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L'essentiel à retenir :
- Les « frais de notaire » sont surtout des impôts : le notaire les collecte pour l'État et le département, sa propre rémunération n'en représente qu'une petite partie.
- Le calcul repose sur le prix d'achat hors mobilier, le type de bien (ancien ou neuf) et le taux de droits de mutation voté par le département.
- L'acquéreur les paie en principe, par virement dès que la somme dépasse 3 000 €, au plus tard le jour de l'acte authentique.
- Le simulateur officiel donne un résultat indicatif, que l'office notarial affine dans un décompte avant la signature.
Matera qu’est-ce que c’est ?
Matera s'est fait un nom depuis 2017 comme syndic de copropriété nouvelle génération, et son offre transaction prolonge cet accompagnement jusqu'à l'acquisition d'un logement, ancien ou neuf. Dès l'offre, un agent dédié aide l'acquéreur à intégrer dans son budget, au-delà du montant affiché, les taxes d'acquisition et les honoraires d'agence, puis le suit jusqu'à la signature de l'acte authentique. Trois engagements, disponibilité, réactivité et professionnalisme, encadrent ce suivi, porté par des conseillers expérimentés et formés en continu.
Selon les indices Notaires-Insee publiés le 18 septembre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Cette détente ne change rien à une dépense souvent sous-estimée : les frais d'acquisition, payés en plus du prix. Un calcul approximatif fragilise le financement, car la banque attend souvent que l'apport personnel les couvre.
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Que comprennent les frais de notaire ?
Les frais de notaire, appelés plus justement frais d'acquisition, sont « essentiellement composés d'impôts payés à l'État », comme le rappellent les Notaires de France. Le notaire perçoit le total en une fois, puis reverse impôts et taxes à leurs destinataires.
| Poste | Ce qu'il finance | Bénéficiaire | Comment il est calculé |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | Impôt sur le changement de propriétaire | Département, commune, État | Pourcentage du prix, taux fixé par chaque département |
| Émoluments | Rémunération du notaire pour l'acte | Notaire | Barème réglementé par tranche, plus TVA à 20 % |
| Contribution de sécurité immobilière | Inscription de la vente au fichier immobilier | État | Faible pourcentage du prix |
| Débours et formalités | Documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre | Organismes sollicités | Sommes réellement avancées par le notaire |
Les droits de mutation, premier poste de dépense
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), aussi appelés taxe de publicité foncière ou droit d'enregistrement, sont la principale composante. Leur taux départemental est en principe plafonné à 4,50 %. Selon le BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-20), les départements peuvent toutefois le relever « au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 % » pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Une taxe communale et des frais d'assiette s'ajoutent à ce taux.
Les émoluments du notaire et leur barème
Les émoluments sont fixés par la loi : le notaire ne peut ni les augmenter ni les négocier librement. Ils sont calculés par tranches successives du prix, selon le barème en vigueur depuis le 1er janvier 2021 rappelé par Service Public.
| Tranche du prix de vente | Taux des émoluments (hors TVA) |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
Chaque taux s'applique uniquement à la part du prix comprise dans sa tranche, puis la TVA à 20 % s'ajoute au total obtenu.
Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Le calcul des frais de notaire suit trois étapes : fixer l'assiette, appliquer les droits de mutation du département, puis ajouter émoluments, contribution et débours.
La méthode pas à pas
- Déterminer l'assiette : c'est le prix inscrit dans l'acte, diminué du mobilier vendu avec le logement (cuisine équipée, électroménager), car les droits ne portent que sur l'immobilier.
- Appliquer les droits de mutation : taux départemental, taxe communale et frais d'assiette, sur cette assiette.
- Calculer les émoluments tranche par tranche, puis la TVA.
- Ajouter la contribution de sécurité immobilière et les débours, qui dépendent des démarches nécessaires au dossier.
Ancien ou neuf : un écart important
Dans l'ancien, l'acheteur paie les droits de mutation au taux plein. Dans le neuf, notamment en vente en l'état futur d'achèvement, le prix inclut déjà la TVA et la taxe de publicité foncière est réduite : les frais sont nettement plus bas. Le type de bien est donc le premier critère du calcul.
Utiliser un simulateur officiel
Le simulateur de l'ANIL demande le prix, le département et le type de bien. Son résultat reste « à titre strictement indicatif » et « n'a pas de valeur contractuelle », précise l'agence. Les Notaires de France proposent un outil équivalent. Seul l'office notarial chargé de la vente établit ensuite le montant exact.
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Qui paie les frais de notaire, et à quel moment ?
« Les frais d'acte de vente sont en principe supportés par l'acquéreur », indiquent les Notaires de France. Le vendeur peut exceptionnellement accepter de les prendre en charge, par exemple dans certains programmes neufs.
Les frais côté vendeur
Le vendeur ne règle pas les frais d'acquisition, mais il assume ses propres coûts : diagnostics obligatoires, éventuelle mainlevée d'hypothèque si un prêt court encore sur le bien, impôt sur la plus-value pour une résidence secondaire ou un logement mis en location. En copropriété, il fournit aussi l'état daté établi par le syndic, et la répartition des appels de fonds se règle dans l'acte.
Le paiement le jour de l'acte
Les fonds doivent être disponibles sur le compte de l'office notarial au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Pour un acte soumis à la publicité foncière, le paiement se fait obligatoirement par virement au-delà de 3 000 €. Le notaire demande en pratique une provision, puis établit un décompte après les formalités : un éventuel trop-perçu est remboursé à l'acquéreur.
Peut-on réduire ces frais ?
Les leviers sont limités, car l'essentiel relève de l'impôt. Le premier : valoriser le mobilier à sa juste valeur dans l'acte, sans surestimation que l'administration pourrait contester. Le second concerne les émoluments : pour une prestation supérieure à 150 000 €, le notaire peut accorder une remise, à condition de l'appliquer de la même façon à tous ses clients. Chez Matera, les honoraires d'agence sont établis sur devis, dans la limite du barème d'honoraires publié, et l'agent dédié les intègre au budget global dès l'offre d'achat immobilier.
FAQ : calcul frais de notaire
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt immobilier ?
C'est possible, mais de moins en moins courant : la plupart des banques préfèrent que l'apport personnel couvre au minimum ces frais.
Je ne peux pas payer les frais de notaire d'une succession : que faire ?
Les droits de succession peuvent être payés en plusieurs fois, selon Service Public : sur un an en trois versements au plus dans le cas général, ou sur trois ans en sept versements quand au moins la moitié de l'actif est peu liquide, comme un logement. La demande exige l'accord exprès de tous les héritiers.
Que signifie un prix « acte en main » ?
Le prix annoncé inclut les frais d'acquisition, réglés par le vendeur. Ce cas, rare dans l'ancien, concerne surtout certains promoteurs.
Les frais d'achat sont-ils déductibles pour un investissement locatif ?
Tout dépend du régime fiscal. En location meublée au régime réel, les frais d'acquisition peuvent être intégrés au prix de revient et faire l'objet d'un amortissement. Un conseil fiscal aide à trancher avant la première déclaration de loyers.
Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?
Le propriétaire au 1er janvier reste redevable de la taxe foncière auprès des impôts. Le compromis de vente prévoit généralement que l'acquéreur rembourse au vendeur la part correspondant à sa période de détention.
Les frais de notaire sont-ils différents en copropriété ?
Le calcul est identique, mais l'achat d'un lot entraîne d'autres dépenses : charges courantes, fonds de travaux, éventuels travaux votés. Le détail des frais d'achat en copropriété aide à les anticiper.
Mis à jour le 6/11/2026
Depuis son arrivée chez Matera en 2026, Cylian cultive sa passion pour la rédaction et la copropriété. Il assure la maintenance des articles afin de garantir leur qualité pour les internautes, toutes thématiques confondues. Il produit également de nombreuses notes internes et veille à la mise à jour régulière des contenus liés à la copropriété comme à la gestion locative.
