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Wenn mehrere Menschen im selben Haus wohnen, treffen automatisch unterschiedliche Bedürfnisse und Wünsche aufeinander. Können diese Bedürfnisse und Wünsche nicht in Einklang gebracht werden, kommt es zwangsläufig zu Konflikten. Um solche Konflikte zu vermeiden und ein harmonisches Zusammenleben zu ermöglichen, wird in einer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich eine Hausordnung aufgestellt.
Dieser Artikel erklärt Ihnen, wer für die Aufstellung einer Hausordnung verantwortlich ist, was eine Hausordnung regeln darf und was nicht und wie Verstöße gegen die Hausordnung geahndet werden können.
1. Wer erstellt die Hausordnung für eine Eigentümergemeinschaft?
Hierzu gibt es im WEG-Gesetz keine eindeutige Regelung. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG regelt lediglich, dass zur „ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung […] die Aufstellung einer Hausordnung (gehört)“.
Aufgrund dieser ausgelassenen Regelung im Gesetz gibt es für die Wohnungseigentümer mehrere Möglichkeiten, eine Hausordnung aufzustellen:
- Die am häufigsten angewandte Methode ist die Aufstellung mithilfe eines Mehrheitsbeschlusses während einer Eigentümerversammlung.
- Wohnungseigentümern, denen die erste Möglichkeit zu aufwendig ist, können die Aufgabe der Erstellung auch an die Hausverwaltung übertragen. Hier muss in der WEG-Versammlung anschließend nur noch die Annahme der Hausordnung per Beschluss vorgenommen werden.
- Außergewöhnlich ist die Aufstellung einer Hausordnung mittels Vereinbarung. Ungeklärt ist hierbei, ob eine Abänderung per Mehrheitsbeschluss möglich ist und ob eine solche Hausordnung einen Satzungscharakter besitzt.
- Denkbar ist außerdem, dass die Hausordnung als Inhalt in der Teilungserklärung aufgenommen wird.
Bei den beiden ersten Erstellungsmöglichkeiten sind nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen immer mittels Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung möglich.
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2. Was regelt die Hausordnung?
Zweck einer Hausordnung ist es, die Bedürfnisse der Wohnungseigentümer miteinander in Einklang zu bringen und ein friedvolles Miteinander der Hausgemeinschaft zu ermöglichen.
Was eine Hausordnung konkret inhaltlich regelt, kann daher nicht allgemeingültig beantwortet werden.
Sinnvollerweise sollte sie jedoch folgende Punkte abdecken:
- Ruhezeiten: Dieser Punkt sollte insbesondere dann aufgenommen werden, wenn von den gesetzlich vorgeschriebenen Ruhezeiten abgewichen werden soll.
- Sicherheit im Haus: Vereinbart werden sollte, ob und wann die Haustür abgeschlossen wird und welche Gegenstände im Gemeinschaftsbereich gelagert werden dürfen.
- Hausreinigung: Damit die Sauberkeit im Gemeinschaftsbereich gewährleistet ist, sollte ein Putzplan oder die Beauftragung einer Reinigungskraft abgesprochen werden.
- Rauchen: Hier sollte geklärt werden, ob das Rauchen im Gemeinschaftsbereich erlaubt oder verboten ist. Ist es erlaubt, sollte darüber hinaus verankert werden, in welchen Bereichen genau das Rauchen gestattet ist.
- Nutzung von Gemeinschaftsräumen: Beschlossen werden sollte, wann die Mieter Räume wie z. B. die Waschküche nutzen dürfen.
- Grillen: Vereinbart werden sollte außerdem, ob und wann gerillt werden darf, welche Grillarten zulässig sind und an welchen Orten gegrillt werden darf.
- Räumdienst: Da jeder Hauseigentümer zur Räumung des Gehweges vor seinem Eigentum verpflichtet ist, muss die Hausordnung abschließend klären, welcher Wohnungseigentümer diese Aufgabe wann übernimmt.
3. Wo muss die Hausordnung stehen?
Wo eine Hausordnung stehen muss, ist abhängig davon, ob in der Hausgemeinschaft ausschließlich die Eigentümer selbst oder auch Mieter wohnen.
Da die Hausordnung in einer Eigentümerversammlung beschlossen wird, muss sie in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden. Hiermit entfaltet sie einen bindenden Charakter gegenüber den Eigentümern.
Diese Bindungspflicht aus dem Beschluss selbst entsteht allerdings nicht gegenüber den Mietern. Damit diese ebenfalls verpflichtet sind, sich an die Hausordnung zu halten, muss diese, Bestandteil des Mietvertrages sein. Dies kann entweder durch das Beifügen als Anlage oder durch die direkte Aufnahme der Regelungen im Mietvertrag selbst passieren.
Ist eine Hausordnung ausschließlich im Flur ausgehangen, gilt sie als „allgemeine Hausordnung“. Der Mieter ist nicht verpflichtet, sich an die in ihr stehenden Regelungen zu halten.
4. Wer kümmert sich um die Einhaltung der Hausordnung?
Für die Einhaltung der Hausordnung in einer WEG ist der Hausverwalter zuständig. Dieser kann jederzeit von Eigentümern und Mietern angesprochen werden, wenn diese Verstöße gegen die Hausordnung beobachten. Auch muss er schriftliche Beschwerden aufgrund von Vergehen entgegennehmen.
5. Unterschiede zwischen Hausordnung und Gemeinschaftsordnung
Auch wenn es zunächst so scheint, als dass es sich bei den Wörtern „Hausordnung“ und „Gemeinschaftsordnung“ um zwei Synonyme für den gleichen Inhalt handeln könnte, ist dies zu verneinen.
Die Hausordnung regelt das alltägliche Geschehen in einer WEG, um ein friedliches miteinander zu garantieren. Die darin vereinbarten Regeln sind auch für Mieter verpflichtend.
Die Gemeinschaftsordnung hingegen setz ausschließlich die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander fest. Von der Einhaltung der darin befindlichen Regeln sind die Mieter nicht betroffen. Darüber hinaus ist das Aufstellen einer Gemeinschaftsordnung im Gegensatz zur Aufstellung einer Hausordnung nicht verpflichtend.
6. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Hausordnung
Ist die Erstellung einer Hausordnung Pflicht?
Die Erstellung einer Hausordnung ist gemäß § 19 Abs. 2 WEG verpflichtend.
Was darf die Hausordnung nicht vorschreiben?
Auch wenn die Hausordnung eine möglichst individuelle Grundlage für ein friedliches Miteinander in einer WEG darstellt und alle Bedürfnisse in Einklang bringen soll, gibt es Regelungsgrenzen. Daher darf die Hausordnung den Wohnungseigentümern und Mietern folgende Sachverhalte und Handlungen nicht verbieten:
- Dusch- und Badeverbot nach 22:00 Uhr
- Besuchsverbot
- Generelles Haustierverbot
- Generelles Verbot für das Abstellen von Kinderwagen im Flur, außer das Abstellen würde unmittelbar gegen die bestehenden Brandschutzvorschriften verstoßen
- Fahrstuhlfahrverbot während der Nachtruhe
- Festlegung der Temperatur in der eigenen Wohnung
- Balkongestaltung
- Verbot, Wäsche auf dem eigenen Balkon oder in der eigenen Wohnung aufzuhängen
- Übernachtungsverbot für Besucher
- Untersagung von Kinderlärm
- Untersagung von Musikhören in der eigenen Wohnung in Zimmerlautstärke
Was passiert, wenn Eigentümer oder Mieter gegen die Hausordnung verstoßen?
Da Eigentümer und Mieter einen unterschiedlichen Rechtsstatus besitzen, muss eine Unterscheidung bei den Sanktionsmöglichkeiten vorgenommen werden.
Grundsätzlich ist der Hausverwalter damit beauftragt, die Hausordnung durchzusetzen. Allerdings ist er nicht grundsätzlich befugt, mithilfe von Unterlassungsklagen oder Ähnlichem gegen Störenfriede vorzugehen. Besteht seitens der Wohnungseigentümer ein Interesse, gerichtlich gegen den Regelbruch vorzugehen, kann während einer Eigentümerversammlung der Beschluss gefasst werden, den Hausverwalter entsprechend zu ermächtigen.
Da dieses Vorgehen sehr radikal ist und zu weiterem Unfrieden im Haus führen kann, ist es sinnvoll, vor einer Klage mithilfe von Gesprächen auf die Person einzuwirken, sodass die Hausordnung in Zukunft eingehalten wird.
Darüber hinaus ist es denkbar, dass der Hausverwalter Eigentümer oder Mieter für einen konkreten Regelbruch abmahnt.
Gibt es für Eigentümer und Mieter unterschiedliche Hausordnungen?
Die Möglichkeit, getrennte Hausordnungen für Mieter und Eigentümer zu erstellen, ist nicht gegeben. Für jede Eigentümergemeinschaft kann es nur eine gültige Hausordnung geben.
Allerdings besteht die Möglichkeit für den Vermieter, abweichende Regelungen im Mietvertrag zu vereinbaren. Entsteht dadurch eine Verletzung der eigentlich gültigen Hausordnung, muss sich der Eigentümer selbst für den Regelungsbruch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verantworten.
Da Hausordnungen immer wieder an die aktuellen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer angepasst werden, ist es für Vermieter ratsam, sich die Anpassung der Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrages vorzubehalten.
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8. FAZIT: Hausordnung in einer WEG
Die Hausordnung stellt die Basis für ein friedvolles miteinander von Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Mithilfe konkreter Regelungen soll sie alltägliche Konflikte schon vor der Entstehung vermeiden.
Allerdings ist die Durchsetzung ihrer Einhaltung nicht unproblematisch, da der zuständige Hausverwalter für eine entsprechende Klage erst durch die Eigentümerversammlung bevollmächtigt werden muss. Insofern setzt die Hausordnung darauf, dass sich alle Betroffenen weitestgehend freiwillig an die dort vereinbarten Regeln halten.
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