.png)
.avif)
Sind Sie Wohnungseigentümer? Dann ist Ihnen sicherlich bewusst, dass die Verwaltung einer Immobilie eine tragende Rolle für den Werterhalt des Gebäudes und den Hausfrieden zwischen allen Miteigentümern spielt. In unserem Beitrag erfahren Sie, welche Aufgaben die Hausverwaltung übernimmt, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und worin sich Hausmeister und Hausverwalter unterscheiden.
1. Was versteht man unter einer Hausverwaltung?
Eine Hausverwaltung ist eine Dienstleistung, die all diejenigen Verwaltungstätigkeiten betrifft, die mit einer Immobilie einhergehen. Allerdings ist Hausverwaltung nicht gleich Hausverwaltung: Die Bezeichnung umfasst verschiedene Bereiche und kann sich auf WEG-Verwaltung, Mietverwaltung oder die Verwaltung von Gewerbeimmobilien beziehen.
Als Eigentümer sollten Sie diese 4 Arten der Hausverwaltung kennen:
- Die WEG-Verwaltung kümmert sich um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums eines Wohnhauses bzw. einer Wohnanlage.
- Bei der Mietverwaltung kümmert sich der Verwalter um die Verwaltung vermieteter Häuser im Auftrag des Eigentümers.
- Die Sondereigentumsverwaltung betreut die Verwaltung von vermieteten Eigentumswohnungen.
- Die Verwaltung von Gewerbeimmobilien umfasst die Verwaltung von Gebäuden, die hauptsächlich zu gewerblichen Zwecken genutzt werden.
In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass Sie den Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum verstehen.
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören. Dazu zählen bspw. das Treppenhaus, der Fahrstuhl, das Dach oder der gemeinschaftliche Garten. Für die Verwaltung ist der WEG-Verwalter zuständig.
Unter Sondereigentum versteht man hingegen eine abgeschlossene Einheit mit Wohnzweck, wie z. B. eine Wohnung. Sondereigentum ist vom Eigentümer selbst zu verwalten bzw. kann er die Verwaltung an Drittanbieter als Dienstleistung übergeben.
2. Was sind die Aufgaben einer Hausverwaltung?
Das Aufgabenspektrum von einer Hausverwaltung ist breit gefächert und lässt sich in drei verschiedene Kategorien unterteilen:
Kaufmännische Aufgaben: Auf kaufmännischer Ebene ist der Hausverwalter für die wirtschaftliche Betreuung des Wohngebäudes bzw. der Wohnanlage im Auftrag der Eigentümer verantwortlich und kümmert sich u. a. um folgende Themen:
- Laufende Buchführung
- Einbeziehung des Hausgeldes von den Wohnungseigentümern
- Erstellung der Nebenkostenabrechnung
- Begleichung von Rechnungen (bspw. von Dienstleistern)
- Aufstellung der Wirtschaftsplanung
- Mietzins von Mietern einbeziehen und verwalten
Technische Aufgaben: In einem Wohngebäude sind immer wieder Renovierungsarbeiten notwendig, bei denen die Expertise eines Hausverwalters benötigt wird. So übernimmt die Hausverwaltung vor Beginn der Bauarbeiten die Beurteilung des Bauzustandes und kümmert sich um die Planung des Projekts. Sobald die Baumaßnahmen in vollem Gange sind, tritt der Hausverwalter in der Rolle eines Koordinators auf. Die Beobachtung und Kontrolle der Baufortschritte gehören dann zu den wichtigsten Aufgaben! Die Hausverwaltung übernimmt diese Rolle auch bei der energetischen Sanierung des Gebäudes.
Neben der Instandhaltungs-Thematik gibt es aber auch eine Reihe von kleineren technischen Aufgaben und Pflichten, die tagtäglich erledigt werden müssen. So sind Hausverwalter auch für die Kontrolle und den Betrieb von technischen Einrichtungen verantwortlich. Dazu zählen u. a. Fahrstühle oder elektrische Tore, die regelmäßig geprüft werden müssen.
Rechtliche Aufgaben: Ein Hausverwalter braucht gute juristische Kenntnisse, um ein Wohngebäude ordnungsgemäß verwalten zu können. Insbesondere bei der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es viele rechtliche Fallstricke zu beachten! Gute Kenntnisse über das WEG-Gesetz spielen bei dieser Thematik eine wichtige Rolle.
Zu den rechtlichen Aufgaben zählen u. a.
- die Vertretung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten,
- die Kontrolle der Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben,
- die Verhandlung, der Abschluss und die Prüfung von Verträgen (z.B. mit Versicherungen).
Die verschiedenen Aufgaben werden nicht alle persönlich vom Hausverwalter getätigt. Vielmehr organisiert und koordiniert er die verschiedenen Tätigkeiten, damit alles ordnungsgemäß erledigt wird. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, per Beschluss erforderliche Aufgaben an andere externe Experten zu übertragen, wie z. B. einem Architekten oder einer Wartungsfirma.
Zudem sind die Aufgaben abhängig von der Art der Hausverwaltung!
WEG-Verwalter übernehmen andere Aufgaben als Mietverwaltungen. So kümmert sich die WEG-Verwaltung bspw. nicht um die Einbeziehung des Mietzinses! Dafür ist die Mietverwaltung zuständig. Sollten Sie eine Lösung zur Verwaltung Ihrer Eigentumswohnung suchen, müssen Sie als Vermieter zusätzlich zahlen, da Ihre Eigentumswohnung zum Sondereigentum zählt.
Außerdem hat der Gesetzgeber nur bei der WEG-Verwaltung das Tätigkeitsfeld klar definiert. So regeln die § 27 und § 28 im WEG-Gesetz die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sowie den Wirtschaftsplan und die Rechnungslegung.
Um Ihnen einen besseren Überblick zu verschaffen, haben wir für Sie die wichtigsten Aufgaben des WEG-Verwalters zusammengestellt:
- Einhaltung der Hausordnung sorgen
- Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen
- Aufstellung des jährlichen Wirtschaftsplans
- die Betriebskostenabrechnung Jahresabrechnung der Hausgelder vornehmen, inklusive der Einzelabrechnungen
- anfallende Buchführung erledigen
- Erhaltungsrücklagen verwalten
- die jährliche Eigentümerversammlung einberufen und organisieren
- die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen
- Angebote einholen und Aufträge vergeben
3. Wie viel kostet eine Hausverwaltung?
Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es leider nicht, da die Kosten für eine Hausverwaltung von verschiedenen Faktoren bestimmt werden.
Zu den Einflussfaktoren zählen u.a.:
- die räumliche Lage des Wohnobjekts
- der Zustand der Immobilie
- die Anzahl und Größe der Wohneinheiten
- die Art der Verwaltung (z.B. Miet- oder WEG-Verwaltung?)
Insbesondere die regionalen Unterschiede sind massiv! Es verhält sich ähnlich wie bei Immobilienpreisen. So können Sie in einer teuren Großstadt wie München mit deutlich höheren Verwaltungskosten als in kleineren Städten wie Magdeburg, Erfurt, Potsdam, Chemnitz oder Darmstadt rechnen. Und auch die Größe der Wohnimmobilie beeinflusst die Höhe der Kosten sehr stark. Als Faustregel gilt: je größer die Eigentumsgemeinschaft, desto geringer die Verwaltungskosten pro Wohnung.
Bei einer WEG-Verwaltung werden die gesetzlich vorgeschriebenen Leistungen über die Regelkosten oder eine pauschale Grundvergütung abgedeckt. Laut einer Umfrage des VDIV, schwanken die Verwaltergebühren zwischen 12,50 Euro und 46 Euro netto pro Monat, und aktuell planen 8 von 10 WEG-Hausverwaltern, die Vergütungssätze um bis zu 15 % anzuheben.
Zu den monatlichen Regelkosten können noch Sonderhonorare hinzukommen. Dies kann der Fall sein, wenn die Leistungen des Immobilienverwalters über den gesetzlich vorgeschriebenen Rahmen hinausgehen. Sonderhonorare können z. B. für außerordentliche Eigentümerversammlungen, Mahnungen und Mahnverfahren oder die Betreuung von Sanierungsmaßnahmen vereinbart werden.
Fazit für Sie als Eigentümer: Eine professionelle externe Hausverwaltung kann in der heutigen Zeit sehr schnell kostspielig werden, ist jedoch eine gute Investition in Ihre Immobilie.
Gerade für kleine WEG gibt es jedoch deutlich günstigere Alternativen! Bei der WEG-Selbstverwaltung übernehmen die Miteigentümer die Koordination der verschiedenen Verwaltungsaufgaben. Die Honorare für einen externen Verwalter fallen daher weg. Die Kosten, die durch die Selbstverwaltung entstehen (z. B. Portokosten, Kosten für Software oder digitale Selbstverwaltung …) werden unter allen Miteigentümern laut Verteilerschlüssel aufgeteilt.
4. Unterschied zwischen Hausverwalter und Hausmeister
Manchmal werden die Begriffe Hausverwalter und Hausmeister bzw. Hauswart verwechselt. Beide haben mit Eigentümergemeinschaften zu tun, haben aber unterschiedliche Aufgabenbereiche und Verantwortlichkeiten. Dementsprechend kann ein Hausverwalter nicht mit einem Hausmeister gleichgesetzt werden!
Ein Hausverwalter übernimmt alle Verwaltungstätigkeiten bspw. einer WEG und vertritt diese als juristische Person, während sich ein Hausmeister überwiegend um handwerkliche Tätigkeiten kümmert (Reinigung des Treppenhauses, Winterdienst, Auswechseln von Glühbirnen). Die Eigentümergemeinschaft kann allerdings den Hausverwalter beauftragen einen neuen Hausmeisterdienst anzustellen.
5. Wer kann der Tätigkeit als Hausverwalter nachgehen?
Prinzipiell kann jede Person in Deutschland Hausverwalter werden und eine (externe, gewerbliche) Hausverwaltung gründen.
Seit 2018 sind externe Hausverwaltungen allerdings erlaubnispflichtig und müssen als Gewerbe angemeldet werden. Dazu genügt es nachzuweisen, eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen zu haben, sich um regelmäßige Weiterbildung zu kümmern (20 Stunden in drei Jahren) und einen Nachweis über die eigene Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse zu erbringen.
Die WEG-Reform hat im Jahr 2020 den zertifizierten Hausverwalter eingeführt! Doch was bedeutet das? Durch die Änderungen sind ab Dezember 2022 bzw. Juni 2024 eine Zertifizierung der WEG-Verwaltung notwendig.
Neben spezialisierten Hausverwaltungsunternehmen bieten auch Immobilienagenturen Hausverwaltung an.
6. Kann ein Wohnungseigentümer Hausverwalter sein?
Ja! Die sogenannte WEG-Selbstverwaltung macht es möglich! Bei diesem Modell kann sich ein Wohnungseigentümer als interner Verwalter in einer Wohnungseigentümerversammlung oder durch einen Umlaufbeschluss bestellen lassen. Dieses Modell eignet sich für sehr viele Eigentümergemeinschaften, da es flexibler und kostengünstiger als eine traditionelle Hausverwaltung ist.
7. Ein neuer Standard für Hausverwaltung: entdecken Sie Matera
Die WEG-Hausverwaltung scheint auf den ersten Blick ein schwieriges und kompliziertes Thema zu sein. Viele Objekteigentümer berichten, dass sie nicht über alle Abläufe und Vorgänge im Klaren sind oder lange auf Antworten ihrer Hausverwaltung warten müssen.
Dank Matera wird Hausverwaltung transparent und zuverlässig:
- Antworten innerhalb von maximal 24 Stunden, wir bearbeiten Ihre Fragen so schnell wie möglich
- Erreichbarkeit von 9 bis 19 Uhr werktags
- Persönliche Betreuung durch unsere Hausverwalter oder unser Experten-Team
- Volle Transparenz auf unserer Online-Plattform: Mit unserem Online-Portal und dem integrierten Matera-Bankkonto behalten Eigentümer jederzeit alle Ein- und Auszahlungen der WEG im Blick. Außerdem können Eigentümer auf alle Dokumente der WEG - z.B. Protokolle von Eigentümerversammlungen - jederzeit zurückgreifen und sich über das Portal mit ihren Miteigentümern austauschen.
- Mitglied im VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V.)
Unser Angebot "Selbstverwaltung" ist bundesweit verfügbar und richtet sich an WEGs aller Größen. Eigentümer aus Städten wie Halle an der Saale, Rostock, Bremen, Hannover oder Dresden sind bereits überzeugt.
Vollverwaltung bieten wir ebenfalls in ganz Deutschland an. Aktuell haben wir Objektbetreuer in 6 deutschen Großstädten:
Sie sind aktuell auf Hausverwaltersuche und möchten mehr über unsere verschiedenen Angebote erfahren? Dann holen Sie sich gerne ein kostenloses Angebot ein! Wir freuen uns schon auf Sie!
Mehr zum Thema Hausverwaltung und Miteigentum finden Sie in folgenden Artikeln:
Hausverwaltervertrag für Eigentümergemeinschaften: Inhalt, Dauer und Kosten
Aufgaben der WEG-Hausverwaltung
Alles Wissenswerte zur Immobilienverwaltung
Sondereigentum: Definition, Begründung & Beispiele (2024)
Teileigentum: Einfach erklärt für Eigentümer (mit Beispielen)
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Hausverwaltung
Wie findet man den richtigen Hausverwalter?
Um den richtigen Verwalter zu finden, sollten Sie und Ihre Miteigentümer sich genau darüber im Klaren sein, welche Ansprüche Sie haben.
Stehen größere Arbeiten an, so können Sie darauf achten, eine Hausverwaltung mit Bauexperten, bzw. guten Kontakten in die Baubranche, zu beauftragen.
Eine kleine Eigentümergemeinschaft muss oft auch auf angemessene Preise achten, während größere WEGs einen interessanteren Tarif pro Wohneinheit bekommen und der Preis oft eine kleinere Rolle spielt.
Wann braucht man eine Hausverwaltung?
In einer Eigentümergemeinschaft braucht man eine Hausverwaltung, sobald auch nur einer der Miteigentümer dies fordert. Die Verwaltung kann intern übernommen werden oder an einen externen Hausverwalter abgegeben werden. Die Verwaltung durch ein professionelles Hausverwaltungsunternehmen macht Sinn, wenn sich innerhalb der WEG keine Person findet, die die ordnungsgemäße Verwaltung übernehmen kann oder will.
Welche Rolle spielt die Hausverwaltung beim Immobilienkauf?
Wer eine Immobilie kaufen oder seine Eigentumswohnung verkaufen will, braucht unter Umständen, die Zustimmung des Immobilienverwalters. Ob die Verwalterzustimmung notwendig ist, steht entweder in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Neben Bewertung, Preisverhandlung und Finanzierung kann beim Immobiliengeschäft also auch die Hausverwaltung eine Rolle spielen.
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
