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Welche Posten des Hausgeldes sind umlagefähig?
Nur die Betriebskosten, welche im Hausgeld inbegriffen sind, sind umlagefähig. Im Gesetz werden die Betriebskosten in §§ 556 f. BGB sowie §§ 1 f. BetrKV geregelt.
In letzterem findet man eine Auflistung der umlagefähigen Kosten. Dazu zählen Kosten zur Versorgung:
- Wasserversorgung und Entwässerung
- zentrale Heizungs- oder Brennstoffversorgungsanlage, gewerbliche Lieferung von Wärme
- zentrale Warmwasserversorgungsanlage, gewerbliche Lieferung von Warmwasser
- Betrieb von Aufzügen
Hausgeld auch dann auf Mieter umlegen, wenn dieses die Pflege, Entsorgung und Reinigung betrifft:
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Schornsteinreinigung
- Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen
Zusätzlich sind auch die Kosten umlegbar, die sich auf die Sicherheit, Kommunikation und weitere Dienstleistungen beziehen:
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hausmeisterdienste
- Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz
- Einrichtungen für Wäschepflege
- Sonstige laufende Betriebskosten
Sonstige Betriebskosten sind weitere laufende Kosten, welche dem Eigentümer durch das Eigentum und den Gebrauch des Gebäudes entstehen.
All diese Kosten können also problemlos auf den Mieter umgelegt werden.
Auch die Grundsteuer, welche nicht im Hausgeld enthalten ist, kann auf den Mieter umgelegt werden.
Welche Positionen des Hausgeldes sind nicht auf Mieter umlegbar?
Es dürfen keine Kosten auf Mieter umgelegt werden, die zur Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung Verwendung finden.
Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für:
- Bauliche Veränderungen und Ergänzungen
- Laufende Instandhaltungen
- Reparaturen und Instandsetzungen am Gebäude
- Instandhaltungsrückstellungen
- Verwaltung der WEG
- Vorratskäufe für z.B. Streusalz
- Verkehrssicherung
- Jegliche Eigentümerbeiträge (wie Straßenbeiträge)
Kann man die Kosten für eine Hausverwaltung auf Mieter umlegen?
Die Kosten für einen Hausverwalter sind nicht umlagefähig. Verwaltungskosten dienen nicht dem laufenden Gebrauch des Mieters, sondern dem Eigentümerinteresse. Dasselbe gilt für alle investiven und rücklagebezogenen Positionen. Daher ist es schlicht nicht zulässig, die Kosten einer Hausverwaltung auf die Mieter umzulegen.
Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?
Hausgeld ist steuerlich absetzbar. Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsaufwendungen und Versicherungen sind für Vermieter bei vermieteten Einheiten vollständig als Werbungskosten können bei der Steuer abgesetzt werden. Die Erhaltungsrücklage selbst ist erst dann absetzbar, wenn das angesparte Kapital für eine konkrete Maßnahme tatsächlich ausgegeben wird. Laufende Einzahlungen in die Rücklage sind im Einzahlungsjahr steuerlich nicht relevant.
Wie viel Prozent des Hausgeldes sind umlagefähig?
Der umlagefähige Anteil des Hausgeldes ist für jede WEG individuell. Im Durchschnitt kann jedoch davon ausgegangen werden, dass ungefähr 60 % des Hausgeldes im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können.
Wenn eine WEG eine große Sanierung plant und deshalb eine höhere Menge des Hausgeldes in die Erhaltungsrücklage (respektive Instandhaltungsrücklage) einfließt, wird der umlagefähige Anteil des Hausgeldes geringer.
Bei einem monatlichen Hausgeld von beispielsweise 400 Euro bedeutet das: Im Durchschnitt können rund 240 Euro als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Erhöht die WEG die Erhaltungsrücklage deutlich, kann dieser Betrag spürbar sinken.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um Teile des Hausgeldes auf den Mieter umzulegen?
Je nach Form und Abrechnungszeitraum werden die umlagefähigen Kosten auf den Mieter umgelegt.
Damit ein Teil des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden kann, muss eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag enthalten sein. Ansonsten ist die Umlegung der Kosten nicht möglich.
Bei gleichem Verteilerschlüssel übernimmt der Mieter die Kosten 1:1 vom Eigentümer. Stimmt der Verteilerschlüssel vom Mietvertrag nicht mit dem der WEG überein, so können die Kosten nicht 1:1 auf den Mieter umgelegt werden.
In solchen Fällen ist eine umständliche Umrechnung nötig. Deshalb sollte im Mietvertrag ebenso erwähnt werden, dass ein neuer Verteilerschlüssel der WEG sofort bei der Umlage auf den Mieter angewandt wird.
Oftmals wird jedoch das Hausgeld nach Wohnungseigentumsanteil berechnet und die Nebenkosten nach Verbrauch, sodass es hier zu einer Differenz kommen kann.
Auch der Abrechnungszeitraum kann theoretisch variieren. Meistens wird jedoch für Hausgeld und Nebenkosten der gebräuchliche Zeitraum von einem Kalenderjahr gewählt.
Lässt sich Hausgeld auf Mieter umlegen?
Ob und in welchem Umfang das Hausgeld auf Mieter umlegbar ist, hängt von der genauen Zusammensetzung der Kosten und einer korrekt formulierten Mietvertragsklausel ab. Wer als Vermieter rechtssicher abrechnen möchte, braucht vollständige Abrechnungsunterlagen und eine Hausverwaltung, die transparent und fristgerecht arbeitet.
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Franziska Gückel studierte Betriebswirtschaftslehre und schreibt für Matera Artikel zu den Themen Hausgeld, Eigentümerversammlung & Co.
