Die Hausverwaltung Ihrer WEG geht insolvent? Das können Sie machen!

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Es ist der Albtraum jeder Eigentümergemeinschaft, wenn man eine externe Hausverwaltung beauftragt hat: die Insolvenz der Hausverwaltung! Plötzlich ist vieles ungeklärt: Muss sofort eine neue Hausverwaltung eingesetzt werden oder muss erst das Insolvenzverfahren abgewartet werden? Was ist mit dem Geld, das die Hausverwaltung für die WEG verwaltet hat, ist es Teil der Insolvenzmasse? Besteht die Möglichkeit, die Hausverwaltung aufgrund der Insolvenz abzusetzen und den bestehenden Vertrag zu kündigen?

All diese Fragen stehen im Raum und müssen zeitnah geklärt werden. Damit Sie in einem solchen Fall nicht ratlos sind, erfahren Sie in diesem Artikel, wie Sie am besten vorgehen und welche Punkte besonders beachtet werden müssen.

1. Generelles zur Insolvenz einer Hausverwaltung 

Insolvenz ist nicht gleich Insolvenz. Daher gilt es zunächst zu klären, in welcher Form der Insolvenz sich die Hausverwaltung befindet.

In der Regel stellt die Hausverwaltung einen Eigeninsolvenzantrag. Dieser bedeutet jedoch nicht, dass ab dem Zeitpunkt der Abgabe des Antrages ein Insolvenzverfahren besteht.

Vielmehr muss zunächst ein Insolvenzgericht entscheiden, ob dem Antrag auf Insolvenz stattgegeben wird. Erst wenn das Gericht dem Antrag zustimmt, befindet sich die Hausverwaltung im Insolvenzverfahren.

Wurde über den Antrag auf Insolvenz noch nicht entschieden, dann ist die Hausverwaltung noch voll handlungsfähig und daher auch weiterhin der erste Ansprechpartner für die WEG.

Hat das Insolvenzgericht dem Antrag bereits zugestimmt, dann sollte sich die WEG mit weiteren Fragen direkt an das Gericht wenden. Ab diesem Zeitpunkt ist der bestellte Insolvenzverwalter für die WEG zuständig. Er entscheidet auch, ob der bestehende Vertrag weiterhin erfüllt wird oder ob er den Vertrag kündigt.

Es ist im Übrigen unerheblich, ob es sich bei Ihrer Hausverwaltung um eine Einzelperson oder um ein Unternehmen handelt. Dies beruht darauf, dass Insolvenzverfahren sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen betrieben werden können.

2. Was können WEGs machen, wenn ihre Hausverwaltung insolvent geht?

Doch was sollte Ihre Eigentümergemeinschaft tun, wenn sich Ihre Hausverwaltung im Insolvenzverfahren befindet? Im Grunde genommen gibt es drei essenzielle Punkte, welche es für die WEG im Rahmen des Insolvenzverfahrens ihrer Hausverwaltung zu klären gibt:

2.1. Schnellstmöglich abklären, was mit den Geldern der WEG passiert ist

Der wichtigste Punkt ist zu klären, was mit dem Geld der WEG ist, welches dem Hausverwalter anvertraut wurde. Dies betrifft die Gelder auf dem Tagesgeldkonto und die Gelder des Kontos für die Erhaltungsrücklage (auch bekannt als Instandhaltungsrücklage).

Sollten noch finanzielle Mittel vorhanden sein, stellt sich berechtigterweise die Frage, was mit den Geldern der WEG geschieht? 

Um diese Frage zu beantworten, muss zunächst einmal geklärt werden, welche Konten in der WEG existieren. 

Handelt es sich um Konten, welche auf den Namen der Hausverwaltung laufen, dann sind das vermutlich offene Treuhandkonten. Diese sind zwar in der WEG verboten, aber leider immer noch Teil der Praxis von Hausverwaltungen. Solche Treuhandkonten werden im Insolvenzfall vom Insolvenzverwalter eingefroren, da sie auf den Namen der Hausverwaltung laufen. 

Die WEG muss in diesem Fall eine Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO einreichen, um das Geld vom Insolvenzverfahren ausschließen zu lassen.

Der rechtlich richtige Weg ist die Verwaltung des WEG-Vermögens mithilfe eines offenen Fremdgeldkontos (WEG-Eigenkonto). Diese laufen auf den Namen der WEG und sind daher vom Insolvenzverfahren des Hausverwalters ausgeschlossen.

2.2. Insolventen Verwalter abberufen und Verwaltervertrag kündigen

Eigentümergemeinschaften, deren Hausverwalter den Insolvenzantrag eingereicht hat oder bei denen sich der Insolvenzverwalter dazu entschieden hat, die Verwaltung fortzuführen, haben in der Regel kein Interesse daran, den Vertrag fortbestehen zu lassen. Vielmehr möchten Sie so schnell wie möglich die Hausverwaltung abberufen und den Vertrag kündigen.

Wichtig zu wissen ist, dass die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags zwei unterschiedliche Rechtsakte sind. Unabhängig davon ist für beides eine außerordentliche Eigentümerversammlung oder ein Umlaufbeschluss notwendig.

Gemäß § 26 Abs. 3 WEG kann ein Verwalter jederzeit abberufen werden. Dafür muss ein Beschluss der Eigentümer vorliegen. Welcher mit einer einfachen Mehrheit in einer Eigentümerversammlung oder einstimmig in einem Umlaufbeschluss vorgenommen werden kann.

Ist der Verwalter abberufen, dann endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Allerdings kann die Insolvenz, insofern ihr stattgegeben wurde, ein Grund sein, dass der Vertrag sofort gekündigt werden kann. Ob dies möglich ist, kann durch einen Anwalt geklärt werden, wenn im Vertrag selbst keine entsprechende Regelung festgehalten ist. Auch für die Kündigung ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig.Diese sollte mit der Abberufung als Beschluss verbunden werden. 

2.3. Wechsel der WEG-Verwaltung

Wurde die insolvente Hausverwaltung abberufen, dann steht notwendigerweise ein Wechsel der Hausverwaltung an. Dabei obliegt es den Eigentümer, sich zwischen zwei Arten der Verwaltung zu entscheidend:

Neue externe Hausverwaltung

Grundsätzlich kann jede WEG zur Verwaltung ihrer WEG eine externe Hausverwaltung beauftragen. Dabei handelt es sich entweder um Einzelpersonen oder Unternehmen. Dies ist häufig und insbesondere für kleinere Eigentümergemeinschaften mit hohen Kosten verbunden.

WEG-Selbstverwaltung

Die kostengünstigere Lösung ist die WEG-Selbstverwaltung. Hierbei wird einer der Eigentümer von der WEG zum internen Verwalter gewählt und übernimmt die Verwaltungsaufgaben in der Eigentümergemeinschaft. Gegenüber einer externen Hausverwaltung spart dies nicht nur Kosten ein, sondern schützt auch davor, dass eine Insolvenz den Wechsel der Verwaltung notwendig macht.

3. BONUS: WEG mit Matera selbst verwalten

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre WEG selbst verwalten zu möchten, aber auch Respekt vor den vielen Aufgaben haben, welche damit verbunden sind, dann sollten Sie Matera kennenlernen. Matera ist ein verlässlicher Partner für Eigentümergemeinschaften in Selbstverwaltung. Das Unternehmen bietet seinen Kunden eine ergänzende Unterstützung zur Verwaltung ihrer WEG an, indem sie eine Online-Plattform sowie Experten zur Verfügung stellen.

Die Online-Plattform ist der Ort, an dem sich die Verwaltung der WEG abspielt. Hier werden alle Dokumente, wie beispielsweise die Beschluss-Sammlung oder der Wirtschaftsplan hinterlegt. 

Dies hat nicht nur den Vorteil, dass nie wieder Dokumente verloren gehen können, sondern auch, dass alle Eigentümer jederzeit eigenständig Zugriff auf die Dokumente haben. Darüber hinaus kann mittels der Plattform die Einladung zu Eigentümerversammlungen ausgesprochen werden und auch die Versammlung selbst kann auf der Plattform durchgeführt werden. Der Raum dafür entspricht selbstverständlich allen Vorgaben, welche für eine Eigentümerversammlung gelten.

Für Themen wie Buchhaltung oder die Beantragung von Förderungen stehen die Experten von Matera montags bis freitags zur Verfügung. Teilweise übernehmen sie Aufgaben wie die Buchhaltung auch komplett.

Für diesen Service wird lediglich eine Servicegebühr fällig, welche alle Dienstleistungen beinhaltet.

Sie sind interessiert? Dann holen Sie sich noch heute Ihr persönliches Angebot! Wir freuen uns auf Sie.