Plus-value résidence secondaire 2026 : calcul, taux et exonérations

Selon les indices Notaires-Insee publiés le 8 septembre 2026, 958 000 logements anciens ont changé de mains en France sur les douze mois achevés fin juin 2026, avec des prix en recul de 0,8 % sur un an. Pour le propriétaire d'une maison de vacances ou d'un appartement loué, chaque euro net compte. Or l'imposition de la plus-value d'une résidence secondaire peut atteindre 36,2 % de la base retenue, hors surtaxe. L'anticiper avant de fixer le montant demandé et la date de signature évite les mauvaises surprises.

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Comment calculer précisément la plus-value sur une résidence secondaire ?

Le calcul de la plus-value suit trois étapes : la plus-value brute, puis l'abattement pour durée de détention, puis l'imposition. Le simulateur Matera donne une première estimation à partir de vos dates et montants.

Étape 1 : le prix de cession

C'est le montant inscrit dans l'acte, diminué des frais justifiés supportés par le vendeur : diagnostics obligatoires ou honoraires d'agence à sa charge, par exemple.

Étape 2 : le prix d'acquisition majoré

La somme payée à l'origine peut être augmentée de deux postes, ce qui réduit d'autant la plus-value imposable :

• des frais d'acquisition (émoluments de l'office notarial, droits de mutation), au réel ou par un forfait de 7,5 % ;
• des dépenses de travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration, sur factures d'entreprises ou par un forfait de 15 % au-delà de 5 ans de possession.

Cette majoration de 15 % ne demande aucun justificatif, mais une rénovation lourde menée par des professionnels la dépasse souvent : comparez les deux montants.

Étape 3 : le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute correspond au prix de cession diminué du prix d'acquisition majoré. Les abattements s'appliquent ensuite sur ce résultat.

Exemple chiffré

Une maison achetée 200 000 euros en 2012 est revendue 320 000 euros en 2026, après 14 ans de possession, avec 600 € de diagnostics.

Le prix de cession s'élève à 319 400 €. Le prix d'acquisition majoré est de 245 000 € (200 000 + 15 000 correspondant à 7,5 % + 30 000 correspondant à 15 %).

La plus-value brute ressort ainsi à 74 400 €. L'impôt sur le revenu, après réduction de 54 %, s'applique sur 34 224 € taxés à 19 %, soit 6 503 €. Les prélèvements sociaux, après réduction de 14,85 %, s'appliquent sur 63 352 € taxés à 17,2 %, soit 10 896 €.

Le total atteint environ 17 400 €, sans surtaxe puisque la plus-value imposable reste sous 50 000 €. L'outil public des Notaires de France permet de contrôler ce résultat.

Qu'est-ce que la plus-value sur une résidence secondaire ?

Ce calcul ne concerne que les biens imposables : encore faut-il savoir lesquels. La plus-value immobilière est le gain réalisé à la revente d'un bien immobilier : l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat, corrigés de certains frais. Elle relève d'un régime fiscal propre, distinct du barème des impôts appliqué aux salaires. Sans gain réel, rien n'est dû.

Résidence principale ou secondaire : ce qui change

La résidence principale est le logement occupé habituellement par le propriétaire au jour de la cession. La plus value résidence principale bénéficie d'une exonération totale, quels que soient le montant du gain et la durée de détention. Toutes les autres résidences sont imposables, sauf exception : maison de campagne, pied-à-terre, logement loué nu ou meublé, même à l'année. Un bien immobilier loué est donc traité comme un bien secondaire sur le plan fiscal.

Le problème avec les résidences secondaires

Abattement plus-value immobilière : le barème selon la durée de détention

L'abattement pour durée de détention démarre à la 6e année. Son rythme diffère : il efface l'impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements après 30 ans.

Entre la 23e et la 30e année, seuls les 17,2 % restent dus, sur une base réduite. Décaler la signature de quelques mois peut donc alléger nettement la facture, surtout près des paliers de 22 et 30 ans.

Quels sont les taux d'imposition en vigueur en 2026 ?

En 2026, le gain imposable supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, comme le confirme la fiche officielle de Service Public.

Un régime unique, indépendant de vos autres revenus

L'imposition de la plus-value n'utilise pas le barème progressif : les 19 % sont les mêmes pour tous les vendeurs. Le gain n'alourdit donc pas l'impôt sur les salaires ou les pensions de l'année.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Une taxe additionnelle de 2 % à 6 % s'ajoute quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Le notaire la calcule en même temps que le reste. Elle ne vise pas les plus-values exonérées.

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Quelles sont les exonérations possibles pour la plus-value immobilière ?

Au-delà de la résidence principale et de l'ancienneté de possession, plusieurs cas permettent de bénéficier d'une exonération de plus-value, sous conditions à justifier :

• la première cession d'un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa propre habitation au cours des 4 années précédentes et réinvestit la somme dans son achat sous 24 mois ; une seule fois, avec mention dans l'acte ;
• un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € ;
• les retraités et personnes invalides aux ressources modestes, sous plafond ;
• les non-résidents établis dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen, sous conditions, dans la limite de 150 000 € ;
• la cession à un organisme de logement social, sous conditions ;
• l'expropriation, si l'indemnité est réemployée sous 12 mois.

L'exonération de la première cession est la plus utile pour un locataire qui possède une résidence secondaire et souhaite acheter son logement.

Quelles démarches fiscales faut-il effectuer après la vente ?

Le vendeur n'a presque rien à faire. Le notaire fait le calcul de la plus-value, établit la déclaration 2048-IMM-SD et règle la somme due lors de la publicité foncière (l'enregistrement de l'acte au fichier immobilier), sur les fonds de la vente, avant de verser le solde. Il suffit de lui fournir l'acte d'origine, les justificatifs de frais et les factures retenues, puis de reporter le gain imposable sur la déclaration de revenus de l'année.

Si le logement est en copropriété, le syndic transmet aussi l'état daté, qui récapitule les sommes dues par le vendeur à la copropriété.

Comment optimiser la fiscalité liée à la vente d'une résidence secondaire ?

Garder tous les justificatifs

Sans facture ni acte d'achat, seules les majorations de 7,5 % et 15 % sont retenues. Pour une rénovation lourde, les frais réels de travaux sont souvent supérieurs : gardez les factures d'entreprises et les devis acceptés.

Choisir la date de signature

Chaque année de détention supplémentaire augmente l'abattement. Signer juste après la date anniversaire de l'acte plutôt que juste avant peut faire gagner une année. L'agent dédié Matera aide à caler l'estimation, la mise sur le marché et la date de l'acte sur ces paliers, en lien avec l'office notarial.

Anticiper le remploi et le cas du meublé

Un vendeur non propriétaire de son logement peut bénéficier de l'exonération liée au remploi en achetant dans les 24 mois. Pour un meublé sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), faites vérifier le traitement des amortissements par un expert-comptable.

Cas particuliers : donation, succession, indivision, viager

Le mode d'acquisition ou de cession modifie la base retenue : chaque situation mérite un examen avec le notaire.

Démembrement de propriété

En cas de démembrement de propriété, usufruitier et nu-propriétaire cèdent chacun leurs droits : le gain est déterminé séparément, avec les exonérations de chacun.

Vente en viager et vente à terme

Dans une vente en viager, le paiement combine un bouquet et une rente ; dans une vente à terme, il est étalé sans rente. Dans les deux cas, demandez au notaire une simulation et la date à laquelle la somme sera exigible avant de signer.

Frais de succession maison et donation immobilière

Pour un bien hérité ou donné, la valeur d'origine est celle déclarée dans la succession ou l'acte de donation. Les frais de succession maison ou les droits payés lors d'une donation immobilière peuvent s'y ajouter ; une valeur sous-estimée à l'époque alourdit donc le gain.

Sortir de l'indivision et rachat de soulte

Pour sortir de l'indivision par une cession, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part, avec son propre droit à exonération. En cas de rachat de soulte, conservez l'acte de partage : la valeur fixée pour la part rachetée servira de base à une future revente.

FAQ : plus-value sur une résidence secondaire

Le forfait de 7,5 % est-il toujours le meilleur choix ?

Non. Comparez-le aux frais réels figurant sur le décompte de l'office notarial et retenez le montant supérieur. Il reste pratique quand les justificatifs ont été perdus.

La surtaxe porte-t-elle sur la plus-value brute ?

Non. Elle s'applique à la base après abattement, au-delà de 50 000 €. Une longue possession peut donc la faire disparaître.

Le forfait travaux de 15 % s'applique-t-il sans facture ?

Oui, au-delà de 5 ans de possession. Avant ce délai, seules les factures d'entreprises permettent de tenir compte des travaux.

Un logement détenu depuis 30 ans est-il taxé ?

Non. Au-delà de 30 ans, la loi exonère totalement le gain, surtaxe comprise.

Les prélèvements sociaux restent-ils dus après 22 ans de détention ?

Oui, de la 23e à la 30e année. La déduction de 9 % par an fait alors baisser rapidement la base taxée à 17,2 %.

Peut-on estimer le gain avant la mise sur le marché ?

Oui. Le simulateur intégré et l'outil public des Notaires de France donnent une estimation ; l'office notarial confirme le chiffre exact avant l'acte.

Le notaire peut-il se tromper dans le calcul ?

Il travaille à partir des justificatifs fournis. En cas de doute, comparez avec l'outil public et demandez le détail de la déclaration avant la signature.

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