À Paris, les locataires des 14 logements du 26 rue Camille Desmoulins, dans le 11e arrondissement, se mobilisent contre la vente à la découpe de leur immeuble, rapporte France 3 le 29 septembre 2026. Les propriétaires vendent les appartements un par un et leur ont délivré des congés pour vente : un locataire qui n'achète pas son logement doit en principe le quitter à la fin de son bail, dès novembre 2026 pour les premiers. C'est tout l'enjeu : certains vivent là depuis plus de 40 ans et, selon leur collectif, retrouver un logement équivalent dans Paris est hors de portée pour la plupart d'entre eux. La loi leur donne la priorité pour acheter, et la vente fait naître une copropriété qui devra choisir son premier syndic.
Ce qui se passe rue Camille Desmoulins
Après le décès du propriétaire, ses héritiers ont choisi de vendre séparément chaque appartement de cet immeuble de six étages, plutôt que l'immeuble entier, d'après France 3. Chaque logement deviendra un lot de copropriété vendu à part. Les locataires ont reçu leur congé six mois avant la fin de leur bail ; les premiers baux expirent le 2 novembre 2026, selon le collectif.
Le collectif « Vivre dans le 11e », soutenu par l'association Droit au logement, demande que la Ville de Paris exerce son droit de préemption ou qu'un bailleur social rachète l'immeuble, et que les baux en cours soient prolongés. De son côté, l'avocate des propriétaires se dit prête à examiner toute proposition sérieuse, y compris pour l'immeuble entier, selon France 3.
Quels droits pour les locataires face à une vente à la découpe ?
Le locataire est prioritaire pour acheter son logement : c'est le droit de préemption du locataire. Il vaut pour la première vente qui suit la division de l'immeuble. L'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 impose au bailleur, « à peine de nullité de la vente », de notifier à chaque locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente. Autrement dit, le logement est d'abord proposé à celui qui l'occupe, et il ne peut pas être vendu moins cher à un autre sans lui être reproposé.
La commune dispose aussi d'un levier. L'article L210-2 du code de l'urbanisme lui permet, en cas de vente d'un immeuble d'habitation, d'utiliser son droit de préemption « pour assurer le maintien dans les lieux des locataires ». C'est ce que le collectif demande. Concrètement, la Ville peut acheter à la place de l'acquéreur pour garder les locataires, mais elle n'y est pas obligée.
Les délais à connaître
Le locataire doit se décider vite : 2 mois pour accepter l'offre, puis 2 à 4 mois pour signer. S'il a besoin d'un crédit, mieux vaut préparer le financement d'un premier achat dès la réception de l'offre.
| Situation | Délai | Texte |
|---|---|---|
| Offre de vente après division (première vente) | 2 mois après réception | Art. 10, loi de 1975 |
| Signature de l'acte après acceptation | 2 mois, 4 mois avec un prêt | Art. 10, loi de 1975 |
| Nouvelle offre à un prix plus avantageux | 1 mois après réception | Art. 10, loi de 1975 |
Source du tableau : article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
Ce que change la naissance d'une copropriété
Dès que les appartements appartiennent à plusieurs propriétaires, l'immeuble devient une copropriété, régie par la loi du 10 juillet 1965. Deux documents sont établis : le règlement de copropriété, qui fixe les règles de l'immeuble et la répartition des charges en tantièmes, et l'état descriptif de division, qui identifie chaque lot. Chaque acheteur sait ainsi ce qu'il possède et quelle part des charges il paiera.
La loi impose aussi un diagnostic technique global (DTG) lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, selon Service-public.fr. Il évalue les travaux à prévoir sur 10 ans : pour l'acheteur, c'est un aperçu des futurs appels de fonds. Le notaire, lui, immatricule le syndicat au registre national.
Dès sa création, la copropriété d'un immeuble ancien a les mêmes obligations que les autres :
- cotiser chaque année au fonds de travaux, au moins 5 % du budget prévisionnel (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux si l'immeuble a plus de 15 ans (article 14-2 de la même loi) ;
- disposer d'un DPE collectif si le permis de construire a été déposé avant 2013 (article L126-31 du code de la construction et de l'habitation).
Acheter son logement, c'est donc aussi financer sa part de l'entretien et des travaux de l'immeuble.
Le premier syndic : provisoire, puis choisi en AG
Le premier syndic peut être désigné à titre provisoire par le règlement de copropriété. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale », après mise en concurrence de plusieurs contrats. C'est en AG que les copropriétaires décident de garder ce syndic ou d'en choisir un autre.
Pour bien démarrer, les nouveaux copropriétaires, anciens locataires ou acheteurs, peuvent :
- demander le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et le DTG avant de signer ;
- regarder le budget prévisionnel et la cotisation au fonds de travaux prévus ;
- préparer la première AG : comparer plusieurs contrats de syndic, puis voter la désignation du syndic et élire le conseil syndical.
Ces deux votes se font à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Autrement dit, les absents comptent : mieux vaut que chacun vote, en personne, par correspondance ou en donnant pouvoir.
Ce qui n'est pas encore acquis
À ce stade, aucun rachat de l'immeuble par la Ville ou par un bailleur social n'est annoncé. Selon France 3, un dialogue est engagé entre la Ville et les propriétaires. Tant qu'aucun accord n'est trouvé, le calendrier reste le même : les premiers baux arrivent à échéance en novembre.
Matera aux côtés des nouvelles copropriétés parisiennes
Pour une copropriété qui naît, le premier syndic installe la comptabilité, le budget et le fonds de travaux. Chez Matera, un gestionnaire local dédié s'appuie sur une équipe d'experts (juristes, comptables, experts travaux) et sur une plateforme où chaque copropriétaire suit le budget, les appels de fonds et les convocations d'AG. Avant votre première AG, découvrez notre équipe de syndic à Paris et dans le 11e arrondissement.
Sources
- France 3 Paris Île-de-France, « "Je dois quitter l'appartement à la fin du mois de novembre" : des locataires confrontés à la vente à la découpe de leur immeuble se mobilisent », 29/09/2026
- Collectif « Vivre dans le 11e », site des locataires du 26 rue Camille Desmoulins, consulté le 02/10/2026
- Légifrance, loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10, version en vigueur depuis le 01/09/2019
- Légifrance, code de l'urbanisme, article L210-2
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10, 14-2, 14-2-1, 17 et 25
- Légifrance, code de la construction et de l'habitation, article L126-31
- Service-public.fr, diagnostic technique global et immatriculation des copropriétés, vérifiées le 01/10/2026
