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L'essentiel à retenir :
- Dans une vente à terme, l'acquéreur paie une partie du prix comptant, puis le solde par mensualités sur une durée fixée dans l'acte.
- Contrairement au viager, le montant total et la date de fin sont connus dès la signature : si le vendeur décède, ses héritiers perçoivent le restant dû.
- Libre, l'acheteur occupe le bien tout de suite ; occupée, le vendeur garde un droit d'usage et d'habitation temporaire.
- Le vendeur se protège avec une clause résolutoire et l'hypothèque légale spéciale du vendeur, à inscrire par le notaire.
Matera qu’est-ce que c’est ?
Fondée en 2017, Matera s’est d’abord développée autour de la gestion de copropriété. Avec Matera Transaction, nous accompagnons également les propriétaires dans la vente de leur bien. Votre agent dédié estime votre logement, organise sa commercialisation, suit les offres et vous accompagne jusqu'à la signature. Expérimentés et formés en continu, nos conseillers mettent leur connaissance du marché local au service de votre projet, avec disponibilité, réactivité et professionnalisme.
Selon les indices Notaires-Insee publiés le 18 septembre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an. Dans un marché où le financement reste sélectif, certains propriétaires souhaitent vendre sans dépendre de l'accord d'une banque, et certains acheteurs cherchent une alternative au prêt immobilier. La vente à terme répond à ces deux besoins, à condition d'en maîtriser les règles.
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Qu'est-ce qu'une vente à terme immobilière ?
La vente à terme est une cession dont le prix est réglé en plusieurs fois : une partie comptant le jour de l'acte, souvent appelée bouquet, puis des versements réguliers pendant une période déterminée. Comme le résument les Notaires de Paris, « dès la signature du contrat le montant et la durée de l'engagement de l'acquéreur est connu ».
Pour l'acquéreur, c'est une solution d'achat dans l'immobilier sans crédit bancaire : le cédant joue le rôle du prêteur. Pour ce dernier, c'est un complément de revenus programmé, qui facilite la cession d'un appartement à un candidat dont le dossier n'aurait pas convaincu une banque.
Différences avec le viager et la vente classique
La formule est souvent confondue avec le viager, qui associe aussi un versement initial et des paiements périodiques. La différence tient à l'aléa : en viager, la rente est due jusqu'au décès du vendeur ; ici, le contrat a une fin déterminée.
| Critère | Vente classique | Vente à terme | Viager |
|---|---|---|---|
| Règlement | Comptant, souvent avec un prêt | Bouquet puis échéances | Bouquet puis rente |
| Durée | Aucune | Fixée dans l'acte | Inconnue (vie du vendeur) |
| Somme totale | Connue | Connue | Inconnue |
| Décès du cédant | Sans effet | Héritiers payés jusqu'au bout | Fin des versements |
La vente en viager reste, elle, un pari sur la durée de vie.
Comment fonctionne le paiement dans une vente à terme ?
Le montant de la partie comptant, le nombre et le montant des mensualités sont librement négociés, puis inscrits dans l'acte notarié. Les Notaires de Paris précisent que le contrat peut prévoir une indexation des mensualités sur l'indice du coût de la construction, pour préserver leur valeur dans le temps.
Côté fiscal, le BOFiP indique que le prix de cession « est égal au montant cumulé des versements afférents aux diverses échéances stipulées au contrat », intérêts déduits. Selon les Notaires de Paris, les mensualités reçues ne sont pas imposables.
En cas de décès du vendeur, ses héritiers perçoivent le restant dû. En cas de décès de l'acquéreur, les échéances restantes entrent dans les dettes de sa succession : une assurance décès mérite d'être étudiée.
Vente à terme libre ou occupée : quelle différence ?
Dans une vente à terme libre, l'acquéreur prend possession du bien dès la signature de l'acte authentique. Il peut l'habiter ou le louer, et le vendeur ne règle plus aucune charge.
Dans une vente à terme occupée, dite aussi à jouissance différée, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation pour une durée limitée. Il continue d'habiter le logement et paie les charges courantes (eau, électricité, gaz) ainsi que la taxe d'habitation si elle reste due. Le nouveau propriétaire assume les charges liées à la propriété, comme les appels de fonds du syndic en copropriété : la répartition est à écrire noir sur blanc.
Cette formule convient aux vendeurs qui souhaitent rester chez eux quelques années. Elle se distingue du démembrement de propriété, où l'usufruit peut durer toute une vie : ici, l'occupation a une date de fin connue.
Quels sont les risques et les précautions à prendre ?
Le principal risque pour le vendeur est l'impayé. Le Code civil y répond de deux façons : selon son article 1654, « si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente » ; et l'article 2402 du Code civil garantit la créance du prix de vente d'un immeuble par une hypothèque légale spéciale sur ce bien.
Les précautions à vérifier avant de s'engager :
- une clause résolutoire claire dans l'acte, qui prévoit l'annulation de la vente en cas d'échéance impayée ;
- l'inscription de l'hypothèque du vendeur, sans laquelle l'action en résolution ne peut plus être opposée aux tiers ;
- la solvabilité de l'acquéreur sur toute la durée : revenus, charges et autres engagements ;
- le sort des sommes déjà versées en cas de résolution.
Côté acquéreur, le risque est d'avoir surestimé ses capacités : les mensualités sont fixes. Comme pour tout achat de logement, il dispose de 10 jours de rétractation après l'avant-contrat, et les frais d'acquisition, calculés sur le prix indiqué dans l'acte, sont versés à la signature.
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Où trouver des biens proposés en vente à terme ?
Les annonces en vente à terme restent rares, à Paris comme dans le reste de la France. Les sites d'annonces en ligne permettent de filtrer par mot-clé, et certaines agences ou études notariales en relaient. Les biens à vendre suivis par nos conseillers sont proposés en vente classique, mais un paiement échelonné peut se négocier avec un cédant ouvert à cette alternative.
Pour un propriétaire, la marche à suivre commence par une estimation juste, puis le choix de la formule et du montant comptant, avec l'expérience d'un conseiller et l'accompagnement de l'office notarial.
FAQ : la vente à terme
Que veut dire vente à terme libre ?
C'est une vente à terme où l'acquéreur occupe ou loue le bien dès la signature de l'acte. Le vendeur quitte les lieux et perçoit les échéances prévues jusqu'à la fin du contrat.
Faut-il un crédit pour acheter en vente à terme ?
Non, c'est tout l'intérêt de la formule. Si l'acheteur emprunte pour la partie comptant, la banque intégrera les mensualités dues au vendeur dans son taux d'endettement.
L'acheteur est-il propriétaire dès la signature ?
En principe oui, la propriété est transférée à l'acte, mais les parties peuvent prévoir d'autres modalités : relisez les clauses avant de vous engager.
Peut-on rembourser par anticipation ?
Le contrat doit le préciser. À défaut, l'article 1305-3 du Code civil présume que le terme profite au débiteur, ce qui permet en principe à l'acheteur de payer avant l'échéance ; une clause contraire est possible, surtout si les versements comportent des intérêts.
La formule est-elle risquée pour le vendeur ?
Le risque d'impayé existe, mais la clause résolutoire et l'hypothèque du vendeur le limitent fortement, si elle est bien inscrite.
Comment choisir le nombre d'échéances ?
Il dépend du budget de l'acheteur et des besoins du vendeur. Un échéancier court réduit le risque d'impayé, un échéancier long allège chaque mensualité.
Mis à jour le 12/11/2026
Depuis son arrivée chez Matera en 2026, Cylian cultive sa passion pour la rédaction et la copropriété. Il assure la maintenance des articles afin de garantir leur qualité pour les internautes, toutes thématiques confondues. Il produit également de nombreuses notes internes et veille à la mise à jour régulière des contenus liés à la copropriété comme à la gestion locative.
