1. Mieter zahlt Miete nicht: Rechtslage im Überblick
Das deutsche Mietrecht regelt, welche Verpflichtungen sowohl Mieter als auch Vermieter haben. Während der Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete verpflichtet ist, hat der Vermieter Anspruch auf eine gesicherte Einnahme. Doch was passiert, wenn ein Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt? In solchen Fällen greifen gesetzliche Mechanismen, die es Vermietern ermöglichen, gegen Mietrückstände vorzugehen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält zahlreiche Bestimmungen, die sich mit dem Zahlungsverzug und den Rechten des Vermieters befassen. Dazu gehören unter anderem die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung bei erheblichen Mietrückständen, das Einreichen einer Zahlungsklage oder einer Räumungsklage.
Wir zeigen auf, welche rechtlichen Grundlagen im Mietrecht gelten, welche Fristen für Mietrückstände existieren und welche Möglichkeiten Sie als Vermieter haben, wenn Ihr Mieter seine Miete nicht bezahlt hat.
1.1. Welche Fristen gibt es für Mietrückstand?
Die Frage, wann ein Mieter offiziell in Zahlungsverzug gerät, wird hauptsächlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Grundsätzlich gilt:
- Der Zahlungstermin für die Miete ist im Mietvertrag festgelegt. In der Regel muss die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats überwiesen werden. Entscheidend ist das Datum der Zahlungsanweisung durch den Mieter, nicht das Eingangsdatum beim Vermieter.
- Bleibt die Zahlung aus, befindet sich der Mieter nach Verzugseintritt automatisch im Mietrückstand.
- Nach zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne Zahlung ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 BGB möglich. Hierbei muss der Rückstand die Höhe einer Monatsmiete erreichen. Alternativ reicht auch ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten, der sich über einen längeren Zeitraum aufbaut.
- Falls der Mieter nur teilweise zahlt, ist die Kündigung ebenfalls zulässig, sobald der Rückstand über einen Zeitraum von zwei Monaten insgesamt mindestens eine Monatsmiete erreicht.
1.2. Rechte des Vermieters
Wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt, hat der Vermieter verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um dagegen vorzugehen. Die zentralen Rechte sind:
- Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses: Kann ausgesprochen werden, sobald der Mieter entweder zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht (oder nur einen geringen Anteil von weniger als 50 %) bezahlt oder ein Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum besteht.
- Ordentliche Kündigung: Auch wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht gegeben sind, kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung wegen wiederholten Zahlungsverzugs aussprechen. Die Kündigungsfrist für Vermieter beträgt in der Regel drei Monate, kann jedoch je nach Dauer des Mietverhältnisses länger ausfallen.
- Räumungsklage einreichen: Falls der Mieter die Wohnung trotz Kündigung nicht räumt, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Ein gerichtlicher Titel ist notwendig, um die Wohnung per Gerichtsvollzieher räumen zu lassen.
- Zahlungsklage einreichen: Parallel zur Räumungsklage kann eine Zahlungsklage erhoben werden, um die ausstehenden Mietzahlungen gerichtlich einzufordern.
- Pfändung offener Forderungen: Verfügt der Vermieter über einen vollstreckbaren Zahlungstitel, kann er Maßnahmen zur Zwangsvollstreckung einleiten. Dazu gehört neben der Kontopfändung oder Lohnpfändung auch die Sachpfändung von Wertgegenständen aus der Wohnung des Mieters. Eine Sachpfändung darf ausschließlich durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen. Dieser darf zudem nur pfändbare Gegenstände beschlagnahmen, die nicht zum lebensnotwendigen Bedarf des Mieters gehören.
Der Vermieter benötigt für die Einreichung einer Klage keinen Rechtsanwalt für Mietrecht, kann aber einen hinzuziehen, um rechtssicher zu agieren und Fehler zu vermeiden.
Zu beachten ist: Falls der Mieter die Mietschulden bis zur letzten gerichtlichen Entscheidung ausgleicht, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Der Vermieter kann sich in diesem Fall nur noch auf eine ordentliche Kündigung stützen. Daher kann es für Vermieter sinnvoll sein, neben einer fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Auf diese Weise kann verhindert werden, dass der Mieter allein durch die Nachzahlung weiterhin in der Wohnung bleiben darf.
2. Gründe für Mietrückstand
Es gibt viele Gründe, warum Mieter ihre Miete nicht zahlen. Oft sind finanzielle Engpässe der Hauptauslöser. Jobverlust, unerwartete Ausgaben oder persönliche Krisen können dazu führen, dass die Mietzahlung in den Hintergrund gerät. Besonders bei Mietern, die ohnehin über ein geringes Einkommen verfügen, kann schon eine kleine finanzielle Belastung ausreichen, um einen Zahlungsverzug auszulösen.
Doch nicht immer sind finanzielle Schwierigkeiten der Grund. Auch Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter können dazu führen, dass die Miete bewusst zurückgehalten wird. Häufig argumentieren Mieter dann mit angeblichen Mängeln in der Wohnung, für deren Behebung sie den Vermieter in der Pflicht sehen. In manchen Fällen ist eine solche Mietminderung gerechtfertigt, allerdings müssen dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Ein weiteres Problem kann eine schlichte Nachlässigkeit oder Desorganisation sein. Manche Mieter richten keinen Dauerauftrag ein und übersehen die Zahlungstermine. Ebenso kann ein kürzlich erfolgter Bankwechsel dazu führen, dass die Mietzahlung versehentlich ausbleibt.
Auch bewusste Zahlungsunwilligkeit, zum Beispiel bei Mietnomaden, die von vornherein nicht vorhaben, die Miete zu zahlen, stellt ein Risiko dar. In diesen Fällen ist es für Vermieter besonders wichtig, schnell und konsequent zu handeln, um größere finanzielle Verluste zu vermeiden.
Grundsätzlich sollten Vermieter immer versuchen, frühzeitig das Gespräch mit dem Mieter zu suchen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Eine offene Kommunikation kann viele Probleme bereits im Vorfeld entschärfen und helfen, eine Eskalation zu vermeiden. Ein Beispiel ist ein Mieter, der sich in der Ausbildung befindet und ohnehin mit einem knappen Budget auskommen muss. Ein direkter Austausch kann klären, welche Möglichkeiten bestehen, um Zahlungsschwierigkeiten zu überbrücken. In manchen Fällen können Eltern als Bürgen einspringen oder der Mieter kann Förderungen wie die Berufsausbildungsbeihilfe beantragen, von denen er möglicherweise gar nichts weiß. Ein weiteres Beispiel ist ein Mieter, der aufgrund unvorhergesehener Mehrkosten, etwa einer hohen Nachzahlung oder einer dringenden Reparatur, kurzfristig in Zahlungsverzug gerät. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, eine Ratenzahlung zu vereinbaren, die für den Mieter realistisch umsetzbar ist, anstatt auf eine sofortige Begleichung der gesamten Rückstände zu bestehen. Sollte ein Gespräch keine Lösung bringen, bleibt jedoch immer der rechtliche Weg, um die ausstehenden Mietzahlungen einzufordern und gegebenenfalls das Mietverhältnis zu beenden.
3. Schritt-für-Schritt-Anleitung – So gehen Sie vor, wenn der Mieter nicht zahlt
- Gespräch suchen: Bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden, sollte der Vermieter den Mieter ansprechen. Oft lassen sich Missverständnisse oder finanzielle Engpässe auf diese Weise klären.
- Zahlungserinnerung oder Mahnung verschicken: Gemäß dem Fall, der Mieter zahlt weiterhin nicht, kann eine schriftliche Zahlungserinnerung oder Mahnung erfolgen. Diese sollte den ausstehenden Betrag und eine Zahlungsfrist enthalten.
- Abmahnung aussprechen: Falls der Mieter auch nach einer Mahnung nicht zahlt oder gar nicht reagiert, kann eine Abmahnung erfolgen. Diese dient dazu, den Mieter formell darauf hinzuweisen, dass sein Verhalten inakzeptabel ist und eine Kündigung droht. Eine Abmahnung kann besonders bei einer ordentlichen Kündigung wegen wiederholter Mietrückstände relevant sein.
- Kündigung: Sollte der Mieter die Miete weiterhin nicht begleichen, ist die fristlose Kündigung eine Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden. Sollten die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen, etwa weil der Mieter den Mietzins zwar zahlt, aber stets verspätet, ist die fristgerechte Kündigung aus wichtigem Grund eine Option.
- Räumungsklage einreichen: Falls der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, bleibt nur noch der gerichtliche Weg über eine Räumungsklage.
Schritt 1 – 3 sind optional, aber ratsam – einerseits, um eine außergerichtliche Einigung zu fördern, andererseits, um den Zahlungsverzug zu dokumentieren.
3.1. Mahnung bis Räumungsklage + Alternativen zur Kündigung
Nachdem eine Mahnung erfolglos geblieben ist, gibt es verschiedene rechtliche Wege, um die Mietrückstände einzufordern. Die erste Maßnahme ist eine schriftliche Mahnung, die den Mieter darauf hinweist, dass die ausstehende Miete innerhalb einer Frist gezahlt werden muss. Falls der Mieter trotz Mahnung nicht zahlt, kann der Vermieter eine außergerichtliche Einigung versuchen. Hierzu gehören Ratenzahlungsvereinbarungen oder Mediation, um den Mietrückstand zu reduzieren, ohne direkt eine Kündigung auszusprechen.
Sollte der Mieter weiterhin nicht zahlen, bleibt als nächster Schritt die Kündigung des Mietverhältnisses. Eine außerordentliche, fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter entweder mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Ob eine teilweise Nichtzahlung der Miete zur fristlosen Kündigung berechtigt, hängt von der Höhe des offenen Betrags ab. Maßgeblich ist, dass sich der Rückstand über einen Zeitraum von zwei Monaten auf mehr als eine Monatsmiete summiert.
Beispiele:
- Keine fristlose Kündigung möglich: Zahlt der Mieter zwei Monate hintereinander jeweils nur 50 Prozent der Miete, besteht zwar ein Rückstand, aber dieser erreicht insgesamt nur eine Monatsmiete. In diesem Fall kann der Vermieter dem Mieter noch nicht fristlos kündigen.
- Fristlose Kündigung möglich: Leistet der Mieter im ersten Monat 50 Prozent der Miete und im darauffolgenden Monat 49 Prozent, überschreitet der Gesamtbetrag den Wert einer Monatsmiete. Dies kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen
In einigen Fällen kann der Vermieter anstelle einer außerordentlichen Kündigung eine ordentliche Kündigung aussprechen, etwa dann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum unregelmäßig oder wiederholt verspätet zahlt.
Falls der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, muss eine Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht werden. Parallel dazu kann eine Zahlungsklage erhoben werden, um die ausstehenden Mietzahlungen gerichtlich einzufordern. Während die Räumungsklage darauf abzielt, die Wohnung zurückzuerlangen, dient die Zahlungsklage dazu, die offenen Beträge einzutreiben. Beide Verfahren können unabhängig voneinander laufen, wobei es sich häufig empfiehlt, beide Maßnahmen gleichzeitig einzuleiten. Dies ist in der Praxis ein relativ zeitaufwendiger Prozess, der mehrere Monate dauern kann. Erst nach erfolgreichem Urteil kann die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt werden.
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, mit dem Mieter eine Aufhebungsvereinbarung zu treffen. Hierbei wird dem Mieter eine gewisse finanzielle Unterstützung für einen freiwilligen Auszug angeboten, um eine langwierige Räumungsklage zu vermeiden. Über diese Alternative können Vermieter nachdenken, wenn sich der Mieter in einer solch verfahrenen finanziellen Lage befindet, dass keine realistische Möglichkeit besteht, die Mietrückstände künftig beglichen zu bekommen.
Welche Strategie die beste ist, hängt von der individuellen Situation ab. Während einige Mieter auf eine Mahnung reagieren und die Rückstände begleichen, wird in anderen Fällen trotz Mahnung nicht gezahlt, sodass rechtliche Schritte unvermeidlich sind. Vermieter sollten sorgfältig abwägen, ob eine außergerichtliche Einigung oder eine direkte Klage der sinnvollere Weg ist.
4. Vorbeugende Maßnahmen: Unsere Tipps gegen Mietausfall
Als Vermieter möchten Sie sich natürlich bestmöglich vor Mietausfällen schützen. Die folgenden Maßnahmen helfen Ihnen, das Risiko von Zahlungsverzügen zu minimieren und langfristig stabile Mietverhältnisse zu sichern.
Eine sorgfältige Auswahl des Mieters ist der erste und wichtigste Schritt. Prüfen Sie Bonität und Zahlungsmoral potenzieller Mieter, indem Sie sich Einkommensnachweise vorlegen lassen und eine SCHUFA-Auskunft einholen. Fragen Sie außerdem nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, um sicherzustellen, dass in der Vergangenheit keine Mietrückstände entstanden sind.
Ein wasserdichter Mietvertrag sorgt für klare Regelungen und beugt Missverständnissen vor. Achten Sie darauf, dass alle wesentlichen Punkte, insbesondere zu Zahlungsfristen und Mahnverfahren, eindeutig formuliert sind. Eine Mietkaution dient als finanzielle Absicherung und kann im Ernstfall genutzt werden, um ausstehende Zahlungen zu begleichen. Sie darf gemäß § 551 BGB maximal drei Nettokaltmieten betragen.
Nicht zu vernachlässigen ist die Kommunikation mit Ihren Mietern. Falls sich finanzielle Schwierigkeiten abzeichnen, kann ein offenes Gespräch dazu beitragen, rechtzeitig Lösungen wie Ratenzahlungen zu vereinbaren. Mahnungen sollten Sie frühzeitig aussprechen, um Mietrückstände nicht eskalieren zu lassen. Automatisierte Zahlungserinnerungen oder ein professionelles Mahnwesen können dabei hilfreich sein. Viele Mietverwaltungssoftware-Lösungen bieten entsprechende Funktionen zur Verwaltung von Mietzahlungen und Mahnungen. Alternativ können Sie sich für eine professionelle Mietverwaltung entscheiden, die Ihnen diese und alle anderen Aufgaben rund um die Vermietung abnimmt – besonders sinnvoll und zeitsparend, wenn Sie mehrere Mietobjekte besitzen.
Für zusätzliche Sicherheit können Sie über eine Mietausfallversicherung nachdenken. Diese deckt Mietrückstände ab und schützt Sie vor finanziellen Schaden. Sie übernimmt die ausgefallene Miete, wenn der Mieter nicht zahlt oder zahlungsunfähig ist. Zudem decken solche Policen die Kosten für eine einen Anwalt oder einer Räumungsklage. Auch kann sie Schutz vor Mietnomaden und den damit verbundenen finanziellen Schäden bieten, etwa wenn die Immobilie verwahrlost hinterlassen oder mutwillig beschädigt wird.
Zuletzt sei gesagt, dass es für Vermieter nicht nur wichtig ist, ihre Rechte zu kennen, sondern auch ihre Pflichten zu verstehen. Ein Beispiel ist die fristgerechte Erstellung der Nebenkostenabrechnung: Vermieter sind verpflichtet, diese spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu übermitteln. Versäumen sie dies, kann der Mieter gemäß § 273 BGB sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und die Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Erstellung der Abrechnung verweigern. In diesem Fall gerät der Mieter nicht in Verzug und muss keine mietrechtlichen Konsequenzen fürchten. Daher sollten Vermieter nicht nur ihre Ansprüche durchsetzen, sondern auch sicherstellen, dass sie selbst alle gesetzlichen Vorgaben einhalten.
5. Fazit
Mietrückstände können für Vermieter weitreichende Konsequenzen haben und den eigenen finanziellen Spielraum einschränken – besonders, wenn die ausbleibenden Zahlungen zur Regel werden und der Mieter auf keinerlei Aufforderungen reagiert. In solchen Fällen stehen Ihnen als Vermieter verschiedene rechtliche Schritte offen. Die fristlose Kündigung und die Räumungsklage sind oft die letzten Mittel, um einen zahlungsunwilligen oder -unfähigen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Während eine Zahlungsklage nur dann sinnvoll ist, wenn Aussicht auf eine tatsächliche Begleichung der Mietrückstände besteht, kann eine Räumungsklage auch dann notwendig sein, wenn der Mieter mittellos ist. Denn selbst wenn keine Mietnachzahlung mehr zu erwarten ist, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, die Wohnung zurückzuerlangen und neu zu vermieten.
Gleichzeitig zeigt sich, dass Prävention die beste Strategie ist, um Mietausfälle zu vermeiden. Eine gründliche Mieterauswahl, ein rechtssicherer Mietvertrag und eine gute Kommunikation können viele Probleme bereits im Vorfeld verhindern. Ergänzend können technische Lösungen wie Mietverwaltungssoftware hilfreich sein. Ebenso kann eine Mietausfallversicherung Eigentümer davor schützen, selbst in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten – sei es durch laufende Kosten, wenn etwa die Hypothek nicht mehr getilgt werden kann oder das Hausgeld in Rückstand gerät, oder durch einmalige Sonderausgaben, wie eine Sonderumlage innerhalb der WEG für dringend notwendige Maßnahmen. Kann ein Eigentümer eine solche Sonderumlage nicht zahlen, drohen weitere und mitunter schwerwiegende Konsequenzen, da die Gemeinschaft auf die Beiträge aller Mitglieder angewiesen ist. Vermieter sollten also überlegen, inwiefern sie Einbußen bei den Mieteinnahmen selbst abfedern können und welche Konsequenzen sich für sie auftun könnten. So können sie abwägen, ob eine Versicherung sinnvoll erscheint.
Ein besonnenes, aber systematisches Vorgehen ist der beste Weg, um Mietrückstände zu vermeiden oder effektiv dagegen vorzugehen. Wer frühzeitig reagiert und vorbeugende Maßnahmen nutzt, kann das Risiko von Zahlungsausfällen erheblich reduzieren.
Doch nicht jeder Eigentümer hat die Zeit und das Wissen, um sich mit plötzlich auftauchenden Problemen mit Mietern und entsprechenden juristischen Schritten auseinanderzusetzen. Eine professionelle Mietverwaltung kann in solchen Fällen entlasten und sicherstellen, dass alle notwendigen Maßnahmen eingeleitet werden.
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