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L'essentiel à retenir :
- Le prix au m2 se calcule en divisant le montant de la cession, hors frais de notaire, par la surface : surface Carrez en copropriété, surface habitable pour une maison.
- Les montants réellement signés se consultent gratuitement dans la base publique DVF, qui recense cinq ans de cessions sur presque tout le territoire.
- Au deuxième trimestre 2026, les logements anciens ont perdu 0,8 % sur un an, avec un recul plus marqué pour les maisons que pour les appartements.
- Une moyenne de quartier reste un repère : l'étage, l'état, le DPE et l'environnement font varier l'estimation d'un bien.
Matera qu’est-ce que c’est ?
Fondée en 2017, Matera s'est fait connaître comme syndic de copropriété nouvelle génération et accompagne aussi les cessions et les achats grâce à son offre transaction. Le prix au m2 de la rue n'étant qu'un point de départ, un agent dédié se déplace, compare les dernières transactions du quartier puis établit un avis de valeur qui tient compte de l'étage, de l'état et des charges de copropriété. Disponibilité, réactivité et professionnalisme guident ce suivi, confié à des conseillers expérimentés et formés en continu qui réalisent plus de 10 estimations par semaine.
Selon les indices Notaires-Insee publiés le 8 septembre 2026, les prix des logements anciens ont baissé de 0,8 % sur un an en France, pour environ 958 000 transactions sur douze mois. Ce repère national cache de forts écarts entre départements, communes, quartiers et arrondissements. Connaître le prix au m2 pratiqué autour d'un bien évite d'afficher une annonce irréaliste ou de surpayer un achat.
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Comment calculer le prix au m2 d'un bien ?
Le prix au m2 s'obtient en divisant le montant payé par la surface : un appartement de 60 m² cédé 300 000 euros revient à 5 000 euros le m². Les montants calculés varient pourtant selon deux choix.
Quel montant et quelle surface retenir ?
Le montant à diviser est le net vendeur, sans les frais de notaire ni les honoraires d'agence payés par l'acquéreur. Pour comparer deux annonces immobilières, raisonnez toujours sur la même base.
Pour la surface, un lot de copropriété se mesure en surface Carrez : la superficie privative, obligatoire dans l'avant-contrat et l'acte pour tout lot de plus de 8 m². Les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les caves, les garages et les balcons n'y sont pas comptés. Une habitation individuelle se mesure plutôt en surface habitable, définie par l'article R156-1 du code de la construction, qui exclut aussi les combles non aménagés, les terrasses et les loggias.
Prix moyen ou médian : quelle différence ?
La moyenne additionne toutes les valeurs puis divise par le nombre de cessions : quelques biens d'exception suffisent à la tirer vers le haut. La médiane partage les cessions en deux moitiés égales, l'une plus chère, l'autre moins chère. Les offices notariaux privilégient souvent cet indicateur, plus représentatif du bien type d'un secteur.
Où consulter les prix au m2 par ville, quartier ou département ?
Trois sources publiques font référence sur le marché de la transaction immobilière, chacune avec ses limites.
| Source | Ce qu'elle recense | Mise à jour | Limite |
|---|---|---|---|
| DVF (DGFiP) | Chaque cession de biens immobiliers, avec montant et surface, sur 5 ans | Deux fois par an (avril et octobre) | Ni l'état ni l'étage |
| Notaires | Valeurs au m² par commune ou arrondissement | Mensuelle ou plus espacée selon les régions | Quelques mois de décalage |
| Indices Notaires-Insee | Tendance nationale, Île-de-France et province | Tous les trois mois | Pas de repère local |
La base Demandes de valeurs foncières, publiée par la DGFiP à partir des actes notariés et du cadastre, couvre les cinq dernières années sur tout le territoire, sauf en Alsace, en Moselle et à Mayotte. Sa dernière mise à jour date du 12 octobre 2026. Une carte en ligne y donne accès aux informations par commune, section cadastrale ou parcelle, comme le rappelle la fiche officielle de Service Public. Sur cette carte, chaque transaction immobilière affiche la date, la nature du bien (maison, local, terrain) et la surface, ce qui permet de recalculer soi-même une valeur au m² par commune ou par arrondissement.
Les chambres départementales publient aussi des valeurs par secteur. À Paris, les Notaires du Grand Paris relèvent 9 550 euros le m² pour les appartements anciens de mai à juillet 2026, en baisse de 0,5 % sur un an, contre 6 150 euros pour l'ensemble de l'Île-de-France. Un studio à Montpellier, dans l'Hérault, et un trois-pièces à Lyon relèvent de marchés distincts : comparez avec la même ville, si possible les mêmes quartiers.
Comment évoluent les prix au m2 en 2026 ?
La tendance est légèrement baissière en 2026, après les fortes hausses des années précédentes. Le recul atteint 0,8 % sur un an à fin juin, avec des appartements quasi stables (-0,1 %) et des maisons en repli de 1,3 %.
En Île-de-France, la baisse est de 0,3 % après neuf mois de hausse, portée par l'habitat individuel (-1,5 %). En province, le recul atteint 1,0 %. Ces chiffres donnent une tendance, pas la valeur d'un bien : un secteur bien desservi peut rester stable quand d'autres départements reculent.
Du prix au m2 à la valeur de votre bien
Le prix au m2 du marché immobilier local sert de base, puis plusieurs critères ajustent la valorisation :
- l'étage, l'ascenseur, la luminosité et la vue ;
- l'état général, les travaux à prévoir et la qualité des matériaux ;
- le DPE, qui pèse désormais sur l'intérêt des acquéreurs et des investisseurs ;
- en copropriété, le montant des charges, les travaux votés et l'état de l'immeuble, lisibles dans la fiche synthétique ;
- les annexes (cave, parking, balcon, jardin), absentes de la surface Carrez.
Un outil en ligne donne une fourchette ; l'avis de valeur d'un professionnel, après visite, croise ces critères avec les dernières cessions du secteur pour un chiffrage réaliste. Chez Matera, cet avis est établi par l'agent dédié qui suit ensuite le projet jusqu'à la remise des clés.
Faites estimer votre bien par un conseiller dédié
FAQ : prix au m2
Comment calculer le prix au m2 d'un terrain ?
On divise le montant payé par la surface cadastrale. Le résultat dépend surtout de la constructibilité : un terrain agricole se cède bien moins cher qu'un terrain à bâtir, d'où l'intérêt de consulter le plan local d'urbanisme.
Les montants affichés dans les annonces sont-ils fiables ?
Ce sont des montants affichés au départ, pas des sommes signées après négociation. Les cessions réelles (base publique, actes notariés) donnent une image plus juste.
Pourquoi deux sources donnent-elles des résultats différents ?
Elles ne couvrent ni la même période, ni le même périmètre, ni le même calcul (moyenne ou valeur centrale). Comparez des données de même nature et de même date.
Un logement neuf se compare-t-il à l'ancien ?
Non. Le neuf se négocie en général plus cher, avec des frais de notaire réduits. Les indices publiés portent sur l'ancien.
Faut-il inclure le parking ou la cave dans le calcul ?
Mieux vaut leur attribuer une valeur propre et la retirer avant de diviser, sinon le résultat paraît plus élevé qu'il ne l'est.
À quelle fréquence vérifier les prix de son quartier ?
Avant de mettre sur le marché une résidence principale ou un bien locatif, les cessions des six à douze derniers mois dans les quartiers voisins suffisent en général, avec une nouvelle vérification avant de signer un mandat.
Mis à jour le 5/11/2026
Depuis son arrivée chez Matera en 2026, Cylian cultive sa passion pour la rédaction et la copropriété. Il assure la maintenance des articles afin de garantir leur qualité pour les internautes, toutes thématiques confondues. Il produit également de nombreuses notes internes et veille à la mise à jour régulière des contenus liés à la copropriété comme à la gestion locative.
