1. Was ist eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung dient der Ermittlung des Verkehrswerts, auch Marktwert genannt, einer Immobilie. Dieser Wert repräsentiert den Preis, der unter normalen Marktbedingungen zu einem bestimmten Zeitpunkt wahrscheinlich erzielt werden könnte. Die Schätzung basiert auf verschiedenen Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

‍

Arten von Immobilienbewertungen und deren Anwendung

Es gibt drei Hauptmethoden zur Bewertung von Immobilien, die je nach Eigenschaften und Nutzung der Immobilie angewandt werden:

• Vergleichswertverfahren: Dies ist eine häufige Methode für Wohnimmobilien in städtischen Gebieten, wo viele Vergleichsobjekte vorhanden sind. Der Wert der Immobilie wird durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Liegenschaften in der gleichen Gegend ermittelt.
• Ertragswertverfahren: Diese Methode stellt die Rendite in den Fokus und wird bei vermieteten Immobilien (Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Hotels, etc.) eingesetzt, um den Wert basierend auf den potenziellen Einnahmen zu kalkulieren.
• Sachwertverfahren: Dieses Verfahren berechnet den Wert der Immobilie auf der Basis des Bodenwertes und der Herstellungskosten des Gebäudes. Es wird insbesondere zur Wertermittlung von einzigartigen oder schwer vergleichbaren Objekten, wie etwa Industriegebäude oder Villen mit individueller Ausstattung, aber ebenso für selbstgenutzte Wohnungen oder Häuser, angewendet.

Gutachter berücksichtigen auch aktuelle Markttrends und spezifische lokale Entwicklungen, um einen realistischen Wert der Immobilie zu bestimmen. Für manche Objekte eignen sich mehrere Verfahren, für andere können sogar kombinierte Bewertungsansätze sinnvoll oder auch notwendig sein, um alle wertrelevanten Faktoren einzubeziehen.

‍

2. Wer kann eine Immobilie bewerten?

Die Bewertung einer Immobilie kann sich komplex gestalten. Die Frage ist, aus welchem Anlass sie erfolgt: Geht es darum, dass Sie ein Objekt kaufen bzw. Ihr Eigentum verkaufen möchten? Oder etwa um die Evaluierung der Rentabilität von Modernisierungsmaßnahmen? Oder um andere Gründe? Wie man die Bewertung angeht und wen man damit beauftragt, richtet sich nach dem spezifischen Zweck. Zunächst mag es verlockend sein, einfach selbst eine Schätzung vorzunehmen, etwa durch Vergleiche mit ähnlichen Immobilien oder die Nutzung von Online-Rechnern. Dies kann einen ersten Anhaltspunkt bieten, sollte aber eher unverbindlich betrachtet werden, denn es erreicht oft nicht die Genauigkeit und Verlässlichkeit, die bei größeren finanziellen Entscheidungen erforderlich sind.

In bestimmten Fällen werden rechtlich bindende Bewertungen benötigt – z.B. bei Erbschaftsfällen oder gerichtlichen Streitigkeiten, etwa im Falle einer Scheidung. In Deutschland sind dafür öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (IHK-zertifiziert) sowie staatlich anerkannte Immobiliengutachter zuständig. Diese Fachleute sind berechtigt, gerichtsfeste Gutachten zu erstellen, die in juristischen und behördlichen Angelegenheiten Anerkennung finden.

Wenn die Bewertung für private Zwecke wie den Verkauf einer Immobilie durchgeführt wird, können auch Immobilienmakler sowie freie Gutachter herangezogen werden. Diese Fachleute stützen ihre Bewertungen auf umfangreiche Kenntnisse des lokalen Marktes und praktische Erfahrungen im Immobiliensektor. Derartige Bewertungen bieten eine solide Wertbestimmung, sind allerdings weniger detailliert als ein professionelles Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen.

Auch Banken führen im Rahmen der Kreditvergabe Bewertungen durch. Sie besichtigen die Immobilie manchmal, prüfen aber in jedem Fall die Unterlagen und bestimmen dann den sogenannten Beleihungswert. Dieser liegt oft unter dem Verkaufspreis, den ein Verkäufer erzielen möchte, was in einem gewissen Rahmen normal ist. Seien Sie sich aber bewusst, dass trotz vorhandener Nachfrage und interessierter Käufer stark überhöhte Preisforderungen zu Problemen bei der Finanzierung führen können. Kreditgeber bewerten Immobilien tendenziell konservativ, und wenn Ihre Preisvorstellung weit über dieser Bewertung liegt, benötigen potenzielle Käufer ein hohes Eigenkapital. Das kann den Verkaufsprozess erheblich erschweren. Ein marktgerechter Preis, der sich an einer professionellen Bewertung orientiert, erleichtert hingegen den Verkauf.

‍

3. Kosten einer Immobilienbewertung

Die Kosten einer Immobilienbewertung hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Art der Bewertung, die Größe und Lage der Immobilie sowie der Umfang der notwendigen Recherchen. Je nachdem, für welchen Zweck man die Bewertung benötigt, kann man viel Geld sparen. Hier ein Überblick über die gängigsten Bewertungsarten und ihre Kosten:

‍

4. Immobilie bewerten Schritt für Schritt

Je nach Immobilientyp und Nutzungszweck kommen unterschiedliche Methoden zum Einsatz, die sicherstellen sollen, dass der ermittelte Wert sowohl marktgerecht als auch zweckmäßig ist. Zu den grundlegendsten und am häufigsten angewandten Verfahren zählen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Nachfolgend zeigen wir auf, wie Sie den Verkehrswert einer Immobilie in wenigen Schritten selbst berechnen können.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren findet häufig Anwendung bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Es gründet auf dem Prinzip der Markttransparenz: Der Wert einer Immobilie wird durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in der gleichen Region ermittelt. Dieser Ansatz stützt sich auf echte Verkaufsdaten und ist besonders aussagekräftig, wenn eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist.

Vorgehensweise:

1. Datensammlung: Zunächst werden Daten über vergleichbare Immobilien gesammelt, die kürzlich in der Nähe verkauft wurden. Wichtig sind dabei Kriterien wie Größe, Zustand, Lage, Alter und Ausstattung der Immobilien.
   
   
2. Anpassungen: Unterschiede zwischen den verglichenen Objekten und der zu bewertenden Immobilie werden durch Zu- oder Abschläge korrigiert. Beispielsweise wird ein Wertabschlag vorgenommen, wenn die zu bewertende Immobilie in einem schlechteren Zustand ist als die Vergleichsobjekte.
   
   
3. Berechnung des Marktwertes: Aus den angepassten Verkaufspreisen der Vergleichsobjekte wird ein Durchschnittswert gebildet, der als Marktwert der zu bewertenden Immobilie angesehen wird.

Das Vergleichswertverfahren basiert direkt auf den tatsächlichen Verkaufspreisen, die bei früheren Immobilientransaktionen erzielt wurden. Für eine präzise Anwendung des Verfahrens nimmt man nicht die in Inseraten angegebenen Preise, sondern Daten aus zuverlässigen Quellen wie den Transaktionsdaten der Grundbuchämter oder spezialisierten Immobilienportalen, die abgeschlossene Kaufpreise nach Verhandlungen festhalten. Dies macht das Verfahren besonders nachvollziehbar und verlässlich.

Die Genauigkeit des Vergleichswertverfahrens ist allerdings stark abhängig von der Verfügbarkeit relevanter Daten, zumal diese aktuell sein sollten. In Regionen mit wenigen Immobilientransaktionen oder bei sehr speziellen Objekten können zuverlässige Vergleiche schwer zu finden sein, was die Bewertung erschwert.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien angewendet, die zur Erzielung von Einkommen genutzt werden, wie vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sowie Bürogebäude oder andere gewerbliche Objekte. Hierbei steht der Ertrag, den die Immobilie generiert, im Vordergrund der Bewertung.

Vorgehensweise:

1. Ermittlung des Bodenwertes: Der Bodenwert wird als Produkt aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche berechnet. Der Bodenrichtwert spiegelt den durchschnittlichen Wert vergleichbarer Grundstücke in der unmittelbaren Gegend wider.
   
   
2. Berechnung des Jahresreinertrags: Der Jahresreinertrag wird ermittelt, indem die Jahresnettokaltmiete berechnet und davon die nicht umlagefähigen Betriebskosten sowie Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Zu diesen Kosten zählen Ausgaben für Hausverwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, etc.
   
   
3. Bodenwertverzinsung berechnen: Der zuvor ermittelte Bodenwert wird nun mit dem Kapitalisierungszinssatz multipliziert. Dieser Zinssatz, oft auch Liegenschaftszinssatz genannt, ist entscheidend für die Immobilienbewertung, da er die durchschnittliche Rendite widerspiegelt, die Investoren von vergleichbaren Immobilien in einer bestimmten Region erwarten können. Der Kapitalisierungszinssatz wird von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis von Verkaufsdaten und Ertragsinformationen festgelegt und variiert je nach Region, Marktbedingungen und Art der Immobilie. Er berücksichtigt sowohl die üblichen Marktrenditen als auch spezifische Risiken wie Mietausfall.
   
   
4. Gebäudereinertrag bestimmen: Vom Jahresreinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, um den Gebäudereinertrag zu ermitteln.
   
   
5. Anwendung eines Vervielfältigers: Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der auf der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Kapitalisierungszinssatz basiert, um den Gebäudeertragswert zu berechnen.
   
   
6. Ertragswert der Immobilie berechnen: Der Ertragswert ergibt sich aus der Addition des Bodenwertes und des Gebäudeertragswertes. Eventuelle Anpassungen für spezifische Merkmale wie eine besonders gute Lage (Aufwertung) oder Baumängel (Abwertung), die den Wert beeinflussen könnten, werden hier berücksichtigt.
   
   

 Beispielberechnung:

1. Bodenwert ermitteln

• Bodenrichtwert: 300 €/m²
• Grundstücksgröße: 500 m²
• Bodenwert = Bodenrichtwert * Grundstücksgröße = 300 €/m² * 500 m² = 150.000 €

2. Jahresreinertrag berechnen

• Angenommene jährliche Mieteinnahmen: 30.000 €
• Bewirtschaftungskosten: 20 % der Jahresmiete = 30.000 € * 0,2 = 6.000 €
• Jahresreinertrag = Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten = 30.000 € - 6.000 € = 24.000 €

3. Bodenwertverzinsung berechnen

• Kapitalisierungszinssatz: 7 %
• Bodenwertverzinsung = Bodenwert * Kapitalisierungszinssatz = 150.000 € * 0,07 = 10.500 €

4. Gebäudereinertrag berechnen

• Gebäudereinertrag = Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung = 24.000 € - 10.500 € = 13.500 €

5. Vervielfältiger anwenden

• Angenommene Restnutzungsdauer des Gebäudes: 50 Jahre
• Vervielfältiger = 13,8*
  *Vervielfältiger berechnen: Um den Vervielfältiger zu berechnen, wird zuerst der Kapitalisierungszinssatz addiert mit 1 und dann hoch die Restnutzungsdauer genommen. Von diesem Ergebnis wird 1 abgezogen. Das Ganze wird dann durch das Produkt des Kapitalisierungszinssatzes und des Ergebnisses aus dem Kapitalisierungszinssatz plus 1 hoch die Restnutzungsdauer geteilt.
  
  In unserem Beispiel beträgt der Kapitalisierungszinssatz 7 % und die Restnutzungsdauer der Immobilie ist 50 Jahre.

Schritt 1. Rechnen Sie 1 + 0,07 und die Summe hoch 50.

Schritt 2. Von diesem Ergebnis ziehen Sie 1 ab.

Schritt 3. Teilen Sie das Ergebnis aus Schritt 2 durch 0,07×(Ergebnis aus Schritt 1).

• Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag * Vervielfältiger = 13.500 € * 13,8 = 186.300 €

6. Auf- und abwertende Faktoren prüfen und Ertragswert berechnen

• Aufwertung durch Modernisierung = 20.000 €
• Abwertung durch Baumängel = 30.000 €
• Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert + Aufwertungen - Abwertungen = 150.000 € + 186.300 € + 20.000 € - 30.000 € = 326.300 €

‍

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen weniger die Erträge als vielmehr der materielle Wert der Substanz im Vordergrund steht, wie bei Ein- oder Zweifamilienhäusern oder speziellen Objekten, die nicht primär zur Erzielung von Mieteinkünften dienen.

Vorgehensweise:

1. Ermittlung des Bodenwerts: Zuerst wird der Wert des Grundstücks bestimmt, auf dem die Immobilie steht. Dies geschieht in der Regel anhand des Bodenrichtwerts, der von den zuständigen Gutachterausschüssen festgelegt wird.
   
   
2. Berechnung der Herstellungskosten des Gebäudes: Die Kosten für den Neubau des Gebäudes werden geschätzt, abzüglich altersbedingter Abschreibungen. Hierzu zählen Material- und Baukosten sowie Kosten für Außenanlagen und Nebenkosten.
   
   
3. Abschreibung und Zustandsbewertung: Die altersbedingten Abschreibungen werden individuell berechnet, wobei gravierende Mängel und kürzlich durchgeführte Modernisierungen detailliert berücksichtigt werden. Dieser Schritt erfordert eine genaue Analyse des aktuellen Zustands der Immobilie und kann den geschätzten Wert erheblich beeinflussen.
   
   
4. Addition von Bodenwert und adjustiertem Gebäudewert: Der Bodenwert und der adjustierte Gebäudewert werden zusammengezählt, um den Sachwert der Immobilie zu bestimmen.
   
   

Beispielberechnung:

1. Bodenwert ermitteln:
   
   

• Bodenrichtwert: 200 € pro Quadratmeter
• Grundstücksgröße: 500 Quadratmeter
• Bodenwert = 200 €/m² * 500 m² = 100.000 €

2. Herstellungskosten des Gebäudes schätzen:

• Baukosten pro Quadratmeter: 3.000 €
• Wohnfläche: 150 Quadratmeter
• Herstellungskosten = 3.000 €/m² * 150 m² = 450.000 €

3. Anpassungen für Alterswertminderung und Modernisierungen:

• Pauschal angenommene Wertminderung durch Alter und Zustand: 120.000 €
• Wertsteigerung durch Modernisierungen: 30.000 €
• Nettoanpassungen = 120.000 € - 30.000 € = 90.000 €

4. Sachwert der Immobilie berechnen:

• Adjustierter Gebäudewert = Herstellungskosten - Nettoanpassungen = 450.000 € - 90.000 € = 360.000 €
• Sachwert = Bodenwert + adjustierter Gebäudewert = 100.000 € + 360.000 € = 460.000 €
  
  
  
  

5. Fazit

Die Immobilienbewertung ist nicht nur in gewissen rechtlichen Angelegenheiten zwingend erforderlich, sondern lohnt sich auch, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Darüber hinaus ermöglicht sie die Einschätzung der Rentabilität geplanter Modernisierungen, was besonders für Eigentümer relevant ist, die ihre Immobilien wirtschaftlich sinnvoll verwalten möchten. 

Wir von Matera bieten Ihnen nicht nur eine Vielzahl informativer Blogartikel, sondern stehen Ihnen auch als verlässlicher Partner im Bereich der WEG-Verwaltung zur Seite. Sie haben die Möglichkeit, zwischen der Selbstverwaltung mit unserer Unterstützung und einem umfassenden Rundum-sorglos-Paket zu wählen. Bei Fragen können Sie uns gerne jederzeit über die in unserem Impressum angegebene E-Mail-Adresse kontaktieren.Wie in unseren Beispielrechnungen dargestellt, ist für eine präzise Bewertung auch der Bodenrichtwert entscheidend. Dieser Wert ist spezifisch für jede Adresse und kann innerhalb derselben Stadt oder sogar im selben Stadtteil erheblich variieren. Sie können ihn online in Erfahrung bringen. Hierfür gibt es Webseiten mit regionalen Bodenrichtwertinformationssystemen, bekannt unter dem Kürzel BORIS, die Auskunft über die aktuellen Werte für Städte wie Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sowie für viele weitere Städte und Ortschaften bieten.Falls Sie sich tiefer mit dem Thema der Immobilienbewertung auseinandersetzen möchten, können die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die zugehörigen Anwendungshinweise (ImmoWertA) Ihnen wertvolle Informationen liefern. Diese Dokumente geben einen detaillierten rechtlichen Rahmen für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken.