Unterschied Mietverwaltung & Sondereigentumsverwaltung: einfach erklärt

1. Definition von Miet- und Sondereigentumsverwaltung

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV-Verwaltung) ist dafür zuständig, Sondereigentum in Wohnungseigentumsgemeinschaften zu verwalten. Der Verwalter ist somit nicht für die gesamte Immobilie zuständig, sondern ausschließlich für die Bereiche, die in der Teilungserklärung als Sondereigentum eingetragen sind. Hierbei kann er sich um deren Vermietung und Instandsetzung kümmern. Er übernimmt alle Aufgaben, die ansonsten dem Vermieter zufallen würden. Dazu gehört auch die Vergabe von Aufträgen zur Instandsetzung nach Rücksprache mit dem Eigentümer. Der Einsatz eines Sondereigentumsverwalters ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern ausschließlich aus einem Verwaltervertrag und ist daher freiwillig.

Bei der Mietverwaltung geht es um die Verwaltung einer gesamten Immobilie, die vermietet wird. Dies können sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser sein. Der Mietverwalter übernimmt sowohl die Verwaltung der Mietverhältnisse als auch die Überwachung der erforderlichen Instandhaltung der Immobilie. Auch hier ergeben sich der Einsatz und die Aufgaben aus dem Verwaltervertrag.

Ob es sich um eine Mietverwaltung oder um eine Sondereigentumsverwaltung handelt, hängt also von den Eigentumsverhältnissen der Immobilie ab. Befindet sich das zu verwaltende Eigentum in einer WEG, spricht man von Sondereigentumsverwaltung. Befindet sich das gesamte Gebäude in Einzelbesitz, handelt es sich um Mietverwaltung.

2. Unterschiede in den Aufgaben

Da sich sowohl die Mietverwaltung als auch die Sondereigentumsverwaltung um die Abwicklung von Mietverhältnissen, die Instandhaltung und die Instandsetzung kümmern, gibt es einige gemeinsame Aufgaben. Hierzu gehören beispielsweise die Sicherstellung der Zahlungseingänge der Mieter sowie die Übergabe der Mietsache. Neben diesen Gemeinsamkeiten gibt es jedoch auch Unterschiede.

Die Sondereigentumsverwaltung übernimmt die Kontrolle der regelmäßigen Zahlungen des Eigentümers an Dritte. Dazu gehören Zahlungsverpflichtungen an Dienstleister, mit denen Verträge geschlossen wurden, sowie an die WEG. Ebenso ist sie für die Abwehr unberechtigter Forderungen zuständig. Für alle Zahlungsströme an den Mieter wird ein Treuhandkonto genutzt.

Die Mietverwaltung nutzt für die Zahlungsströme mit den Mietern ein Girokonto. Außerdem erstellt sie die jährliche Betriebskostenabrechnung – eine Aufgabe, die in der WEG-Verwaltung vom WEG-Verwalter übernommen wird. Der Mietverwalter stellt sicher, dass alle Zahlungen durch die Mieter beglichen werden. Zudem prüft er im Rahmen eines Vertragschecks, ob alle abgeschlossenen Versicherungen eine ausreichende Deckungssumme bieten. Weitere Aufgabenbereiche der Mietverwaltung sind die technische und rechtliche Verwaltung.

Im Rahmen der technischen Betreuung übernimmt der Verwalter die Verkehrssicherungspflicht für das Gebäude und stellt durch regelmäßige Begehungen fest, wo Mängel vorliegen, die beseitigt werden müssen. Bei der rechtlichen Betreuung wird der Eigentümer in Rechtsfragen unterstützt. Der genaue Umfang dieser Unterstützung hängt vom Leistungsumfang der jeweiligen Mietverwaltung ab.

3. Kosten im Überblick

Wie hoch die Kosten für die Hausverwaltung ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Häufig werden Verwaltungen, egal ob für Sondereigentum oder Miethäuser, günstiger, je mehr Einheiten betreut werden. Ein weiterer Punkt, der den Preis beeinflusst, ist der gewählte Leistungsumfang. Je größer dieser ist, desto höher fallen die Kosten aus. Meistens liegt der Preis pro Einheit zwischen 14 und 30 Euro oder bei etwa 5 bis 6 Prozent der Kaltmiete. Oftmals zahlt man auch eine Grundvergütung und muss für spezifische Leistungen ein Sonderhonorar entrichten. Dies kann beispielsweise für die Übergabe der Mietwohnung vom alten an den neuen Mieter fällig werden.

Weitere Faktoren, die den Preis beeinflussen, sind der Standort der Immobilie sowie deren baulicher Zustand.

Die konkreten Kosten werden, ebenso wie die Kündigungsfrist und die Laufzeit, im Verwaltervertrag festgelegt.

4. Wer übernimmt die Verwaltung?

Um die Verwaltung von Sondereigentum oder Mieteigentum zu übernehmen, sind keine spezifischen rechtlichen Voraussetzungen erforderlich. Lediglich eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) ist notwendig. Oftmals bieten Verwaltungen mehrere Arten von Hausverwaltungen an. Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Eigentümer selbst die Verwaltung übernimmt – hierfür ist keine Gewerbeerlaubnis erforderlich.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Aufgaben in die Hände einer professionellen Verwaltung zu legen, sollten Sie nicht nur darauf achten, dass eine Gewerbeerlaubnis vorliegt. Fragen Sie auch in Ihrem Bekanntenkreis nach Empfehlungen – persönliche Erfahrungen können oft wertvolle Hinweise liefern. Achten Sie zudem darauf, dass die Geschäftszeiten und das Leistungsspektrum zu Ihren individuellen Anforderungen passen. Ein kompetentes Team mit erfahrenen Experten ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Um sich einen ersten Eindruck von der Arbeitsweise des Unternehmens zu verschaffen, lohnt sich außerdem ein Blick auf die Google-Bewertungen.

5. Abgrenzung zur WEG-Verwaltung

Im Gegensatz zur Sondereigentums- und Mietverwaltung übernimmt die WEG-Verwaltung die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in WEGs. Dies umfasst das Grundstück sowie alle Anlagen, Einrichtungen und Teile, die nicht als Sondereigentum definiert sind. Darüber hinaus ist die Bestellung eines WEG-Verwalters gesetzlich vorgeschrieben.

Seine Aufgaben ergeben sich aus dem Wohnungseigentümergesetz, der Teilungserklärung und dem Verwaltervertrag. Der WEG-Verwalter ist für die laufende Buchhaltung der Eigentümergemeinschaft zuständig. Dazu gehört die Sicherstellung, dass alle Eigentümer beispielsweise das Hausgeld zahlen, ebenso wie die rechtzeitige Begleichung aller Rechnungen. Zu seinen weiteren Aufgaben zählen die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Betriebskostenabrechnung sowie die Verkehrssicherungspflicht des Gemeinschaftseigentums.

6. Fazit

Unter dem Begriff der Hausverwaltung werden verschiedene Verwaltungsarten von Immobilien zusammengefasst. Abhängig von den Besitzverhältnissen einer Immobilie kann für die Betreuung von Mietobjekten entweder ein Sondereigentumsverwalter oder ein Mietverwalter beauftragt werden. Letzterer übernimmt teilweise identische Aufgaben wie ein WEG-Verwalter. Wer Wohnungen in einer Gemeinschaftsimmobilie vermietet, benötigt einen Sondereigentumsverwalter, der sich nur auf das Sondereigentum konzentriert, während das Gemeinschaftseigentumdurch den WEG-Verwalter geregelt wird.

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