Quelles sont les nouvelles lois qui encadrent le syndic et la copropriété ?

Loi du 10 juillet 1965 : le texte fondateur

La première loi qui est venue encadrer la copropriété et le syndic de copropriété est la loi du 10 juillet 1965. C’est le texte fondateur qui fixe les règles du régime de la copropriété. La plupart de ces règles sont encore en vigueur aujourd’hui, bien que certaines lois postérieures soient venues les actualiser.

Le texte définit la copropriété comme un immeuble ou un ensemble d’immeubles, dont la copropriété est répartie entre plusieurs copropriétaires qui possèdent tous un lot incluant une partie privative, et une quote-part de parties communes exprimées en tantièmes. Le texte dispose également que la copropriété peut être horizontale ou verticale.

Bon à savoir :

Dans une copropriété verticale, l’immeuble est divisé en plusieurs appartements. En revanche, dans une copropriété horizontale, il s’agit de maisons individuelles en lotissement sur un terrain commun.

Puisque la loi encadre la copropriété, elle régit aussi les organes essentiels qui la composent, qui sont :

• Le syndic de copropriété : élu par l’ensemble des copropriétaires, il est chargé de la bonne tenue et de l’entretien de l’immeuble et se charge de diverses missions telles que la collecte des charges, l’établissement d’un budget prévisionnel, la gestion des contrats fournisseurs et des travaux, etc ;
• Le conseil syndical : élu par les copropriétaires, il choisit en son sein un président. Cet organe fait le relai entre le syndic et les copropriétaires dans le cas d’un syndic bénévole ou professionnel. Il peut assister le syndic et contrôler sa gestion des comptes. Dans le cas d’un syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire ;
• Le syndicat des copropriétaires : cet organe désigne l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Son pouvoir s’exerce en assemblée générale pour prendre les décisions relatives à la copropriété. À noter que le syndicat des copropriétaires se crée automatiquement, sans aucune formalité.

Depuis la loi de 1965, plusieurs textes ont vu le jour pour actualiser le régime de la copropriété. On fait le point.

‍

‍

Copropriété et syndic : la loi SRU

La loi SRU (loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain), entrée en vigueur en 2000, a été l’une des premières lois à apporter des modifications sur le texte de 1965. L’objectif premier de cette loi était de privilégier la mixité sociale et de soutenir les ménages les plus modestes en matière de logement. Voici les mesures phares :

• Les modifications du règlement de copropriété, nécessaires pour être conforme à la loi, sont votées en assemblée générale à la majorité simple. Concrètement, il s’agit de supprimer toutes les clauses en violation avec la loi de 1965 et le décret du 17 mars 1967, comme par exemple l’interdiction de faire louer un logement individuel à un tiers ;
• Les syndics de copropriété sont dans l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour plus de transparence. Cette obligation s’applique à toutes les formes de syndic, y compris les syndics bénévoles et coopératifs ;

Bon à savoir :

La loi SRU prévoyait tout de même une dispense pour les petites copropriétés de moins de 16 lots. À noter qu’en cas de manquement à cette obligation, le syndic peut être révoqué pour faute de gestion.

• La loi SRU oblige également les syndics à créer et à mettre à jour le carnet d’entretien de la copropriété. Pour rappel, il s’agit d’un document qui répertorie toutes les informations relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble. Il permet à tous les copropriétaires et à tous les acquéreurs potentiels d’être informés des travaux effectués dans la copropriété ;
• Ce texte de loi a également éclairci le recouvrement des charges de copropriété en cas d’impayés. Conformément à la loi SRU, le copropriétaire débiteur est seul redevable de ses créances. Le syndic ne peut pas faire appel aux autres copropriétaires pour compenser ce manque de trésorerie ;

Bon à savoir :

Si un syndic fait face à des impayés, il peut d’abord essayer de trouver un accord à l’amiable avec le copropriétaire débiteur. Si aucune solution n’est trouvée, il doit envoyer une mise en demeure, en rappelant les frais à recouvrir (hors frais d’avocat, frais de huissier etc.). En cas d’échec, le syndic pourra saisir la justice.

• Enfin, la loi SRU a modifié en profondeur les règles de majorité en assemblée générale puisqu’elle est à l’origine de l’article 25-1 de la loi de 1965. Cet article dispose que si une décision relevant de la majorité de l’article 25 n’a pas obtenu la majorité absolue mais a récolté au moins un tiers des voix, alors un nouveau vote peut avoir lieu au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple.

‍

La loi ALUR : quelles sont les mesures phares en copropriété ?

La loi ALUR, entrée en vigueur en 2014, avait pour objectifs principaux l’amélioration de l’accès aux logements décents, la facilitation des travaux de rénovation énergétique et l’évolution du fonctionnement des copropriétés. Voici les grandes mesures de la loi ALUR :

• L’obligation du syndic d’immatriculer la copropriété au registre national des copropriétés à la naissance de la copropriété. Le syndic doit ensuite procéder à une mise à jour annuelle des données financières de la copropriété, dans les deux mois suivant la tenue de l’assemblée générale au cours de laquelle a eu lieu l’approbation des comptes annuels ;
• L’obligation d’établir une fiche synthétique pour chaque copropriété par le syndic depuis le 31 décembre 2018 : il s’agit d’un document qui rassemble toutes les données financières et techniques d’une copropriété, comme l’identité du syndicat des copropriétaires, le numéro d’immatriculation de la copropriété, le nombre de lots de la copropriété, etc. ;
• L’encadrement de la rémunération des syndics professionnels pour éviter les abus : en effet, la loi ALUR a tenu à distinguer les honoraires de syndic qui incluent les prestations détaillées dans le contrat du syndic et les frais annexes facturés pour toute prestation supplémentaire comme par exemple, la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, les frais de photocopies et de courriers, les états datés, etc. ;

Bon à savoir :

La loi ALUR impose également aux syndics professionnels de mettre à disposition des copropriétaires et du conseil syndical un extranet sécurisé pour qu’ils puissent consulter les documents relatifs à la copropriété. L’extranet est divisé en plusieurs espaces. Un pour l’ensemble des copropriétaires, un pour le conseil syndical et un pour chaque copropriétaire.

• L’obligation pour tous les copropriétaires, occupants et bailleurs, de souscrire à une assurance en responsabilité civile ;
• La mise en place du fonds travaux : le fonds travaux permet d’anticiper de grosses dépenses pour la copropriété notamment en cas de travaux (ravalement de façade ou travaux de rénovation énergétique par exemple). Tous les copropriétaires doivent s’acquitter d’une cotisation annuelle pour alimenter le fonds travaux à hauteur de leur quote-part des parties communes ;
• L’ouverture du compte bancaire séparé : depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les copropriétés de moins de 16 lots ne sont plus dispensées de cette obligation introduite par la loi SRU. Désormais, toutes les copropriétés sans exception doivent avoir un compte bancaire séparé. C’est le syndic qui est chargé d’ouvrir ce compte bancaire et a le choix de l’établissement bancaire.

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

Les apports de la loi ELAN en copropriété

Définitivement adoptée par le Sénat le 16 octobre 2018, la loi ELAN est une nouvelle loi qui apporte de nouvelles modifications au texte de 1965. Voici les principales mesures de la loi ELAN :

• La liste des documents qui doit être mis à disposition sur l’extranet de la copropriété : par exemple, tous les copropriétaires doivent avoir accès au règlement de copropriété, aux contrats fournisseurs, au carnet d’entretien et au détail des charges rattachés à leur lot. Le conseil syndical, quant à lui, a accès à des documents plus spécifiques comme la liste des copropriétaires ou le relevé des comptes bancaires de la copropriété ;
• La modification des modalités de vote en assemblée générale : la loi ELAN a souhaité faciliter la prise de décisions en copropriété. Pour ce faire, notamment, depuis la loi ELAN, tout copropriétaire peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour ajouter des résolutions spécifiques à l’ordre du jour. De plus, un copropriétaire n’est plus limité à trois pouvoirs et peut représenter autant de copropriétaires qu’il veut, avec une limite de 10% des voix, la sienne incluse ;
• Le renforcement du rôle du conseil syndical : la loi ELAN donne plus de pouvoir au conseil syndical et aux copropriétaires. Par exemple, le conseil syndical peut demander au syndic tous les documents relatifs à la gestion de la copropriété, comme le budget prévisionnel, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, etc. De la même façon, depuis la loi ELAN, le président du conseil syndical peut poursuivre en justice un syndic qui ne remplit pas son rôle ;
• La gestion des impayés : la loi ELAN est venue encadrer le recouvrement des charges, avec une mesure dissuasive. Le texte dispose qu’en l’absence de règlement 30 jours après une mise en demeure de la part du syndic, le copropriétaire débiteur peut être condamné à payer les charges dues, mais également l’intégralité des charges des trimestres restants.

‍

‍

Copropriété et syndic : la grande réforme de 2020

Après plusieurs lois novatrices, la réforme de la copropriété, entrée en vigueur le 1er juin 2020, est à nouveau venue bousculer les règles qui régissent la copropriété et le syndic. Cette nouvelle grande loi a pour objectif de réformer le droit de la copropriété via trois grands axes : l’assouplissement du droit des petites copropriétés, la facilitation de la gestion de la copropriété et l’accélération de la prise de décisions. Voici les mesures phares :

• La facilitation des prises de décisions en assemblée générale : les copropriétaires sont désormais obligés d’utiliser la passerelle de la majorité de l’article 25-1 lorsque cela est nécessaire et certaines majorités sont allégées. Par exemple, les travaux d’accessibilité sont votés à la majorité simple et les travaux de rénovation énergétique à la majorité absolue. ;
• La régulation du changement de syndic : la mise en concurrence doit intervenir à chaque désignation de syndic. Par ailleurs, le recours au syndic coopératif est facilité et n’a plus besoin d’être inscrit dans le règlement de copropriété ;
• Le renforcement du pouvoir du conseil syndical : il est possible d’étendre les pouvoirs du conseil syndical pour qu’il vote, sans l’accord des autres copropriétaires, des décisions relevant de la majorité simple. Pour ce faire, les copropriétaires doivent voter en assemblée générale la délégation au conseil syndical à la majorité absolue ;
• L’assouplissement du droit des petites copropriétés : les copropriétés de 5 lots ou moins, ayant un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000€ sur les trois derniers exercices, ne sont plus obligées de constituer un conseil syndical ou d’utiliser la comptabilité en partie double. Cette dispense concerne les copropriétés gérées en syndic professionnel et bénévole.

Bon à savoir :

Cette dispense ne concerne pas les copropriétés qui optent pour le syndic coopératif, car dans ce modèle, le conseil syndical est obligatoire dans tous les cas puisque c’est lui qui est chargé de la gestion de la copropriété. Le président du conseil syndical, quant à lui, est surnommé le président-syndic.

• L’encadrement de la facturation de l’état daté : suite à de nombreux abus des syndics de copropriété, la réforme de juin 2020 a décidé de plafonner le prix de l’état daté à 380€ TTC.

Bon à savoir :

Matera automatise l’envoi des états datés en cas de mutation, le tout sans aucun frais supplémentaire.

‍

‍