L'annulation de l'assemblée générale de copropriété

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Définition : l'assemblée générale de copropriété

L'assemblée générale de copropriété est une réunion durant laquelle le syndicat des copropriétaires se retrouve pour voter les décisions de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic de copropriété doit organiser au minimum une assemblée générale par an, aussi appelée assemblée générale ordinaire.

Bon à savoir :

Pour voter des décisions importantes ou urgentes en cours d’année, le syndic peut convoquer une assemblée générale dite extraordinaire.

La convocation et la tenue des assemblées générales font partie intégrante des missions du syndic de copropriété. Ainsi, ses obligations sont les suivantes :

• Préparer l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les conseillers syndicaux peuvent aider le syndic dans cette tâche s’ils le souhaitent ;
• Envoyer les convocations d’assemblée générale aux copropriétaires au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale ;
  

Bon à savoir :

Le syndic de copropriété ne peut pas refuser de mettre à l’ordre du jour une résolution proposée par un copropriétaire ou un membre du conseil syndical. Cependant, la résolution doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’envoi des convocations d’assemblée générale. Nous recommandons ainsi d’envoyer ce courrier environ 2 mois avant la tenue de l’assemblée générale.

• Envoyer aux copropriétaires un procès-verbal d’assemblée générale à l’issue de la réunion, dans un délai de 2 mois maximum suivant la tenue de l’AG.
  

Il est à noter que le syndic de copropriété n’est pas obligé de tenir un rôle durant les assemblées générales. Un président de séance est nommé pour animer l’assemblée générale et dérouler l’ordre du jour, tandis qu’un secrétaire de séance comptabilise les votes et rédige le procès-verbal d’assemblée générale. Généralement, le syndic tient le rôle de secrétaire, mais ce n’est pas toujours le cas.

Bon à savoir :

Le syndic de copropriété ne peut pas être président de séance lors d’une assemblée générale. Cette mesure permet d’éviter les conflits d’intérêt entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété. Ainsi, c’est généralement un conseiller syndical qui occupe la fonction de président de séance.

Pourquoi annuler une assemblée générale de copropriété ?

Lorsque le syndic de copropriété ne respecte pas les dispositions légales pour convoquer ou tenir une assemblée générale, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical peut demander l’annulation de l’assemblée générale. Dans ce cas, l’ensemble des décisions prises deviennent caduques.

Afin de régulariser la situation, le syndic de copropriété doit organiser et convoquer une nouvelle assemblée générale pour revoter l’ensemble des résolutions.

Bon à savoir :

Matera accompagne les copropriétés gérées en syndic coopératif à l’aide d’une plateforme en ligne clé en main pour gérer de A à Z la copropriété. Une équipe d’experts juridiques est également à l’écoute pour répondre aux questions complexes concernant la gestion et relire les convocations d’assemblée générale sans frais supplémentaires. Pour rappel, lorsque la copropriété est gérée en syndic coopératif, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic. Cependant, l’ensemble des conseillers syndicaux peuvent participer aux tâches de gestion et se les répartir en fonction de leurs affinités et disponibilités.

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Quels sont les motifs d'annulation d'une assemblée générale ?

Pour annuler une assemblée générale de copropriété, il est impératif d'invoquer un manquement à la loi de 1965. Ainsi, les motifs d'annulation d'une assemblée générale de copropriété sont les suivants :

• Le mandat du syndic est arrivé à terme et ce dernier convoque tout de même une assemblée générale de copropriété ;
• Le syndic de copropriété n’a pas respecté le délai de 21 jours pour envoyer la convocation d’assemblée générales aux copropriétaires ;
• La feuille de présence de l’assemblée générale n’a pas été établie lors de l’assemblée générale ;
• Le procès-verbal d’assemblée générale n’a pas été signé par le président ou le secrétaire de séance ;
• Etc.
  

Bon à savoir :

Pour éviter l’annulation de l’assemblée générale dans sa totalité, il est possible de demander uniquement l’annulation d’une résolution votée. Cependant, l’annulation d’une résolution n’est permise que dans certains cas :

• Les copropriétaires ont voté la résolution à la mauvaise règle de majorité durant l’assemblée générale ;
• Un problème est constaté dans le comptage des voix et des tantièmes effectués par le secrétaire de séance ;
• Un copropriétaire ou un membre du conseil syndical considère que la résolution votée lui cause un préjudice personnel.

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La procédure pour annuler une assemblée générale

Afin d'annuler une assemblée générale de copropriété, le copropriétaire ou le conseiller syndical doit respecter la procédure que nous vous détaillons étape par étape ci-dessous.

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Étape n°1 : Réunir les documents nécessaires à l’annulation de l’assemblée générale

Le copropriétaire ou le membre du conseil syndical doit dans un premier temps conserver et réunir l’ensemble des documents nécessaires pour l’annulation de l’assemblée générale, c’est-à-dire :

• La convocation à l’assemblée générale ;
• Les accusés de réception liés à l’envoi de la convocation et du procès-verbal par lettre recommandée ;
• Les documents annexés à la convocation, comme les devis fournisseurs ou les relevés de comptes de la copropriété ;
• Le procès-verbal de l’assemblée générale.
  

En effet, pour invoquer un manquement aux obligations du syndic de copropriété, il est impératif de prouver qu’une erreur a été commise à l’aide des documents cités précédemment. Par exemple, si le syndic de copropriété n’a pas envoyé la convocation en respectant le délai minimum de 21 jours, l’avis de réception de la lettre recommandée et le procès-verbal d’assemblée générale permettent de prouver la faute du syndic.

Attention !

Une fois le procès-verbal d’assemblée générale reçu, le copropriétaire ou le membre du conseil syndical possède un délai de 2 mois pour demander l’annulation de l’assemblée générale.

Étape n°2 : Établir une assignation devant le tribunal judiciaire

Pour annuler une assemblée générale, le copropriétaire ou le conseiller syndical doit en faire la demande auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Les services d’un avocat sont requis pour rédiger un acte d’assignation en justice.

Un huissier de justice communiquera par la suite au syndic de copropriété une assignation à comparaître devant le juge. Lors de l’audience, le juge statuera sur l’annulation ou non de l’assemblée générale de copropriété au vu des preuves apportées.