1. Generelles zu den Kosten für die Hausverwaltung

So viel vorweg: Die häufig aufkommende Frage, wie viel eine externe Hausverwaltung kostet, lässt sich nicht pauschal beantworten. Vielmehr können die Kosten von Verwalter zu Verwalter stark variieren - dies ist bei über 13.000 Hausverwaltungen für Immobilien allein in Deutschland auch kein Wunder. 

2. Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Hausverwaltungskosten? 

Die Höhe der Kosten für Hausverwalter wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dabei spielen nicht nur die Anbieter der Hausverwaltungen selbst eine Rolle, wie die nachfolgenden Punkte zeigen. 

Art der Verwaltung

Die Art der Immobilienverwaltung ist entscheidend für die Höhe der Hausverwaltungskosten. Hierbei gilt es die Dienstleistungen der WEG-Verwaltung, die Mietverwaltung sowie die Sondereigentumsverwaltung in Ihren Aufgaben zu unterscheiden.

Die WEG-Verwaltung dient der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese umfasst grob die technischen, wirtschaftlichen und kaufmännischen Aufgaben bei der Betreuung von Wohnimmobilien. 

Demgegenüber übernimmt eine Mietverwaltung sämtliche Aufgaben, die normalerweise von Vermietern selbst für die Immobilien zu erfüllen wären. Sie bezieht sich damit also anders als bei anderen Hausverwaltungen nicht auf das Gemeinschaftseigentum, sondern stellt vielmehr einen Sonderfall der sog. Sondereigentumsverwaltung dar. Dabei fungiert die Mietverwaltung als direkte Schnittstelle zwischen Vermieter und Mieter und sorgt dafür, dass Informationen übermittelt und vertragliche Pflichten bezüglich der Immobilien auf beiden Seiten eingehalten werden.

Lage des Gebäudes

Nicht nur beim Preis der Immobilien spielt die Lage eine Rolle. In Großstädten wie Frankfurt, Düsseldorf oder München sind die Kosten für Hausverwaltungen in aller Regel höher als in kleineren Städten bzw. ländlicheren Regionen wie Bremerhaven, Konstanz oder Passau. Auch innerhalb der Städte gibt es dabei teilweise erhebliche Unterschiede: Die Verwaltung von Objekten in der Innenstadt ist regelmäßig teurer als die Verwaltung von Immobilien, die sich in Randbezirken befinden. 

Daneben spielt die Lage der Immobilien noch vor einem anderen Grund eine entscheidende Rolle bei den Preisen für Hausverwalter. Denn in größeren Städten ist erwartungsgemäß eine größere Anzahl an Hausverwaltungen anzutreffen als in kleineren. Die Folge: Die Hausverwalter stehen in einem harten Preis- und Leistungswettbewerb. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, sind Hausverwalter verpflichtet, Ihre Preise möglichst günstig anzubieten, um ihre Konkurrenten auszustechen. Umgekehrt haben es Hausverwaltungen in Regionen, in denen kein großer Konkurrenzkampf herrscht, hinsichtlich Ihrer Preisbildung leichter, höhere Preise durchzusetzen. 

Zustand der Immobilie

Erstbezug nach Neubau oder Immobilie Baujahr 1970 mit Renovierungsstau: Je nach Zustand der Immobilie haben Sie als Eigentümer mit unterschiedlichen hohen Kosten für die Leistungen der Hausverwaltung zu rechnen. Der Grund hierfür liegt auf der Hand; die Aufgaben der Betreuung einer neu errichteten Liegenschaft sind für die Hausverwaltungen mit weniger Aufwand verbunden als die Aufgaben der Betreuung älterer, renovierungsbedürftiger Immobilien. Denn bei Letzteren fallen regelmäßig (größere und kleinere) Reparaturen an. Dies führt zu einem höheren Verwaltungsaufwand für Planung, Durchführung und Koordinierung dieser Arbeiten. 

Hinzu kommt, dass ggf. sogar tiefgreifende Erhaltungsmaßnahmen für das Objekt notwendig werden, die nicht selten die Hinzuziehung von und Absprache mit Fachplanern erfordern. All diese potentiellen Kosten werden in die Berechnung der Verwalterhonorare einbezogen. 

Einheitenanzahl 

Daneben haben Informationen wie die Anzahl der Wohneinheiten maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Verwaltungskosten. Denn die anfallenden Kosten für die Hausverwaltung sind von den Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen. Demgegenüber erhöht sich der Leistungsaufwand des Verwalters, der dem Verwalter durch die Verwaltung mehrerer Einheiten entsteht, nicht in großem Maße;  Aufgaben wie Buchhaltung, Durchführung der Eigentümerversammlung oder die Koordinierung von Renovierungsarbeiten fallen schließlich ohnehin an. Im Klartext: Weniger Einheiten = höhere Verwaltungskosten für den einzelnen Eigentümer. 

3. Kosten für die WEG-Verwaltung 

Die oben genannten Faktoren beeinflussen insbesondere die Kosten für die Angebote der WEG-Verwaltung. Besonders für kleine Eigentümergemeinschaften unter zehn Einheiten steigen die Kosten von Jahr zu Jahr mehr in die Höhe. Laut Daten einer aktuellen CRES-Studie müssen Eigentümer sich auf einen monatlichen Basissatz von bis zu 48 Euro pro Einheit beziehungsweise auf eine Mindestpauschale für das Gesamtobjekt in Höhe von 480 Euro einstellen. Die Daten Studienergebnisse zeigen auch, dass die Angebote für die Verwaltung für ein kleines Objekt durchschnittlich rund 50% teurer sind als bei größeren WEGs. 

Allgemein liegen die Kosten für Neuabschlüsse bei 27,37 Euro bis 41,65 Euro brutto pro Einheit und Monat. Dies ist ein Anstieg von rund 4 Euro im Vergleich zu Angeboten aus dem Jahr 2023. 

Dort betrug der Regelsatz der WEG-Vergütung pro Einheit in Wohnanlagen im ländlichen Raum mit weniger als 10 Wohneinheiten rund 26,61 Euro im Monat, während in Agglomerationsräumen, also Ballungsgebieten, 32 Euro pro Wohneinheit fällig werden. Je mehr Einheiten ein Objekt aufweist, desto geringer fällt die Differenz der Kosten im ländlichen und Agglomerationsraum aus; Bei Gebäuden mit 50-99 Wohneinheiten beträgt die Differenz nur noch etwas weniger als einen Euro (19,75 Euro im Ballungsgebiet, 18,86 Euro im ländlichen Gebiet). 

Auch die Größe des Verwaltungsunternehmens beeinflusst die Preise für Eigentümer enorm: Unternehmen, die über weniger als 40 Verrechnungseinheiten verfügen, schlagen für Wohngebäude, die weniger als 10 Wohneinheiten enthalten, durchschnittlich 27,52 Euro auf. Wesentlich teurer werden die Angebote bei Unternehmen mit mehr als 3.000 Verrechnungseinheiten (34,68 Euro), wobei sich der Durchschnittspreis für genannte Objekte bei 29,35 Euro einpendelt.

Weniger signifikant ist die Differenz der Angebote zwischen den großen und kleinen Verwaltungsunternehmen bei vielen Einheiten: Verfügt die Wohnanlage etwa über 50 Wohneinheiten, lassen sich dies Verwalter mit weniger als 400 Verrechnungseinheiten im Durchschnitt 19,83 Euro kosten. Große Verwalter mit über 3.000 Verrechnungseinheiten verlangen für ihre Leistungen durchschnittlich 21,07 Euro. 

Betrachtet man Immobilien mit mehr als 100 Wohneinheiten, verändert sich das Bild der Preise sogar noch stärker. Denn dann fallen bei kleineren Verwaltungsunternehmen für Eigentümer durchschnittlich höhere Kosten an - 20,40 Euro - als bei größeren - dort 19,27 Euro. 

Auch unter dem Aspekt der Größe des Verwaltungsunternehmens ist klar zu erkennen, dass der Preis für den einzelnen Wohnungseigentümer in Abhängigkeit einer steigenden Anzahl an Wohneinheiten in den Immobilien sinkt. 

4. Kosten für die Mietverwaltung 

Die Kosten für die Mietverwaltung hängen neben der Lage der Immobilie insbesondere auch von der Anzahl der Wohneinheiten und der Größe des Verwaltungsunternehmens ab. Auffällig ist, dass nur noch rund 40% der Unternehmen ihre Leistungen in der Miethausverwaltung pauschal abrechnen; im Vorjahr 2021 waren es noch 61%. 

Durchschnittlich fielen 2023 für Wohneinheiten mit 10 oder weniger Einheiten im Rahmen der Mietverwaltung 29,00 Euro pro Einheit im Monat an. Diese Preise liegen laut der aktuellen CRES- Studie mittlerweile bei durchschnittlich 5,50 Euro mehr. Auch bei der Mietverwaltung ist die Verwaltung für ein kleines Objekt 2025 laut Daten rund 40% teurer als bei größeren. Deshalb verringert sich der Preis für die Leistungen mit steigender Wohneinheitenzahl: Während für 11-29 Einheiten rund 25,41 Euro anfallen, ist für Verwaltungsunternehmen bei 30-49 Einheiten (23,32 Euro), 50-99 Einheiten (22,60 Euro) und mehr als 100 Einheiten (21,80 Euro) pro Einheit weniger zu holen (Stand 2023). 

Für die Mietverwaltung betreffend Garagen im Teileigentum und Stellplätze im Teileigentum fallen jeweils rund 5 Euro an. Wie auch schon bei der WEG-Verwaltung ist klar erkennbar, dass mit steigender Wohneinheitenanzahl die bei kleineren Wohnanlagen teureren großen Verwaltungsunternehmen immer günstiger werden.

Ein zentraler Bestandteil der Mietverwaltung ist die Betreuung der Mieter. Dazu gehört nicht nur die Kommunikation mit den Mietern, sondern auch die Sicherstellung, dass Mieteingänge pünktlich erfolgen und alle vertraglichen Pflichten eingehalten werden. Zudem profitieren Mieter von einer professionellen Verwaltung, da Anliegen wie Reparaturen oder Betriebskostenabrechnungen effizient und transparent geregelt werden. 

5. Kosten für die Sondereigentumsverwaltung 

Auch die Kosten für die Leistungen der Sondereigentumsverwaltung sind maßgeblich von den getroffenen Vereinbarungen im Verwaltervertrag abhängig. Dabei ist generell festzustellen, dass laut aktueller Daten rund 50% der Unternehmen die Sondereigentumsverwaltung ausschließlich pauschal abrechnen. Bei ausschließlicher Sondereigentumsverwaltung ohne gleichzeitige WEG-Verwaltung beliefen sich die Kosten der Angebote im Jahr 2021 auf durchschnittlich 32,54 Euro pro Monat und Sondereigentumseinheit. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies eine Erhöhung der Preise von über 7%. 

Auch hier sind regionale Unterschiede erkennbar. Die höchsten Regelsätze werden in den Regionen Süd und Nord erzielt: Im Süden liegt der durchschnittliche Satz der Preise ohne gleichzeitige WEG-Verwaltung bei 35,22 Euro im Norden bei 34,03 Euro 

6. Kosten für die Gewerbeverwaltung 

Unter Gewerbeverwaltung versteht man die Aufgaben, die zur Verwaltung von Räumen bzw. ganzen Gebäuden, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen. Hierunter fallen insbesondere Büro- und Verwaltungsgebäude, Kanzleien, Arztpraxen, Kaufhäuser, Einkaufszentren oder Lagerhallen. 

Die durchschnittlichen Regelsätze für die Dienstleistungen der Gewerbeverwaltung betrugen für Eigentümer 2021 31,46 Euro. Hier ist ein Süd/Ost-Gefälle deutlich spürbar. Während im Süden durchschnittlich 34,75 Euro aufgerufen werden, müssen sich die Gewerbeverwaltungen im Osten mit 26,70 Euro begnügen. Im Westen werden durchschnittlich 32,49 Euro fällig, im Norden ein mit 31,23 Euro marginal geringerer Betrag.

7. FAZIT: Kosten für Hausverwaltung

Die Kosten für die Dienstleistungen der WEG-Verwaltung hängen von verschiedenen Informationen und Faktoren wie etwa dem Alter des Gebäudes, der Lage oder der Anzahl der Wohneinheiten ab. Des Weiteren lassen sich die Kosten für Hausverwalter in verschiedene Teile unterteilen. So ist etwa zwischen der Sondereigentumsverwaltung, der klassischen WEG Verwaltung, der Gewerbeverwaltung sowie der Mietverwaltung als Unterfall der Sondereigentumsverwaltung zu differenzieren. Generell ist erkennbar, dass die Kosten für jegliche Angebote und Dienstleistungen von Hausverwaltungen in den letzten Jahren signifikant gestiegen sind. 

Wir hoffen, dass Ihnen dieser Beitrag gefallen hat. Kennen Sie eigentlich schon Matera? Matera ist ein 2017 gegründetes Unternehmen und unterstützt mittlerweile mehr als 7000 Eigentümer in Deutschland. Durch eine innovative Verwaltungsplattform und ein erfahrenes Expertenteam aus zertifizierten Verwaltern, Juristen, Buchhaltern und Bau-Spezialisten machen wie die Verwaltung Ihrer WEG effizienter und flexibler als je zuvor! 

Unsere Angebote eignen sich für Eigentümergemeinschaften aller Größen.

Sie wollen mehr Informationen? Dann holen Sie sich noch heute ein kostenloses Angebot ein. Wir freuen uns schon auf Sie!

‍