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Der Kauf eines Grundstücks ist kostenintensiv, weshalb es sich anbieten kann, die Investition auf mehrere Eigentümer aufzuteilen und eine Grundstücksgemeinschaft zu bilden. In diesem Beitrag erfahren Sie, worum es sich hierbei genau handelt und welche Eigenheiten Sie kennen sollten.
Was ist eine Grundstücksgemeinschaft?
Bei einer Grundstücksgemeinschaft handelt es sich um den Zusammenschluss mehrerer Personen, die gemeinsam ein Grundstück erwerben. Dabei wird das Eigentum unter den Beteiligten nach einem bestimmten Anteil aufgeteilt. Zweck der Gemeinschaft ist die Nutzung und Verwaltung des Grundstücks und des darauf befindlichen Gemeinschaftseigentums. Bei der Definition der Grundstücksgemeinschaft wird zwischen einer Bruchteilsgemeinschaft und der Gesamthandsgemeinschaft unterschieden. Die Miteigentümer einer Bruchteilsgemeinschaft können über ihren Anteil frei verfügen. Bei der Gesamthandsgemeinschaft steht das gemeinsame Vermögen hingegen allen Personen zu und ist gesamthänderisch gebunden. Hier verfügt nur die Gemeinschaft als Ganzes und tritt als Eigentümerin in Erscheinung. Dies ist etwa bei Erbengemeinschaften oder GbR Grundstücksgemeinschaften der Fall.
Rechte und Pflichten der Gemeinschaft
Insbesondere aus der gemeinsamen Nutzung ergeben sich Rechte und Pflichten der Grundstücksgemeinschaft. Vor allem wenn es sich um eine Grundstücksgemeinschaft ausschließlich von natürlichen Personen handelt, sollten Regelungen über den Umgang mit dem Grundstück und die Verpflichtungen der Eigentümer vertraglich festgehalten werden. Zu den Pflichten gehören primär die Sicherung der wirtschaftlichen Nutzung, Sicherheit sowie Instandhaltung des Grundstücks durch jeden Miteigentümer. Die Eigentümer haben dafür das Recht der Nutzung des Gemeinschaftsgrundstücks im vereinbarten Rahmen.
Grundstücksgemeinschaften in Deutschland
Die Gründe für den Zusammenschluss von mehreren Personen zum Kauf eines Grundstücks sind unterschiedlich. So kann das zur Verfügung stehende Kapital hierdurch deutlich höher ausfallen und die finanzielle Belastung des Einzelnen sinken. Dabei muss es sich bei Grundstücksgemeinschaften nicht immer um größere Gruppen handeln: Sie entstehen bereits, wenn Eheleute ein Grundstück gemeinsam kaufen oder mehrere Personen ein Grundstück erben.
Grundstücksgemeinschaft gründen Durch den Erwerb eines Grundstücks durch mehrere Eigentümer entsteht die Grundstücksgemeinschaft von natürlichen Personen automatisch. Während sich in der Regel natürliche Personen zusammenschließen, gibt es auch Grundstücksgemeinschaften ausschließlich von juristischen Personen oder Mischformen, bestehend aus natürlichen sowie juristischen Personen.
Grundstücksgemeinschaft beenden Handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft, endet diese mit einem Beschluss der Eigentümer über die Aufhebung der Gemeinschaft nach §§ 749 ff. BGB. Es ist möglich, dass Grundstücksgemeinschaften das Aufhebungsrecht für einen gewissen Zeitraum oder für immer ausschließen. Ist dies der Fall, endet die Bruchteilsgemeinschaft nur dann, wenn ein wichtiger Grund im Sinne des § 749 Abs. 2 Satz 1 BGB vorliegt.
Aber auch einzelne Eigentümer können austreten. Der Austritt ist an einige Voraussetzungen gebunden und setzt die Zustimmung der anderen Miteigentümer voraus. Da die Rechte und Pflichten der Grundstücksgemeinschaft alle Eigentümer betreffen, also auch diejenigen, die gehen, ist der Austritt oft mit der Vereinbarung neuer Verträge verbunden. Eine der wichtigsten Konsequenzen ist die Um- bzw. Neuverteilung der Eigentumsanteile.
Besteuerung der Grundstücksgemeinschaft
Das gemeinschaftlich erworbene Grundstück erzielt Einnahmen, die etwa aus Verpachtung oder dem Verkauf des Eigentums resultieren und auf welche Steuern anfallen. Es macht dabei übrigens keinen Unterschied, ob es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesamthandsgemeinschaft handelt.
Grundsteuer Seit dem Jahr 2022 ist alle 7 Jahre eine Grundsteuererklärung abzugeben. In der Feststellungserklärung wird die Höhe der Grundsteuer berechnet und ein Empfangsbevollmächtigter einer Bruchteilsgemeinschaft benannt, der alle künftigen Schreiben erhält. Für die Ermittlung der Grundsteuer bei mehreren Eigentümern ist der Tag der Hauptfeststellung durch das Finanzamt entscheidend. Diejenigen, die also zu Beginn des Kalenderjahres als Eigentümer eingetragen sind, zahlen die Grundsteuer. Mehrere Eigentümer treten hier als Gesamtschuldner auf, wodurch jeder Eigentümer theoretisch die Entrichtung der Grundsteuer schuldet, welche aber nur einmal gezahlt werden muss. Daher ist es möglich, dass ein Eigentümer diese entrichtet oder die Zahlung von einem gemeinsamen Konto abgeht.
Individuelle Versteuerung Bei Grundstücksgemeinschaften zahlen die jeweiligen Eigentümer nur auf ihren Anteil der gemeinschaftlichen Einkünfte Steuern. Zunächst werden in einer Erklärung der Gemeinschaft die Einkünfte unabhängig von den Beteiligungsverhältnissen der Eigentümer berechnet. Im Anschluss werden die Erträge auf die Mitglieder der Gemeinschaft in einem Feststellungsbescheid des Finanzamts verteilt, woraufhin jeder Miteigentümer eine eigene Steuererklärung erstellt.
Häufig gestellte Fragen
Was zählt als Grundstücksgemeinschaft?
Eine Grundstücksgemeinschaft bezieht sich auf eine rechtliche Konstellation, bei der mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines Grundstücks werden. In solchen Fällen teilen sich die Eigentümer die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Grundstück. Zu den Grundstücksgemeinschaften können Bruchteilsgemeinschaften sowie Gesamthandsgemeinschaften zählen.
Ist eine Grundstücksgemeinschaft eine Eigentümergemeinschaft?
Während Grundstücksgemeinschaften ihrer Struktur nach Eigentümergemeinschaften (kurz WEGs) ähneln, handelt es sich hierbei um zwei verschiedene Konzepte. Wie der Name bereits verrät, liegt der Schwerpunkt von Grundstücksgemeinschaften auf dem gemeinsamen Erwerb eines Grundstücks und nicht auf Eigentumswohnungen innerhalb einer Wohnanlage wie bei der WEG. Kaufen jedoch mehrere Personen eine Wohnung gemeinschaftlich, so handelt es sich hierbei um eine Grundstücks-, nicht jedoch um eine Eigentümergemeinschaft. Dies wird auch die WEG-Grundstücksgemeinschaft genannt.
Wie ist eine Grundstücksgemeinschaft im Grundbuch eingetragen?
Bei Grundstücksgemeinschaften mit mehreren Eigentümern muss erneut differenziert werden: Handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft, wird jeder Eigentümer und die Höhe seiner Miteigentumsanteile im Grundbuch genannt. Handelt es sich hingegen um eine Erbengemeinschaft oder Grundstücksgemeinschaft als GbR, wird nur ein Eigentümer, nämlich die Gemeinschaft, im Grundbuch eingetragen.
Was sind Sonderwerbungskosten bei einer Grundstücksgemeinschaft?
Sonderwerbungskosten sind Aufwendungen, die in wirtschaftlicher Verbindung mit einer geschlossenen Fondsbeteiligung oder Grundstücksgemeinschaften stehen und von den jeweiligen Anteilseignern getragen werden - nicht von der Fondsgesellschaft als solche. Hierzu gehören beispielsweise:
- Porto
- Reisekosten
- Telefonkosten
- Finanzierungskosten
- Kosten für Rechts- und Steuerberatung
Diese Sonderwerbungskosten kann die Gemeinschaft bei der Ermittlung der gemeinsamen Einkünfte in Abzug bringen. Hierdurch verringert sich deren Höhe und mit ihnen der Betrag, den die Eigentümer in ihrer eigenen Steuererklärung angeben müssen. Gut zu wissen: Sonderwerbungskosten können nur geltend gemacht werden, wenn es sich bei der Gemeinschaft um eine Personengesellschaft handelt.
Um welche Rechtsform handelt es sich bei einer Grundstücksgemeinschaft?
Es bestehen mehrere Möglichkeiten hinsichtlich der Rechtsform einer Grundstücksgemeinschaft. Am häufigsten wird sich für die Personengesellschaft GbR, also Gesellschaft bürgerlichen Rechts, entschieden. Daher ist eine gängige Abkürzung für Grundstücksgemeinschaft auch "Grundstücks-GbR". Die Gemeinschaft kann jedoch auch als Körperschaft betrieben werden. Eher selten wird die Form der Personenhandelsgesellschaft gewählt.
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