Hausverwaltung kündigt Ihre WEG: Das können Sie machen!

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Insbesondere kleine WEGs haben bei externen Hausverwaltungen einen schweren Stand: Aufgrund des Fachkräftemangels sehen sich viele externe Hausverwalter gezwungen, ihren Kundenbestand zu verringern.

Dabei trifft es vor allem kleine und mittelgroße WEGs, was jüngst durch eine bundesweite, repräsentative Online-Umfrage vom Verband der Immobilienverwalter (VDIV) bestätigt wurde. Wann die Hausverwaltung einer WEG kündigen kann und wie Sie als Wohnungseigentümer auf eine solche Kündigung reagieren können, erläutern wir Ihnen in diesem Artikel.

1. Wann kann die Hausverwaltung eine WEG kündigen? 

Wann der externe Hausverwalter der WEG kündigen kann, ist abhängig von der vertraglichen Vereinbarung: So ist denkbar und in der Praxis üblich, dass eine vertragliche Mindestlaufzeit vereinbart wurde. Vor deren Ablauf ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich. 

Unabhängig von einer etwaigen vertraglichen Vereinbarung über eine Mindestlaufzeit oder ordentliche Kündigungsfristen sind die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung gegeben. Diese erlaubt dem Hausverwalter, den Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung zu kündigen. Voraussetzung hierfür ist jedoch das Vorliegen eines wichtigen Grundes. 

An einen solchen wichtigen Grund stellt die Rechtsprechung in Deutschland relativ hohe Anforderungen: So ist erforderlich, dass nach eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls und der wechselseitigen Interessen dem Hausverwalter eine Zusammenarbeit mit der WEG bis zum Ende der Vertragslaufzeit nicht mehr zuzumuten ist. 

Notwendig sind also erhebliche Pflichtverletzungen, die das Vertrauensverhältnis zwischen Hausverwaltung und WEG erheblich belasten oder gar zerstören. Beispielhaft zu nennen sind etwa Beleidigungen, körperliche Auseinandersetzungen oder rufschädigende Aussagen betreffend den externen Hausverwalter. 

Liegt ein solcher wichtiger Grund vor, muss die Kündigung der Hausverwaltung innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des wichtigen Grundes bei der WEG eingegangen sein. 

Welchen Personen die Kündigung konkret zugehen muss, ist abhängig davon, ob die WEG einen Vertreter im Sinne des § 9b Abs. 2 WEG bestimmt hat. Ist dies der Fall, ist die Kündigung diesem Vertreter zuzustellen. 

Sofern ein solcher Vertreter nicht gewählt wurde, ist die Kündigung an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu richten. In den übrigen Fällen reicht es aus, dass die Kündigung einem beliebigen Mitglied der WEG zugestellt wird. 

Tipp: Ist auch Ihre WEG von einer Kündigung des externen Hausverwalters betroffen und wissen Sie nicht, was nun zu tun ist? Kein Problem! Wir von Matera helfen Ihnen schnell und unbürokratisch weiter!

Abzugrenzen von der Kündigung des Verwaltervertrags ist die sog. Amtsniederlegung des Verwalters. Denn streng genommen wird die Organstellung des Verwalters durch die Kündigung des Verwaltervertrags nicht berührt. Diese endet erst durch die Amtsniederlegung, die der Verwalter formfrei gegenüber der WEG erklären kann (siehe LG Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11). 

2. Welche Kündigungsfristen gelten für die Hausverwaltung? 

Auch hinsichtlich der Kündigungsfrist kommt es ganz entscheidend auf vertragliche Regelungen innerhalb des Verwaltervertrags an. 

Ist keine solche Vereinbarung getroffen worden, greift die Vorschrift des § 621 BGB ein. Ist im Verwaltervertrag – wie in der Praxis üblich – festgelegt, dass der Hausverwalter eine monatliche Vergütung erhält, ist § 621 Nr. 3 BGB einschlägig. Demnach muss die Kündigung spätestens am 15. eines Monats für den Schluss des Kalendermonats erklärt werden. 

Hierzu folgendes Beispiel: Die Hausverwaltung erklärt am 20.10.2022 die Kündigung. Da die Kündigung, sofern sie für den Schluss des Novembers hätte gelten sollen, spätestens am 15.10.2022 hätte erklärt werden müssen, ist der Verwaltervertrag erst ab dem 30.11.2022 gekündigt. 

3. Was muss die WEG machen, wenn die Hausverwaltung kündigt? 

Sofern der WEG von ihrem Hausverwalter gekündigt wurde, sollten Sie folgende Schritte durchführen:

Kontakt zu anderen Miteigentümern herstellen

Wie bei sämtlichen wichtigen Veränderungen, die die WEG insgesamt betreffen, gilt: Stellen Sie den Kontakt zu den anderen Miteigentümern her. Denn es sollte zeitnah darüber beraten werden, welche Art von Verwaltung für die WEG infrage kommt und wie die Suche konkret ablaufen soll. 

Neue Verwaltung suchen

Bevor es an die konkrete Suche geht, müssen sich die Mitglieder der WEG darüber einigen, welche Form der Verwaltung gewählt werden soll. Dabei bestehen folgende Möglichkeiten: 

Eine neue externe Hausverwaltung

Denkbar ist zunächst die Suche nach einer neuen externen Hausverwaltung. Aus den oben bereits angesprochenen Gründen ist diese Möglichkeit insbesondere für kleine WEGs meist nur schwer realisierbar: Viele externe Hausverwalter lehnen kleine WEGs ab, da sie aufgrund ihrer internen Kostenstruktur Schwierigkeiten haben, diese kostendeckend zu verwalten. 

So berichtete uns etwa ein Wohnungseigentümer aus Sindelfingen davon, dass er für seine aus 16 Einheiten bestehende WEG über 6 Monate lang nach einem externen Hausverwalter suchte – und trotzdem ohne Erfolg blieb. 

Dies deckt sich mit einer bundesweit durchgeführten, repräsentativen Studie von Matera, bei der 33 % aller befragten Eigentümer angaben, bereits Probleme bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung gehabt zu haben. 

Die Selbstverwaltung

Eine weitere Möglichkeit besteht in der Wahl der internen Selbstverwaltung der WEG. Dabei wird keine externe Person bzw. kein Unternehmen mit der Betreuung der WEG beauftragt, stattdessen übernehmen die Eigentümer selbst die Verwaltungsaufgaben. 

Auf den ersten Blick ist das Modell der Selbstverwaltung für viele Wohnungseigentümer abschreckend: Die kaufmännischen, rechtlichen und administrativen Aufgaben, die die Verwaltung einer WEG mit sich bringt, sind ohne Know-how und Unterstützung schwierig zu meistern. Andererseits bietet die Selbstverwaltung jedoch eine Menge Vorteile; sie macht die Verwaltung flexibler und zielgerichteter und ist dabei noch um einiges günstiger als die externe Verwaltung. 

Dieses Potenzial lässt sich mit innovativen Anbietern wie Matera optimal ausschöpfen. Denn unser Expertenteam unterstützt Ihre Eigentümergemeinschaft in allen rechtlichen, kaufmännischen, administrativen oder technischen Fragestellungen und kümmert sich in allen Belangen um die Verwaltung Ihrer WEG. 

So können Sie die Vorteile der Selbstverwaltung der WEG nutzen, ohne sich Gedanken über Ihnen (verständlicherweise) unbekannte rechtliche oder kaufmännische Fallstricke machen zu müssen!

Der kommissarische Verwalter 

Ein kommissarischer Verwalter wird lediglich als eine Art Übergangslösung bestellt: Er ist für die Durchführung aller dringenden Maßnahmen zuständig, er soll „den Laden am Laufen halten“, bis ein neuer Verwalter gefunden oder die Selbstverwaltung beschlossen wurde. 

Der Notverwalter

Daneben existiert noch die Möglichkeit der Notverwaltung der WEG. Wie sich schon aus dem Begriff ergibt, ist diese Alternative jedoch nur in speziellen Ausnahmefällen zu wählen: Erforderlich hierfür ist, dass die Noteinsetzung eines Verwalters unbedingt erforderlich ist, um erhebliche Nachteile für die WEG abzuwenden. Die Einsetzung eines Notverwalters erfolgt per Gerichtsentscheidung. 

Beschluss über neue Verwaltung fassen (im Umlaufverfahren oder bei einer Eigentümerversammlung) 

Im letzten Schritt muss über die Ernennung des neuen Hausverwalters Beschluss gefasst werden. Dies kann auf zwei unterschiedlichen Wegen erfolgen: Zum einen kann die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung erfolgen. Sofern nicht gerade zufällig eine planmäßige Eigentümerversammlung ansteht, wird hierzu in der Regel eine außerordentliche Versammlung einberufen. 

Regelmäßig mit weniger Aufwand verbunden ist zum Anderen die Beschlussfassung im Rahmen eines Umlaufverfahrens (siehe § 23 Abs. 3 WEG).

 Hierdurch können auch abseits der Eigentümerversammlung rechtsverbindliche Beschlüsse der WEG getroffen werden. Das Verfahren läuft dabei so ab, dass an sämtliche im Grundbuch eingetragene Eigentümer ein Beschlussantrag gesendet wird. Sofern alle Eigentümer diesem Antrag zustimmen, ist der Beschluss gefasst. 

Tipp: Möglich ist auch, in der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung zu vereinbaren, dass für einzelne Beschlussgegenstände keine Einstimmigkeit, sondern „nur“ die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend ist. 

4. BONUS: Sie wurden von Ihrer Hausverwaltung gekündigt? Lernen Sie jetzt Matera kennen

Wurden Sie auch von Ihrer Hausverwaltung gekündigt? Wir von Matera unterstützen Sie gerne beim weiteren Vorgehen Ihrer WEG! Anders als viele externe Hausverwalter nehmen wir auch kleine WEGs auf und machen die Verwaltung Ihrer WEG so einfach und unkompliziert wie nie zuvor! 

Dies erreichen wir durch unsere innovative Verwaltungsplattform sowie unser erfahrenes Team von WEG-Experten, das Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite steht. 

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann holen Sie sich gerne jetzt ein kostenloses Angebot ein! Wir freuen uns auf Sie!