Qu’est-ce qu’un syndic coopératif ?
Conformément à la loi de 1965, une copropriété doit obligatoirement avoir un syndic. Le syndic est celui qui administre les parties communes de la copropriété. Il a différentes missions administratives et financières qui permettent d’assurer la bonne tenue de l’immeuble. Il est, par ailleurs, le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Si le syndic professionnel est le modèle de gestion le plus répandu, il existe d’autres modèles de syndic de copropriété en autogestion. Parmi eux, figure le syndic coopératif. Le modèle du syndic coopératif est régi par l’article 17-1 de la loi de 1965.
En syndic professionnel, le conseil syndical va jouer l’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Il va notamment assister le syndic dans ses missions et contrôler la gestion des comptes. Il en est de même pour le syndic bénévole, une autre forme de syndic non-professionnel.
Mais en syndic coopératif, le conseil syndical est au cœur de la gestion : c’est lui qui va exercer les missions du syndic. Le président du conseil syndical, qui, habituellement, chapeaute les conseillers syndicaux, est appelé ici le président-syndic. Mais, dans les faits, tous les conseillers syndicaux se répartissent les missions du syndic selon leurs affinités respectives. C’est d’ailleurs l’un des principaux avantages de ce modèle.
Créer un syndic coopératif : la marche à suivre
Vous souhaitez créer un syndic coopératif ? On vous explique comment faire en trois étapes simples.
Étape n°1 : Assurez-vous d’avoir un conseil syndical dans votre immeuble
Tout d’abord, vous devez vérifier s’il y a déjà un conseil syndical dans votre immeuble. Si ce n’est pas le cas, il vous faudra également ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’élection d’un conseil syndical.
Si le conseil syndical est déjà élu, vous pouvez également évaluer leur implication. Des conseillers syndicaux peu informés et peu impliqués manqueront sans doute de disponibilité pour le syndic coopératif. En revanche, si le conseil syndical fait déjà beaucoup de choses dans la copropriété et perd son temps à relancer un syndic peu efficace, alors le syndic coopératif est fait pour vous ! Ce modèle permettra au conseil syndical ainsi qu’à tous les copropriétaires de reprendre le contrôle sur votre immeuble.
Étape n°2 : Ajoutez la résolution de passage en syndic coopératif à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
Une fois que vous avez recueilli l’avis des copropriétaires, vous pouvez demander à votre syndic actuel d’ajouter la résolution de changement de syndic et de passage en syndic coopératif à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
À noter que le syndic est dans l’obligation de répondre favorablement à votre demande. Lors de l’envoi des convocations, pensez à vérifier que cette résolution figure bien à l’ordre du jour.
Étape n°3 : Procédez au vote pour créer un syndic coopératif
Le jour de l’assemblée générale, la résolution doit être approuvée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Si c’est le cas, alors le syndic coopératif est créé et le syndic actuel est remplacé immédiatement.
Qui peut être élu lors de la création du syndic coopératif ?
Comme dit précédemment, le syndic coopératif est formé par les conseillers syndicaux. Or, peuvent être conseillers syndicaux :
- Tous les copropriétaires de l’immeuble ;
- Les associés d’une société civile immobilière qui détiennent un ou plusieurs lot(s) dans l’immeuble ;
- Des futurs acquéreurs ;
- Des usufruitiers ou nus-propriétaires ;
- Des propriétaires indivis.
Il en est ainsi de même pour tous les conjoints, partenaires de PACS et représentants légaux des membres éligibles cités précédemment.
Création du syndic coopératif : transition et gestion
Si la création du syndic coopératif est approuvée en assemblée générale, alors vous devez organiser la transition entre le syndic sortant et le syndic coopératif.
Comme pour les autres modèles de gestion, le syndic sortant dispose d’un mois à compter de l’assemblée générale pour remettre au syndic coopératif les archives de la copropriété. Puis, dans un délai de trois mois suivant l’assemblée générale, le syndic sortant doit également transmettre l’état des comptes après apurement.
Une fois cette transition assurée, le syndic coopératif est prêt à assurer la gestion de l’immeuble ! Pour bien vous organiser, nous vous conseillons de vous répartir en pôles différents selon les affinités de chacun avec les différentes missions du syndic. Voici une proposition de répartition qui peut vous permettre d’assurer une bonne gestion de votre copropriété :
- Un pôle pour gérer tout ce qui est administratif : convocations aux assemblées générales, rédaction des procès-verbaux, immatriculation de la copropriété et mise à jour des données, etc. ;
- Un pôle pour la gestion financière est comptable : envoi des appels de fonds, comptabilité, recouvrement des charges en cas d’impayés, etc. ;
- Un pôle pour la gestion des travaux de copropriété et des sinistres ;
- Un pôle pour l’accueil des prestataires et la renégociation des contrats ;
- Un pôle pour gérer les demandes des copropriétaires et communiquer au syndicat des copropriétaires les actions menées par le syndic dans l’immeuble.
Quels sont les avantages à créer un syndic coopératif ?
La création d’un syndic coopératif comporte de multiples avantages :
- Les économies de charges : le prix du syndic professionnel peut peser lourd dans le budget de la copropriété, non seulement car les honoraires augmentent chaque année mais aussi car les syndics professionnels facturent des frais annexes à tout bout de champ. Créer un syndic coopératif permet de supprimer ce poste de dépense et de réaliser des économies pérennes ;
- Le gain de réactivité : généralement, les gestionnaires s’occupent en moyenne d’une quarantaine d’immeubles. C’est trop pour pouvoir accorder du temps à chacun et être réactif en cas de demandes. Ainsi, il arrive souvent que les copropriétaires reprochent à leur syndic de manquer de réactivité. À l’inverse, comme le syndic coopératif est sur place et qu’il vit dans l’immeuble, il peut réagir très vite, notamment en cas de sinistres comme une fuite d’eau par exemple ;
- La transparence : tous les trimestres, les copropriétaires doivent payer des charges via les appels de fonds qui sont envoyés par le syndic ;
- La prise de décision est accélérée : en supprimant l’intermédiaire qu’est le syndic professionnel, la prise de décision est accélérée. En effet, en syndic coopératif, les décisions sont prises collectivement et localement, ce qui permet de fluidifier la communication ;
- La convivialité : dernier avantage et non des moindres, le syndic coopératif participe à améliorer la convivialité entre voisins. En effet, les résidents d’un immeuble n’ont que très peu l’occasion de se croiser en règle générale. Or, en syndic coopératif, vous croisez votre syndic tous les jours ! De quoi apaiser les tensions et limiter le risque de conflits.
