1. Arten der Mietverwaltung und ihre Kosten

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Die Mietverwaltung ist einer der Eckpfeiler der Immobilienbewirtschaftung. Sie bietet unterschiedliche Dienstleistungen, die an die spezifischen Anforderungen der Immobilie und die Wünsche der Eigentümer angepasst werden können. Grundsätzlich lassen sich drei Hauptarten der Mietverwaltung unterscheiden: die Sondereigentumsverwaltung, die allgemeine Mietverwaltung und die Selbstverwaltung durch den Eigentümer.

Mietverwalter übernehmen sämtliche kaufmännischen, technischen und rechtlichen Aufgaben, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie anfallen. Dazu gehören beispielsweise die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, die Bonitätsprüfung von Mietern und die Verwaltung der Mietkaution. Ebenso können sie für die Suche nach neuen Mietern, die Durchführung von Besichtigungen und die Abwicklung von Mietverhältnissen verantwortlich sein. Darüber hinaus prüfen sie mögliche Mieterhöhungen und sorgen dafür, dass das Mietverhältnis stets auf dem aktuellen rechtlichen Stand bleibt. Diese Dienstleistungen können sowohl von spezialisierten Firmen als auch von Einzelpersonen erbracht werden.

Die für die Mietverwaltung anfallenden Kosten variieren abhängig von der Art der Immobilie, der Anzahl der Einheiten und der Region. Während sie in ländlichen Gegenden oft niedriger sind, können sie in Ballungsräumen deutlich höher ausfallen. Zusätzlich gibt es Unterschiede bei den angebotenen Leistungspaketen. Manche Anbieter schnüren umfassende Leistungspakete, die alle Bereiche der Mietverwaltung abdecken, während andere sich auf Basisdienstleistungen beschränken. Eigentümer sollten vor der Beauftragung prüfen, welche Leistungen im Vertrag enthalten sind und welche zusätzlich in Rechnung gestellt werden können

1.1. Sondereigentumsverwaltung

Die Sondereigentumsverwaltung ist eine spezifische Form der Mietverwaltung, die sich auf einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage konzentriert. Der Verwalter wird ausschließlich für den jeweiligen Eigentümer tätig und kümmert sich um alle Aufgaben, die mit der Vermietung verbunden sind.

1.2. Mietverwaltung

Die allgemeine Mietverwaltung umfasst die Betreuung eines gesamten Mietobjekts, das einem einzelnen Eigentümer gehört, wie etwa einem Mehrfamilienhaus oder einer größeren Wohnanlage. Hierbei kümmert sich der Verwalter nicht nur um die Mietabwicklung, sondern auch um die technische Betreuung des gesamten Gebäudes.

1.3. Selbstverwaltung

Bei der Selbstverwaltung übernimmt der Eigentümer alle Verwaltungsaufgaben eigenständig. Diese Option ist insbesondere für Vermieter interessant, die nur eine bzw. wenige Einheiten besitzen und die Kosten für eine professionelle Verwaltung sparen möchten. Allerdings erfordert die Selbstverwaltung zum einen Zeit und zum anderen Kenntnisse in rechtlichen Fragen. Eigentümer sollten sich bewusst sein, dass Fehler bei der Verwaltung, wie etwa ungültige Klauseln in Verträgen oder fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen, zu Problemen führen können. Wer sich seine organisatorischen und buchhalterischen Aufgaben vereinfachen möchte, kann auf speziell für Vermieter entwickelte Software-Lösungen zurückgreifen.

2. Wie setzen sich die Kosten für Mietverwaltung zusammen?

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Die Kosten für eine Mietverwaltung hängen von verschiedenen Gegebenheiten ab, wie den gewählten Dienstleistungen und den spezifischen Eigenschaften der Immobilie. Sie lassen sich in drei Kategorien gliedern: die Verwaltungsgebühren pro Einheit, Zusatzleistungen sowie die Unterscheidung zwischen einmaligen und laufenden Kosten.

Verwaltungsgebühren pro Einheit

Die Basis der Kostenstruktur einer Mietverwaltung bildet die Verwaltungsgebühr pro Wohneinheit. Laut dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) belaufen sich die durchschnittlichen Verwaltergebühren pro Wohneinheit auf etwa 20 bis 30 Euro netto pro Monat. Diese Werte können jedoch stark variieren – insbesondere in städtischen Gebieten mit hoher Nachfrage, wie Ballungszentren. Hier zahlen Vermieter oft höhere Gebühren, während die Kosten auf dem Land niedriger ausfallen.

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Für große Objekte mit vielen Einheiten bieten einige Anbieter auch Rabatte an. Eigentümer, die ihre Ausgaben kalkulieren möchten, sollten die Verwaltungsgebühren genau prüfen und in Relation zu den zu verwaltenden Einheiten setzen.

Zusatzleistungen

Über die Basisleistungen hinaus können Zusatzleistungen beauftragt werden, die gesondert in Rechnung gestellt werden. Dazu zählen beispielsweise die Neuvermietung von Wohneinheiten, Bonitätsprüfungen von Mietinteressenten und die Organisation größerer Instandhaltungsmaßnahmen. Auch die Pflege besonderer technischer Anlagen, wie etwa Heizungswartungen, fällt häufig unter diese Kategorie.

Zusatzleistungen sind besonders für Vermieter sinnvoll, die wenig Zeit haben oder bei der Verwaltung ihrer Immobilie auf Expertise zurückgreifen möchten. Diese zusätzlichen Aufgaben können die laufenden Kosten erhöhen, sparen jedoch langfristig Aufwand und sichern eine professionelle Betreuung.

Einmalige Kosten vs. laufende Kosten

Ein wichtiger Punkt bei der Kalkulation der Mietverwaltungskosten ist die Unterscheidung zwischen einmaligen und laufenden Ausgaben. Einmalige Kosten entstehen vor allem bei der Übernahme neuer Immobilien, bei der Erstellung umfangreicher Mietverträge oder der Abwicklung einer Neuvermietung.

Laufende Kosten hingegen betreffen regelmäßig wiederkehrende Leistungen wie die Erstellung der Nebenkostenabrechnung oder die Überwachung von Mieteingängen. Hier ist es wichtig, genau hinzusehen, welche Aufgaben im Vertrag enthalten sind und welche möglicherweise zusätzlich berechnet werden.

3. Einflussfaktoren auf die Höhe der Kosten

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Die Kosten für eine Mietverwaltung können unterschiedlich hoch ausfallen. Neben der Region und dem Standort der Immobilie stellen auch die Größe und Anzahl der Objekte Einflussfaktoren für die Preisgebung dar.

Größe und Anzahl der Objekte

Besonders ausschlaggebend ist die Anzahl der zu verwaltenden Einheiten. Klar ist: Je mehr Wohnungen Sie besitzen, desto höher sind die Gesamtkosten. Doch Eigentümer mit einem großen Immobilienportfolio profitieren oft von besseren Konditionen, wodurch die Verwaltungsgebühren pro Wohnung sinken. Dies gilt besonders für Objekte mit mehreren Wohneinheiten, also Mehrfamilienhäusern.

Auch die Größe der einzelnen Wohnungen kann den Preis beeinflussen. Größere Einheiten erfordern häufig einen höheren Verwaltungsaufwand, was sich auf die Preisgestaltung auswirkt.

Regionale Unterschiede

Die geografische Lage wirkt sich, wie auch in vielen anderen Bereichen, stark auf die Preise der Mietverwaltung aus. In großen Städten wie Berlin, Hamburg oder München sind die Kosten in der Regel höher als in ländlichen Gebieten. Der Grund dafür liegt in den unterschiedlichen Marktbedingungen: In Ballungsräumen ist die Nachfrage nach Mietverwaltungen höher, und Anbieter können entsprechend höhere Preise verlangen. Zusätzlich tragen die höheren Lebenshaltungskosten in diesen Regionen zu den gestiegenen Preisen bei.

Art der Immobilie (Wohnung, Einfamilienhaus)

Die Art der Immobilie beeinflusst die Kostenstruktur erheblich. Die Verwaltung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist oft standardisiert und daher effizienter. Im Gegensatz dazu kann die Verwaltung von Einfamilienhäusern komplexer und mit mehr Aufwand verbunden sein. Besondere Immobilientypen, wie denkmalgeschützte Gebäude oder Gewerbeimmobilien, bringen zusätzliche Anforderungen mit sich, die sich ebenfalls auf die Kosten auswirken.

4. Typische Preisspannen für Mietverwaltung in Deutschland

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Die Preise für Mietverwaltungen in Deutschland unterscheiden sich je nach Region, Art der Immobilie und Umfang der Dienstleistungen. In ländlichen Regionen sind die Kosten oft niedriger, während sie in städtischen Ballungszentren deutlich höher ausfallen. So können in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München die Verwaltergebühren für eine Wohnung bis zu 35 Euro netto pro Monat betragen.

Es gibt weitere regionale Unterschiede in puncto Kosten, so fallen diese im Osten Deutschlands mit durchschnittlich 20 Euro pro Einheit eher niedrig aus, während sie im Süden bei etwa 24 Euro liegen. Dies ist auf die variierende Nachfrage und die unterschiedlichen Lebenshaltungskosten in den Regionen zurückzuführen.

Zusätzlich zu den monatlichen Kosten werden häufig separate Gebühren für Garagen und Stellplätze berechnet, die sich auf durchschnittlich 3 bis 5 Euro belaufen.

Neben den monatlichen Gebühren können, wie eingangs bereits ausgeführt, auch Zusatzgebühren für bestimmte Leistungen berechnet werden. Die hier genannten Zahlen bilden die durchschnittlichen laufenden Kosten ab. Eine alternative Preisgestaltung findet sich bei einigen Anbietern, die ihre Vergütung als Prozentsatz der Kaltmiete berechnen. Dieser liegt üblicherweise zwischen 5 und 6 Prozent.

5. Selbstverwaltung vs. professionelle Mietverwaltung: ein Kostenvergleich

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Ob Sie eine Mietverwaltung beauftragen oder Ihre Wohneinheit(en) selbst verwalten möchten, ist Typsache. Wenn Sie ausreichend Zeit, Lust und die notwendigen Kenntnisse mitbringen, spricht nichts gegen eine Selbstverwaltung. Fehlt Ihnen jedoch eine dieser drei Voraussetzungen, kann eine professionelle Mietverwaltung eine sinnvolle Lösung sein. Sie nimmt Ihnen zeitaufwändige Arbeiten ab, kümmert sich um Herausforderungen, bei denen Fachwissen erforderlich ist, und sorgt dafür, dass Ihre Immobilie effizient verwaltet wird.

Kosten der Selbstverwaltung

Bei der Selbstverwaltung entfallen die Verwaltergebühren. Dafür tragen Sie die volle Verantwortung für alle Verwaltungsaufgaben. Dabei erwarten Mieter oft schnelle Reaktionen, selbst zu ungünstigen Zeiten, wie während eines Urlaubs. Diese Herausforderungen können den vermeintlichen Vorteil der Kostenersparnis relativieren.

Zusätzlich können Ausgaben für Buchhaltungssoftware entstehen. Diese Tools kosten je nach Anbieter und Funktionsumfang etwa 5 – 20 Euro pro Monat.

Kosten der professionellen Mietverwaltung

Die professionelle Mietverwaltung verursacht regelmäßige Ausgaben, die je nach Region und Leistungspaket zwischen 20 und 35 Euro pro Einheit und Monat liegen. Hinzu kommen gelegentlich einmalige Kosten, etwa für die Erstellung eines Mietvertrags oder die Abwicklung von Neuvermietungen. Dafür profitieren Eigentümer von einer erheblichen Entlastung, da die Verwalter sämtliche organisatorischen und rechtlichen Aufgaben übernehmen.


Abwägung der Vor- und Nachteile

Die Selbstverwaltung spart zwar laufende Kosten, setzt jedoch zeitlichen Einsatz und Wissen voraus. Fehler, etwa bei der Nebenkostenabrechnung oder der Mieterauswahl, können zu rechtlichen oder finanziellen Problemen führen. Im Gegensatz dazu ist die professionelle Mietverwaltung komfortabler und bietet mehr Sicherheit, dafür wiederum mit etwas höheren Ausgaben verbunden. Die Entscheidung pro oder contra Verwalter sollte von Ihren individuellen Ressourcen und Prioritäten abhängen.

6. Fazit

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Die Mietverwaltung in externe Hände zu legen, kann für all diejenigen interessant sein, die ihre Mietrendite oder ihr Immobilienportfolio möglichst passiv gestalten möchten. Wie wir gesehen haben, fallen die Kosten für Mietverwaltung unterschiedlich aus, sind aber überschaubar. Ob Selbstverwaltung oder professionelle Mietverwaltung für Sie die bessere Option ist, hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen ab. Für kleinere Immobilien und Eigentümer mit ausreichend Zeit und Know-how kann die Selbstverwaltung eine kostengünstige Lösung sein. Für größere Objekte oder Eigentümer, die sich weniger mit den vielen Kleinigkeiten des Vermieteralltags auseinandersetzen möchten, ist die professionelle Mietverwaltung von Vorteil.

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