6. FAZIT: Wohn- und Nutzfläche in der Grundsteuererklärung

Da insbesondere falsche Angaben zu Wohn- und Nutzfläche schnell zu einer Fehlbewertung und damit zu einem fehlerhaften Grundsteuerbescheid führen können, ist hier besondere Vorsicht geboten. Wir raten daher davon ab, ungeprüfte Quadratmeterangaben aus Grundstücksunterlagen zu unternehmen. 

Sofern Sie sich bei einigen Flächen nicht sicher sind, empfehlen wir die Hinzuziehung eines entsprechenden Dienstleisters (bspw.  Vermessungsingenieure und Architekten), der dies für Sie übernimmt.

Dies ist zwar mit Kosten verbunden: Verglichen mit den Kosten, die eine zu hohe Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche in der Grundsteuererklärung im Rahmen der Grundsteuerreform verursachen können, fallen diese jedoch regelmäßig nicht ins Gewicht

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