De nombreux copropriétaires mettent leur logement en location de courte durée sur des plateformes comme Airbnb pour générer un revenu complémentaire. Mais louer un bien situé en copropriété n'a rien à voir avec la location d'une maison individuelle : on partage un immeuble, des règles communes et un voisinage. Et depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, le cadre s'est nettement resserré. Voici ce qu'il faut savoir avant de se lancer en 2026.
Le règlement de copropriété
La première chose à faire est de lire son règlement de copropriété. Les locations de courte durée de type Airbnb sont interdites lorsque ce document mentionne expressément l'interdiction des meublés de tourisme dans l'immeuble.
Historiquement, modifier le règlement pour y inscrire une telle interdiction supposait un vote à l'unanimité des copropriétaires en assemblée générale, ce qui rendait la démarche presque impossible en pratique. La loi Le Meur a changé la donne : nous y revenons en détail plus bas.
Pour consulter votre règlement, sachez que chez un syndic professionnel comme Matera, le document est accessible à tout moment depuis votre espace personnalisé. Si votre copropriété est gérée par un syndic bénévole ou un syndic coopératif, demandez-le directement au conseil syndical.
La clause d'habitation exclusive (ou « bourgeoise »)
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Concrètement, si le règlement contient une clause d'habitation exclusive, souvent appelée clause d'habitation « bourgeoise », qui n'autorise que l'usage d'habitation, la location en meublé de tourisme est en principe interdite. Cette clause prend une importance toute particulière depuis la loi Le Meur, car c'est elle qui conditionne la possibilité, pour l'assemblée générale, de voter une interdiction à la majorité des deux tiers.
Les nuisances et troubles du voisinage
Même en l'absence d'interdiction écrite, des troubles anormaux du voisinage liés à des locations saisonnières peuvent justifier une interdiction. On pense aux allées et venues à toute heure, au bruit récurrent ou encore aux soirées organisées par des vacanciers de passage. Lorsque ces désagréments deviennent répétés et caractérisés, les voisins ou l'assemblée générale peuvent obtenir, par voie judiciaire, l'interdiction des meublés de tourisme dans l'immeuble.
Ce que change la loi Le Meur pour les copropriétés
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, est le texte le plus important de ces dernières années sur le sujet. Souvent présentée comme la « loi anti-Airbnb », elle modifie à la fois le code du tourisme, le code de la construction et de l'habitation, et la loi de 1965 sur la copropriété.
Interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers
C'est le changement le plus marquant pour les copropriétés. Une assemblée générale peut désormais voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix (article 26 de la loi de 1965), et non plus à l'unanimité. Cette possibilité reste toutefois encadrée par deux conditions cumulatives : l'interdiction ne concerne que les lots utilisés en résidence secondaire, et le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots à usage d'habitation (la fameuse clause d'habitation bourgeoise stricte).
En dehors de ce cadre, l'unanimité reste la règle. Mais pour les nombreuses copropriétés dotées d'une clause d'habitation bourgeoise, cette évolution rend enfin possible une interdiction qui était jusqu'ici hors d'atteinte. Saisi de la question, le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 19 mars 2026, ce qui sécurise les décisions prises sur ce fondement.
Une obligation de transparence vis-à-vis du syndic
La loi renforce aussi l'information au sein de la copropriété. Un copropriétaire qui déclare son lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit alors la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante. L'objectif est de donner à la copropriété une vision claire des logements concernés.
Les nouveaux règlements doivent se prononcer
Depuis le 21 novembre 2024, tout règlement de copropriété nouvellement établi doit indiquer explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits dans l'immeuble. Un point à vérifier systématiquement lors de l'achat d'un lot dans une copropriété récente.
Numéro d'enregistrement et plafond de nuitées
Un enregistrement désormais obligatoire partout
Jusqu'ici, seules certaines communes imposaient un numéro d'enregistrement. La loi Le Meur a généralisé cette obligation : depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être enregistré et afficher son numéro, sur l'ensemble du territoire français. La déclaration se fait en ligne via le nouveau téléservice national Declaloc, mis en place par le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026. L'obligation vaut aussi bien pour les particuliers que pour les loueurs professionnels, et pour les résidences secondaires comme pour la location occasionnelle d'une résidence principale.
Le plafond de 120 jours, abaissable à 90 jours
Pour une résidence principale, la location de courte durée reste plafonnée à 120 jours par an. Mais la loi Le Meur autorise désormais les communes à abaisser ce plafond à 90 jours par an par délibération. Au-delà du nombre de nuitées autorisé, le calendrier de location est automatiquement bloqué.
De nombreuses villes appliquaient déjà ce type de limitation, parmi lesquelles : Achères, Aix-en-Provence, Annecy, Arles, Batz-sur-Mer, Bidart, Bordeaux, Boulogne-Billancourt, Buchelay, Conflans-Sainte-Honorine, Courbevoie, Cuers, Créteil, Frontignan, Hendaye, Issou, Issy-les-Moulineaux, Istres, La Baule, La Rochelle, La Garenne-Colombes, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Marseille, Martigues, Menton, Meudon, Nantes, Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Orgeval, Paris, Poissy, Roquebrune-Cap-Martin, Rueil-Malmaison, Saint-Cannat, Saint-Cyr-sur-Mer, Saint-Malo, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Strasbourg, Toulouse, Villeneuve-Loubet, Villennes-sur-Seine et Versailles. Compte tenu des évolutions récentes, le plus prudent reste de vérifier la réglementation en vigueur auprès de sa mairie avant de mettre son bien en location.
DPE et fiscalité : les autres tours de vis de 2025-2026
La loi Le Meur a également introduit une exigence de performance énergétique. Pour les nouvelles autorisations de changement d'usage, un diagnostic de performance énergétique (DPE) compris entre A et E est requis, seuil qui sera resserré entre A et D à compter du 1er janvier 2034, date à laquelle l'ensemble des meublés de tourisme devra respecter la décence énergétique. Ces règles ne s'appliquent pas lorsque le logement est la résidence principale du loueur.
Côté impôts, l'avantage fiscal des meublés de tourisme a été nettement réduit. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, l'abattement du régime micro-BIC est désormais de 50 % pour les meublés de tourisme classés (plafond de chiffre d'affaires de 77 700 €) et de 30 % pour les meublés non classés (plafond de 15 000 €), contre 71 % et 50 % auparavant. Une location de courte durée rapporte donc, à revenu égal, sensiblement moins qu'il y a deux ans.
Nos conseils pour louer sereinement en copropriété
La première précaution consiste à vérifier en amont ce qu'autorise réellement votre copropriété : règlement, clause d'habitation, décisions d'assemblée générale et réglementation de votre commune. Mieux vaut lever le doute avant de publier une annonce qu'après une mise en demeure.
Une fois la location lancée, soignez votre relation avec le voisinage. Décrivez honnêtement votre logement et le type de séjour qu'il permet, sélectionnez vos voyageurs en vous appuyant sur leurs évaluations, et tenez réellement compte des plaintes : présenter ses excuses et rassurer ses voisins désamorce bien plus de conflits qu'un échange tendu. Respecter scrupuleusement le règlement de copropriété, enfin, reste la meilleure assurance contre une interdiction votée en assemblée générale.
Si vous hésitez sur ce que permet votre immeuble, votre syndic de copropriété est votre premier interlocuteur. Chez Matera, des gestionnaires dédiés accompagnent les copropriétés sur ces questions et l'ensemble des documents (règlement, procès-verbaux, décisions d'assemblée) est centralisé dans votre espace personnalisé.
Questions fréquentes
Peut-on faire de l'Airbnb dans une copropriété sans clause d'interdiction ?
Oui, tant que le règlement ne l'interdit pas, qu'aucune clause d'habitation exclusive ne s'y oppose et qu'aucune décision d'assemblée générale n'a voté l'interdiction. Il faut toutefois respecter les obligations générales : numéro d'enregistrement, plafond de nuitées pour une résidence principale et réglementation de la commune.
Une copropriété peut-elle m'interdire de louer sur Airbnb ?
Oui. Depuis la loi Le Meur, l'assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation et que la location concerne une résidence secondaire. En dehors de ce cas, l'interdiction requiert l'unanimité. Des troubles répétés du voisinage peuvent par ailleurs conduire à une interdiction judiciaire.
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer en meublé de tourisme ?
Oui. Depuis le 20 mai 2026, le numéro d'enregistrement est obligatoire sur tout le territoire français et doit figurer sur l'annonce. La déclaration s'effectue en ligne via le téléservice national Declaloc.
Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale ?
120 jours par an au maximum. Depuis la loi Le Meur, les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours par délibération : il faut donc vérifier les règles locales.
