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1. Was ist eine bauliche Veränderung?  

Die bauliche Veränderung ist in § 20 Abs. 1 WEG als jede Maßnahme definiert, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. Zur Einordnung, was hiermit genau gemeint ist, hilft zunächst die Abgrenzung zur Erhaltung, welche Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung ist.

Die Erhaltungsmaßnahmen finden sich wiederum in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG und setzen sich aus der Instandhaltung und der Instandsetzung (vgl. § 13 Abs. 2 WEG) zusammen:

Hierbei meint die Instandsetzung alle Maßnahmen, die der Erneuerung oder Auswechslung eines beschädigten Bauteils dienen, kurz: der Reparatur. Es geht also darum, erstmals einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen und etwaige Mängel zu beseitigen. 

Bei der Instandhaltung soll wiederum der bestehende Zustand laufend erhalten werden. Diese Maßnahmen beziehen sich auf die Pflege und Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstanden sind, um so das Beibehalten des „Ausgangszustandes“ zu gewährleisten. 

Im Grundsatz gilt daher: Wird die Grenze der ordnungsgemäßen Erhaltung überschritten, dann handelt es sich regelmäßig um eine bauliche Veränderung. 

Außerdem müssen bauliche Veränderung das Gemeinschaftseigentum substanziell und auf Dauer, also nicht nur vorübergehend, umgestalten. Substanziell meint hier die Veränderung des Sollzustandes des Gemeinschaftseigentums. 

Dieser Zustand ist in der Teilungserklärung festgelegt. „Ziel“ einer baulichen Veränderung ist es also, einen neuen Zustand zu schaffen, dieser kann auch rein optischer Natur sein. Voraussetzung für solche optischen Veränderungen ist allerdings, dass sie nachhaltig auf die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums einwirken und sich beispielsweise nicht durch wenige Handgriffe wieder abmontieren lassen.

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2. Beispiele für bauliche Veränderungen in der WEG 

Zu den gängigen baulichen Veränderungen, die immer wieder Gegenstand von Eigentümerversammlungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden können, zählen regelmäßig folgende Maßnahmen:

• Wanddurchbrüche
• Gartenarbeiten, die über die übliche Gartenpflege hinausgehen
• Errichtung eines Grillplatzes
• Anbau einer Markise 
• Anbau einer Parabolantenne
• Umbau der Balkone
• Errichtung von Garagen auf noch unbebauten Grundstücksteilen
• Einbau eines Aufzugs
• Ersatzloses Fällen eines Baumes im Garten
• Einbau von Dachfenstern 
• Einrichtung einer Dachterrasse

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3. Rechtliche Grundlage für bauliche Veränderungen 

Die rechtliche Grundlage für bauliche Veränderungen findet sich in § 20 des WEG. Dieser definiert, was eine bauliche Veränderung ist (Absatz 1) und welche Maßnahmen privilegiert sind (Absatz 2). Hieraus ergibt sich auch ein Anspruch des Initiators auf Zustimmung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bei Vorliegen solcher privilegierten Maßnahmen.

Im Übrigen findet sich im dritten Absatz ein weiterer Anspruch, welcher dem Wohnungseigentümer die Gestattung seiner vorgetragenen baulichen Veränderung einräumt.

Hierbei müssen all diejenigen Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch diese Veränderung über das Maß hinaus beeinträchtigt werden, welches sie im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens schlichtweg hinnehmen müssen.

Absatz vier stellt indes klar, dass solche baulichen Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne dessen Einverständnis gegenüber den anderen Eigentümern unbillig benachteiligen, weder beschlossen noch gestattet werden können; solche Maßnahmen sind noch nicht einmal zu verlangen. 

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4. Zustimmung für bauliche Veränderungen: Welche Mehrheit ist erforderlich? 

Jede Maßnahme zur baulichen Veränderung bedarf eines formellen Beschlusses im Rahmen der Eigentümerversammlung. Bis zur sog. WEG-Reform 2020 war gesetzlich bestimmt, dass eine bauliche Veränderung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurfte, denen hieraus ein Nachteil erwachsen könnte. 

Das Prinzip der Allstimmigkeit erschwerte es jedoch, Modernisierungen in der Praxis umzusetzen, insbesondere bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften.

Im Zuge der Reformierung des Wohnungseigentümergesetzes brauch es nicht mehr der Zustimmung aller Eigentümer: Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit reicht nunmehr aus, damit die Vornahme durch die Gemeinschaft beschlossen ist bzw. diese einem Eigentümer gestattet wird.

Hier gilt allerdings zu beachten, dass ein Mehrheitsbeschluss über bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer in unbilliger Weise benachteiligen, nicht gefasst werden kann, § 20 Abs. 4 WEG. Nachteilig meint hier jede nicht ganz unerhebliche, also belanglose Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder der äußeren Gestaltung des Gebäudes. Dies gilt auch für grundlegende Umgestaltungen. Wird hier dennoch ein Beschluss gefasst, so ist dieser zwar nicht nichtig, kann aber angefochten werden.

Der Gesetzgeber ging hier noch einen Schritt weiter: Wohnungseigentümern wurde nun für bestimmte, privilegierte Maßnahmen ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung eingeräumt. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in § 20 Abs. 2 WEG. Diese Maßnahmen beziehen sich insbesondere auf: 

• die Inklusion von Menschen mit Behinderungen
• dem Laden von E-Fahrzeugen
• dem Einbruchsschutz sowie 
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.

Der Anspruch richtet sich auf die Zustimmung der durch die Maßnahme betroffenen Eigentümer. Bezüglich der nicht beeinträchtigten Wohnungseigentümer besteht ein Anspruch auf positive Zustimmung. Wie diese Maßnahmen letztlich durchgeführt werden, ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen.

Wird eine bauliche Veränderung von einem Eigentümer eigenmächtig ohne vorherige Abstimmung durchgeführt, haben die anderen Wohnungseigentümer wiederum einen Anspruch gegen diesen auf Rückgängigmachung der Veränderung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. 

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5. Wer übernimmt die Kosten für bauliche Änderungen in der WEG? 

Im Grundsatz übernimmt derjenige die Kosten, auf den die bauliche Veränderung zurückzuführen ist. Das heißt, dass die Pflicht zur Kostentragung den Wohnungseigentümer trifft, der die bauliche Veränderung durchführen lässt oder auf dessen Verlangen die Wohnungseigentümergemeinschaft die Änderungen ausführt.

Zu diesem Grundsatz gibt es zwei gesetzlich normierte Ausnahmen:‍

• ‍§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG: Werden die Baumaßnahmen mit einer ⅔ Mehrheit beschlossen, die wiederum die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert, werden alle Wohnungseigentümer zur Kostentragung herangezogen. Dies gilt nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Ob das der Fall ist, muss im Einzelfall beurteilt werden.
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• ‍§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG: Die Kosten für mehrheitlich beschlossene, modernisierende Erhaltungsmaßnahmen haben alle Eigentümer dann zu tragen, wenn sich diese innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Das ist der Fall, wenn sich die Kosten wieder ausgleichen oder gedeckt werden.

Hier gilt die Verteilung der Höhe der Kosten nach der Größe des Miteigentumsanteils des jeweiligen Wohnungseigentümers. 

Sonstige Kosten von baulichen Veränderungen sind von den Eigentümern zu tragen, die diese beschlossen haben: Fordern die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich eine bauliche Veränderung, so werden die Kosten hierfür auch gemeinschaftlich zu diesem Umfang getragen. 

Daher kann es in der Praxis vorkommen, dass vor der eigentlichen Abstimmung gar nicht so klar ist, wer nun die Kosten final zu tragen hat. 

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6. FAZIT: Bauliche Veränderungen in der WEG 

Um ein harmonisches Miteinander in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu gewährleisten, muss sich auch und insbesondere bezüglich substanzieller Veränderungen der Wohnanlage unter den Eigentümern abgestimmt werden, um so sicherzugehen, dass einerseits kein Eigentümer unbillig benachteiligt wird und andererseits Maßnahmen stattfinden können, welche das Gemeinschaftseigentum auf einen modernen Stand bringen. 

Hier ist es wichtig, den Unterschied zwischen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen und tatsächlichen baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG zu kennen sowie zu wissen, unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes die Kosten zu tragen hat und wann die Pflicht nur denjenigen trifft, der die baulichen Änderungen anregt bzw. ihnen zustimmt. 

Wir hoffen, dass wir mit unserem Beitrag Ihre Fragen rund um das Thema „bauliche Veränderungen“ beantworten konnten. 

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