Rauchmelder in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

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Rauchmelder in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

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Anders als von vielen Wohnungseigentümern vermutet, stellt sich die Frage von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht nur bei “wesentlichen” Teilen der Immobilie, etwa einzelnen Räumen, Kellern oder Garagen: Auch bei kleineren Elementen, wie etwa Rauchmeldern, wird dieses Thema relevant, da hieran die wesentlichen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in diesem Zusammenhang anknüpfen. 

Dieser Artikel beleuchtet die wesentlichen Themen, die Sie als Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit Rauchmeldern in Ihrer WEG kennen sollten.

1. Gehören Rauchmelder zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Was zum Gemeinschafts- und was zum Sondereigentum innerhalb der WEG gehört, legt § 5 Abs. 2 WEG fest. Demnach stehen alle “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”, im Gemeinschaftseigentum. 

Überträgt man diese Definition auf Rauchmelder, so ist klar, dass diese dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Dies wurde bereits 2010 durch eine Entscheidung des Amtsgerichts Kiel bestätigt (Urteil vom 15.09.2010, Az. 118 C 175/10). 

Der Grund: Rauchmelder sorgen im Bedarfsfall durch ihre warnende Funktion für die Sicherheit des Gebäudes insgesamt. Darüber hinaus sind sie mittlerweile sogar in jedem Bundesland gesetzlich vorgeschrieben. 

Der Sicherheit des Gebäudes können nämlich nicht nur Vorrichtungen dienen, die selbst vor Schaden bewahren. Auch Bestandteile, die Leben und körperliche Unversehrtheit der im Gebäude befindlichen Personen schützen, etwa durch einen Warnton bei Rauchentwicklung, sind hiervon erfasst. 

2. Wer muss Rauchwarnmelder anbringen?

Für die meisten Wohnungseigentümer noch interessanter ist die Frage, wer eigentlich zur Anbringung der Rauchmelder verpflichtet ist. Klar ist: Es kommt zunächst ganz darauf an, ob Rauchmelder im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum angebracht werden sollen. 

Für die Anbringung im Gemeinschaftseigentum, beispielsweise in für jedermann zugänglichen Trocknungs- oder Waschräumen oder im Treppenhaus, ist die WEG zuständig. 

Im Grundsatz ist jeder Eigentümer für sein Sondereigentum, also seine Wohnung, selbst verantwortlich. Hieraus könnte man den Schluss ziehen, dass die jeweiligen Sondereigentümer verpflichtet sind, für die Ausstattung der Wohnung mit Rauchmeldern zu sorgen. Doch was geschieht, wenn die Eigentümer dieser Pflicht nicht nachkommen? 

Für diesen Fall besteht die Möglichkeit der Wohnungseigentümer, den Einbau von Rauchmeldern in sämtlichen Wohnungen zu beschließen, sofern das jeweilige Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. 

Der Grund: Könnten sich einige wenige Sondereigentümer mit dem Argument, sie allein seien für die Anbringung von Rauchmeldern zuständig, aus der Pflicht nehmen, so wären damit unzumutbare Nachteile für die anderen Eigentümer verbunden. 

Denn bricht etwa in der Wohnung, in der kein Rauchmelder installiert ist, ein Brand aus, und bleibt dieser einige Zeit unbemerkt, so führt dies auch zu erheblichen Schäden am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum der übrigen Wohnungseigentümer. 

Weiterhin ist entscheidend, ob die Wohnanlage ausschließlich aus Wohnungseigentumseinheiten besteht oder ob daneben auch Teileigentumseinheiten, etwa Garagen oder Stellplätze, für die es ein eigenes Grundbuchblatt gibt, vorliegen. Sofern die Wohnanlage ausschließlich aus Wohnungseigentumseinheiten besteht, obliegt die Einbauverpflichtung der WEG. 

Bestehen neben den Wohnungseigentumseinheiten auch Teileigentumseinheiten, trägt die WEG nicht die Verantwortung für die Installation, sondern der betreffende Wohnungseigentümer.


3. Austausch und Wartung von Rauchmeldern: Wer ist verantwortlich?

Im Grundsatz ist derjenige für den Austausch und die Wartung der Rauchmelder zuständig, der diese angebracht hat. Für Rauchmelder, die im Gemeinschaftseigentum, also beispielsweise im Treppenhaus, angebracht wurden, führt dies also zu einer Zuständigkeit der WEG. 

Diese Pflicht sollte die WEG auch ernst nehmen. Denn nur so kann die Betriebsbereitschaft der Rauchmelder gewährleistet und damit verbunden die Sicherheit des Gebäudes und der Bewohner vor erheblichen Brandschäden erhöht werden. Die Wartung kann dabei wahlweise durch einen Dienstleister vor Ort oder – bei modernen Rauchmeldern – durch Ferninspektion per Funk erfolgen. 

Wird hinsichtlich des Austauschs und der Wartung der Rauchmelder, die im Sondereigentum angebracht sind, kein Beschluss der WEG gefasst, so gelten hierfür die jeweiligen Landesbauordnungen. Diese sehen zumeist vor, dass sich der unmittelbare Besitzer, also der Wohnungseigentümer oder im Falle der Vermietung der Mieter, sich darum zu kümmern hat. 

4. FAZIT: Rauchmelder in der WEG

Rauchmelder können Gebäude vor erheblichen Schäden schützen und Leben retten. Verständlich ist daher, dass in den meisten Bundesländern erhebliche Bußgelder drohen, wenn Rauchmelder fehlen oder nicht funktionstüchtig sind. 

Auch versicherungsrechtlich sind funktionierende Rauchmelder von großer Relevanz: Kommt es zu einem Schadensfall und ist festzustellen, dass ein funktionstüchtiger Rauchmelder den Schaden verringert oder gar vermieden hätte, kann sie die Schadensübernahme (vollständig) ablehnen. 

Aus diesem Grund sollten Wohnungseigentümer und die WEG wissen, wer für die Anbringung und Wartung bzw. Reparatur von Rauchmeldern zuständig ist. 

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