Démembrement de propriété : fonctionnement, barème fiscal et transmission

Avec 958 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin juin 2026, selon les indices Notaires-Insee publiés le 8 septembre 2026, la pierre reste le cœur du patrimoine que les familles se transmettent. Le démembrement de propriété permet d'en organiser la transmission de son vivant, tout en gardant l'usage du logement ou ses loyers. Mal préparé, il peut aussi bloquer une vente ou opposer un époux à ses enfants : mieux vaut en connaître les règles avant de signer.

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Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété répartit les prérogatives sur un même bien entre deux personnes. Un bien non démembré réunit trois attributs : l'usus (utiliser le bien), le fructus (en tirer des fruits, comme des loyers) et l'abusus (en disposer : le céder, le donner ou le léguer). Démembrer revient à confier l'usus et le fructus à l'un, l'abusus à l'autre.

Usufruit et nue-propriété : qui fait quoi ?

Selon la fiche Service Public vérifiée le 24 juin 2026, l'usufruit est le « droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer ». L'usufruitier peut donc habiter le logement ou le louer. Le nu-propriétaire, lui, peut en disposer, mais n'en a pas la jouissance tant que l'autre titulaire en profite.

Chacun a ses obligations : l'occupant assure l'entretien courant ; les grosses réparations, qui touchent le gros œuvre, reviennent au nu-propriétaire, sauf si elles découlent d'un défaut d'entretien.

Démembrement légal, conventionnel, viager ou temporaire

Ce partage est légal quand il découle de la loi, surtout lors d'un héritage : l'époux qui choisit l'usufruit de la totalité laisse la nue-propriété aux enfants. Il est conventionnel quand il résulte d'un acte voulu par les parties : donation avec réserve d'usufruit, achat séparé des deux parts ou don temporaire de l'usufruit.

La durée varie aussi : une part viagère s'éteint au décès de son titulaire, une part temporaire à la date fixée dans l'acte, par exemple 10 ou 15 ans. Dans les deux cas, la pleine propriété se reconstitue au profit du nu-propriétaire.

Comment calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?

Tout part de la valeur de marché du logement : c'est la première donnée à établir, avant d'appliquer le barème fiscal.

Les droits de mutation sont calculés sur la valeur de chaque part, fixée par le barème de l'article 669 du CGI en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte : plus il est âgé, plus la nue-propriété pèse lourd. Selon le BOFiP consacré à ce barème, en vigueur depuis le 23 décembre 2013, la grille est la suivante.

Une jouissance temporaire est, elle, estimée à 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans, indépendamment de la date de naissance et sans dépasser la valeur viagère.

Comment le démembrement réduit-il les droits de succession ?

L'économie vient de deux mécanismes : seule la nue-propriété est taxée au jour de la donation, puis la reconstitution de la pleine propriété échappe à l'impôt. L'article 1133 du CGI prévoit en effet que la réunion des deux parts ne donne lieu à aucun impôt quand elle intervient au décès de l'usufruitier ou au terme fixé.

La donation avec réserve d'usufruit

Le donateur transmet la nue-propriété à ses enfants et garde l'usufruit : il continue d'habiter le logement ou d'en encaisser les loyers. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros par parent, renouvelable tous les 15 ans, selon le site des impôts. Au-delà des abattements, un barème progressif s'applique.

Exemple : un parent de 65 ans transmet à ses deux héritiers la nue-propriété d'un appartement estimé à 300 000 euros. Elle vaut 60 %, soit 180 000 euros, donc 90 000 euros chacun : ce montant reste sous le seuil, et aucun impôt n'est dû si aucune donation n'a été faite dans les 15 ans. Plus tard, ils deviennent pleins propriétaires sans nouvel impôt, quelle que soit la valeur atteinte par le bien. Les frais d'acte de l'office notarial restent dus : leur paiement intervient à la signature.

Le conjoint survivant et l'usufruit

Lors d'une succession, le conjoint survivant qui a des enfants communs avec le défunt choisit entre l'usufruit de la totalité des biens et le quart en pleine propriété. Selon Service Public, sans réponse sous 3 mois, il est réputé avoir choisi la première option. Il peut ensuite, sous conditions, convertir cet usufruit en rente viagère ; une conversion en capital suppose l'accord de tous les héritiers.

Exemple chiffré : l'époux et deux héritiers

Un appartement de 400 000 euros appartenait au seul défunt, marié et parent de deux enfants communs. Le conjoint survivant, qui a 72 ans, opte pour l'usufruit de la totalité : selon le barème, sa part vaut 30 %, et la nue-propriété 70 %, soit 280 000 €. Chaque enfant reçoit donc une nue-propriété d'un montant de 140 000 euros. Après l'abattement de 100 000 euros applicable en ligne directe, ses droits de succession sont calculés sur 40 000 €, selon le barème progressif. À sa disparition, les deux héritiers récupèrent la pleine propriété sans nouvel impôt de mutation.

Vendre ou acheter un bien démembré

Aucun des deux titulaires ne peut céder seul la pleine propriété. Chacun peut céder sa propre part, mais un acquéreur veut presque toujours le bien entier : l'acte se signe alors à deux.

La répartition du prix

Selon l'article 621 du Code civil, la somme se partage selon la valeur respective de chaque part, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix. Trois solutions existent :

• le partage immédiat, souvent calculé avec le barème fiscal ;
• le quasi-usufruit : l'usufruitier encaisse tout, et l'héritier détient une créance sur sa succession ;
• le remploi : la somme est réinvestie dans un nouveau bien, qui reste démembré.

La plus-value se répartit selon l'option retenue : fixez ce choix avec l'office notarial avant la signature, il ne pourra plus être modifié ensuite.

Investir en nue-propriété

Acheter en nue-propriété, c'est acquérir un logement sans pouvoir l'occuper pendant une durée fixée, au cours de laquelle un bailleur, souvent social, le loue et encaisse les loyers. L'investisseur paie une somme réduite de la valeur de cette occupation temporaire, n'assume ni la location ni les travaux courants, puis retrouve la pleine propriété au terme. La contrepartie : aucun loyer pendant toute la durée et un capital immobilisé.

Le cas d'un lot de copropriété

L'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les deux titulaires d'un lot démembré sont représentés en assemblée générale par le nu-propriétaire, à défaut d'accord entre eux. Prévenez le syndic de la personne désignée, et prévoyez un pouvoir en assemblée générale si elle ne peut pas se déplacer.

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Avantages et inconvénients du démembrement

Ses avantages sont surtout fiscaux et patrimoniaux : transmettre à moindre coût, garder un toit ou des revenus, protéger le conjoint. Pour un patrimoine immobilier important, il se combine souvent avec des donations échelonnées : la franchise de 100 000 € par parent et par enfant se renouvelant tous les 15 ans, deux dons espacés transmettent davantage sans droits. Ses inconvénients tiennent à sa rigidité juridique. Les pièges les plus fréquents :

• donner trop tôt : le parent ne peut plus céder seul et dépend de l'accord de ses héritiers ;
• oublier la charge des travaux : un toit à refaire revient au nu-propriétaire, qui ne touche aucun loyer ;
• choisir le quasi-usufruit sans acte écrit : la créance de restitution devient difficile à prouver ;
• multiplier les nus-propriétaires : chaque décision exige l'accord de tous ;
• monter une opération sans intérêt autre que fiscal : l'administration peut la contester pour abus de droit.

FAQ : démembrement de propriété

Que veut dire nue-propriété ?

C'est le droit de disposer d'un bien (le céder, le donner, le léguer) sans pouvoir l'utiliser ni en tirer de loyers. Son titulaire devient plein propriétaire au décès de l'usufruitier ou au terme prévu.

Seul l'immobilier peut-il être démembré ?

Non : parts de société, titres financiers ou sommes d'argent peuvent aussi être démembrés. Le logement reste toutefois le cas le plus courant.

Que se passe-t-il si le nu-propriétaire meurt avant l'usufruitier ?

Sa nue-propriété passe à ses propres héritiers, et l'usufruitier conserve ses droits.

Le donateur peut-il revendre le logement après la donation ?

Pas seul : depuis la donation, il ne détient plus que l'usufruit. La cession exige l'accord de ses enfants, et le montant obtenu se partage selon la valeur de chaque part, sauf convention contraire.

Quelles sont les obligations du nu-propriétaire ?

Il prend en charge les grosses réparations qui touchent le gros œuvre et ne doit pas gêner l'usage du bien par l'usufruitier. En contrepartie, aucune dépense courante ne lui revient.

Faut-il passer par un notaire ?

Oui : une donation ou une cession portant sur un immeuble exige un acte notarié, publié au service de la publicité foncière.

Peut-on mettre fin au démembrement avant terme ?

Oui, par une cession conjointe du bien, par la cession de l'usufruit au nu-propriétaire, ou par une renonciation, qui peut alors être taxée comme une libéralité.

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