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1. Gehören Rollläden zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? 

Um eine Einordnung von Rollläden zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum vornehmen zu können, ist zunächst kurz auf die beiden Eigentumsformen einzugehen. 

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”. 

Demgegenüber ist Sondereigentum “das an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf einem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude” bestehende Eigentum, § 3 Abs. 1 WEG. 

Doch was bedeutet das konkret für Rollläden? Rollläden sind in der Regel in die Außenwand integriert und können nicht ohne Weiteres demontiert werden, sodass sie dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. 

Hingegen ist eine Zuordnung zum Sondereigentum nach Auffassung des AG Würzburg, Az. 30 C 1212/14, dann möglich, wenn sie gerade nicht in der Außenwand integriert, sondern vorgesetzt angebracht sind. Dies dürfte jedoch in aller Regel nicht der Fall sein. Erforderlich wäre in dieser Situation eine Änderung der Teilungserklärung. 

Die Frage der Zuordnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum stellt sich darüber hinaus auch beim Gurt zum Hochziehen oder Herunterlassen des Rollladens. Da dieser aber zwingend mit dem Rollladen selbst verbunden ist, gehört auch er zum Gemeinschaftseigentum der WEG. 

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2. Und wie schaut es bei Außenjalousien aus?   

Die Einordnung der Außenjalousien zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum läuft parallel zu der des Rollladens: Außenjalousien einer Wohnungseigentumsanlage, die in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt worden sind, stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. 

Dies wurde bereits 1985 vom 24. Zivilsenat des Berliner Kammergerichts mit Beschluss vom 19.06.1985 - 24 W 4020/84 entschieden. 

Der Grund: Jede Veränderung der Außenjalousien würde gleichzeitig eine Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes mit sich bringen. Für das äußere Erscheinungsbild ist es nicht unerheblich, aus welchem Material die Jalousie gefertigt ist und in welcher Farbe sie gestaltet ist. Eine solche Veränderung ist dem einzelnen Wohnungseigentümer jedoch nur bei den Gegenständen seines Sondereigentums gestattet.

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‍3. Rollläden und Außenjalousien austauschen: Wer zahlt? 

‍Die Kostentragungspflicht richtet sich maßgeblich danach, ob der Gegenstand im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum steht. Da sowohl Rollläden als auch Außenjalousien regelmäßig im Gemeinschaftseigentum stehen, haben auch alle Mitglieder der WEG die Kosten für Austausch und Instandhaltung gemeinschaftlich zu tragen. 

Daneben besteht die Möglichkeit für die WEG, die Kosten abweichend hiervon aufzuteilen. Dies hat ausdrücklich in der Teilungserklärung oder durch eine spätere gesonderte Vereinbarung zu erfolgen. Bevor es an den Austausch geht, sollte also ein Blick in die Teilungserklärung geworfen werden.

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4. FAZIT: Rollläden & Außenjalousien in der WEG 

Rollläden sind grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Selbiges gilt für den Rollladengurt, da dieser eine notwendige Vorrichtung zur Bedienung des Rollladens darstellt. Ausnahmsweise können Rollläden dem Sondereigentum zugeordnet werden, wenn sie nicht in die Außenwand des Gebäudes integriert sind. 

Auch Außenjalousien sind ohne abweichende Vereinbarung dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. 

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