Aufteilungsplan in der WEG: Einfach erklärt (inkl. Beispiele)

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In Deutschland ist es Pflicht, einen Aufteilungsplan bei der Errichtung von WEG zu erstellen. Doch was genau ist ein Aufteilungsplan? Und wozu wird er in der WEG genutzt? In diesem Artikel gehen wir diesen Fragen auf den Grund und zeigen, welche Inhalte ein typischer Aufteilungsplan beinhaltet. Außerdem geben wir Tipps, wo man den Aufteilungsplan anfordern kann und welche häufigen Fragen es zum Thema gibt.

1. Was ist ein Aufteilungsplan bzw. Teilungsplan?

Der Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) ist eine grafische Darstellung des Gebäudes und der darin enthaltenen Wohnungen. Die Zeichnung gibt genau an, welche Bereiche des Gebäudes (wie z.B. Wohnungen, Garagen oder Gemeinschaftsräume) den einzelnen Eigentümern gehören. Dessen Notwendigkeit wird in §32 des Wohnungseigentumsgesetzes festgelegt.

Er ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung. Diese legt fest, in welcher Form die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegründet wird und regelt die Nutzungsrechte der einzelnen Wohnungseigentümer. Darüber hinaus sind im Plan auch Gemeinschaftseigentum oder gesondert genutzte Flächen ersichtlich.

Ein Aufteilungsplan ist eine 2D-Zeichnung des Gebäudes, auf der die einzelnen Bereiche farblich oder durch Symbole gekennzeichnet sind. Oft wird auch eine Legende mitgenommen, in der genau erklärt wird, was die einzelnen Symbole bedeuten. So kann zum Beispiel ein Quadrat für eine Wohnung stehen, während ein Kreis für einen Garagenstellplatz symbolisiert. 

Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Abgeschlossenheitsbescheinigung und wird daher erst ausgestellt, wenn das Gebäude komplett fertiggestellt ist. 

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in der Regel vom Architekten oder Bauingenieur ausgestellt und verfügt über Angaben zum Baufortschritt sowie zur Fertigstellung des Gebäudes.

2. Was beinhaltet der Aufteilungsplan? 

Ein Aufteilungsplan enthält wichtige Informationen einer WEG, insbesondere zu dem zugrunde liegenden Gebäude. Dazu zählen in der Regel folgende Angaben:

  • Die exakten Koordinaten und Abmessungen des Grundstücks sowie des Gebäudes
  • Die Lage und Größe der einzelnen Bereiche (Wohnungen, Garagen, Gemeinschaftsräume etc.)
  • Die Zuordnung der einzelnen Bereiche zu den jeweiligen Eigentümern
  • Die prozentuale Verteilung der Eigentumsanteile am Gesamtgebäude
  • Die deutliche Hervorhebung und Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
  • Die Namen und Anschriften der Eigentümer

Oft wird auch eine Beschreibung des Gebäudes mit aufgenommen, in der Angaben zu Materialien und Ausstattung gemacht werden. So wird in etwa festgehalten, welche Wände aus Stein sind und welche aus Holz.

Im Allgemeinen gilt, dass der Aufteilungsplan möglichst genau und aussagekräftig sein sollte, damit alle Beteiligten wissen, wo sich welcher Bereich befindet und wem dieser gehört. Darüber hinaus ist ein übersichtlicher und klar strukturierter Teilungsplan auch für den Verkauf einer Immobilie von großer Bedeutung.

Hierzu muss die Trennung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum innerhalb der WEG klar im Aufteilungsplan herausgearbeitet und bestenfalls farblich hervorgehoben werden. Zudem muss es innerhalb des Plans, der meist im Maßstab 1:100 angefertigt wird, für jede Etage eine eigenständige Zeichnung geben.

3. Wozu wird der Aufteilungsplan in der WEG genutzt?

Der Aufteilungsplan ist ein wichtiges Dokument in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da er die Grenzen des jeweiligen Eigentums genau festlegt. Jeder Eigentümer sollte den Aufteilungsplan kennen, um zu wissen, welche Bereiche des Gebäudes ihm gehören und welche nicht. Der Aufteilungsplan ist auch wichtig für die Verwaltung der WEG, da er Angaben zu den einzelnen Eigentümern enthält und somit als Kontaktliste dienen kann. 

4. Wer erstellt den Aufteilungsplan? 

Der Aufteilungsplan wird in der Regel von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt, der an der Planung und Errichtung des Gebäudes beteiligt ist. In manchen Fällen kann es auch sein, dass der Aufteilungsplan von einem Gutachter erstellt wird, der vom Gericht bestellt wurde. 

Für den Aufteilungsplan ist es notwendig, beim zuständigen Bauamt eine Eintragungsbewilligung einzuholen. Diese wird in der Regel nur dann erteilt, wenn der Plan den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Sobald die Eintragungsbewilligung vorliegt, kann der Aufteilungsplan in das Grundbuch eingetragen werden. 

Zudem muss der Aufteilungsplan, bevor er rechtskräftig wird, vom zuständigen Gutachterausschuss geprüft und genehmigt werden. Dies ist in der Regel nur dann notwendig, wenn das Gebäude in einem sogenannten Wohngebiet liegt. Der Gutachterausschuss prüft den Plan daraufhin, ob er den baurechtlichen Vorgaben entspricht und die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt. 

5. Wo findet man den Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan sollte immer in der Teilungserklärung festgehalten sein, die bei der Eintragung des Gebäudes ins Grundbuch hinterlegt wird. Die Teilungserklärung ist ein öffentlich zugängliches Dokument und kann beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden. In manchen Fällen kann es auch sein, dass der Aufteilungsplan bereits im Grundbuch eingetragen ist. 

6. Häufige Fragen (FAQ) zum Aufteilungsplan 

Was ist der Unterschied zwischen dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung? 

Der Aufteilungsplan ist eine Zeichnung, die die Grenzen des jeweiligen Eigentums genau festlegt. Die Teilungserklärung ist ein Dokument, in dem alle wichtigen Angaben zum Gebäude und dessen Aufteilung festgehalten sind. Der Aufteilungsplan ist also ein Bestandteil der Teilungserklärung. 

Was kostet ein Aufteilungsplan?

In der Regel wird der Aufteilungsplan von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt, der an der Planung und Errichtung des Gebäudes beteiligt ist. Daher fallen in der Regel keine zusätzlichen Kosten für den Aufteilungsplan an. In manchen Fällen kann es allerdings sein, dass ein Gutachter vom Gericht bestellt wird, um den Aufteilungsplan zu erstellen. In diesem Fall können Kosten in Höhe von einigen hundert Euro anfallen.

Welche Bedeutung hat ein Aufteilungsplan beim Verkauf der Immobilie? 

Wenn eine Immobilie verkauft wird, muss der neue Eigentümer den Aufteilungsplan erhalten. Denn nur so kann er genau wissen, welche Bereiche des Gebäudes ihm gehören und welche Pflichten er in der WEG hat. Der Aufteilungsplan sollte daher beim notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen werden.

7. FAZIT: Aufteilungsplan in der WEG

Der Aufteilungsplan ist ein wichtiges Dokument in einer WEG, da er die Grenzen des jeweiligen Eigentums genau festlegt. Jeder Eigentümer sollte den Aufteilungsplan kennen, um zu wissen, welche Bereiche des Gebäudes ihm gehören und welche nicht. 

In der Regel wird der Aufteilungsplan von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt, der an der Planung und Errichtung des Gebäudes beteiligt ist. Infolge dessen fallen keine zusätzlichen Kosten für den Aufteilungsplan an. 

Wir hoffen, dass Ihnen unser Blog-Beitrag über den Aufteilungsplan gefallen hat.

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