Bauliche Veränderungen im Jahr 2026: Einfach erklärt

1. Was ist eine bauliche Veränderung?

Die bauliche Veränderung ist in § 20 Abs. 1 WEG definiert und deckt jede Maßnahme ab, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. Zur Einordnung, was hiermit genau gemeint ist, hilft zunächst die Abgrenzung zur Erhaltung, welche Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung ist.

1.1 Abgrenzung zur Erhaltungsmaßnahme

Die Erhaltungsmaßnahmen finden sich in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG und setzen sich aus der Instandhaltung und der Instandsetzung (vgl. § 13 Abs. 2 WEG) zusammen:

• Instandsetzung: alle Maßnahmen, die ein beschädigtes Bauteil erneuern oder auswechseln, also Reparaturen. Es geht darum, einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen und etwaige Mängel zu beseitigen. 
• Instandhaltung: Der bestehende Zustand soll laufend erhalten werden. Objekte werden gepflegt und Mängel beseitigt – besonders, wenn sie durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstanden sind 

Im Grundsatz gilt daher: Wird die Grenze der ordnungsgemäßen Erhaltung überschritten, dann handelt es sich regelmäßig um eine bauliche Veränderung. 

1.2 Voraussetzungen für bauliche Maßnahmen

Um als bauliche Veränderungen zu gelten, müssen Baumaßnahmen das Gemeinschaftseigentum substanziell und dauerhaft umgestalten, also nicht nur vorübergehend. Substanziell meint hier die Veränderung des Sollzustandes des Gemeinschaftseigentums. 

Dieser Zustand ist in der Teilungserklärung festgelegt. „Ziel“ einer baulichen Veränderung ist es also, einen neuen Zustand zu schaffen. Dieser kann auch rein optischer Natur sein – Voraussetzung ist allerdings, dass die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nachhaltig beeinflusst wird und sich beispielsweise nicht durch wenige Handgriffe wieder abmontieren lässt.

2. Beispiele für bauliche Veränderungen in der WEG

Zu den gängigen baulichen Veränderungen, die immer wieder Gegenstand von Eigentümerversammlungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden können, zählen regelmäßig folgende Maßnahmen:

• Wanddurchbrüche
• Gartenarbeiten, die über die übliche Gartenpflege hinausgehen
• Errichtung eines Grillplatzes
• Anbau einer Markise 
• Anbau einer Parabolantenne
• Umbau der Balkone
• Errichtung von Garagen auf noch unbebauten Grundstücksteilen
• Einbau eines Aufzugs
• Ersatzloses Fällen eines Baumes im Garten
• Einbau von Dachfenstern 
• Einrichtung einer Dachterrasse

3. Rechtliche Grundlage für bauliche Veränderungen

Die rechtliche Grundlage für bauliche Veränderungen findet sich in § 20 des WEG. Dabei enthalten die einzelnen Absätze unterschiedliche Aspekte:

• Absatz 1 definiert, was eine bauliche Veränderung ist.
• Absatz 2 bestimmt die privilegierten Maßnahmen und begründet bei deren Vorliegen einen Anspruch des Initiators auf Zustimmung gegenüber der übrigen Wohnungseigentümer.
• Absatz 3 begründet darüber hinaus einen Anspruch des Wohnungseigentümers auf Gestattung der von ihm beabsichtigten baulichen Veränderung.
• Absatz 4 stellt klar, welche baulichen Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden können – nämlich alle Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder andere Wohnungseigentümer ohne deren Einverständnis unbillig benachteiligen. 

Für den dritten Absatz sollte angemerkt werden, dass all diejenigen Eigentümer zustimmen müssen, deren Rechte durch diese Veränderung über das Maß hinaus beeinträchtigt werden. Diese müssen sie im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens schlichtweg hinnehmen.

4. WEG-Mehrheitsbeschluss: Was ist für bauliche Veränderungen erforderlich?

Jede Maßnahme zur baulichen Veränderung bedarf eines formellen Beschlusses im Rahmen der Eigentümerversammlung. Bis zur sog. WEG-Reform 2020 war gesetzlich bestimmt, dass eine bauliche Veränderung der Zustimmung aller potenziell benachteiligten Wohnungseigentümer bedurfte. 

Allerdings konnten besonders größere Wohnungseigentümergemeinschaften durch dieses Prinzip nur schwer modernisiert werden. Deshalb genügt seit der Reform eine einfache Mehrheit, damit die bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen wird.

4.1 Was sind die Grenzen des Mehrheitsbeschlusses?

Trotz der neuen WEG-Reform für bauliche Veränderungen hat der Mehrheitsbeschluss Grenzen: andere Wohnungseigentümer dürfen in keiner unbilligenden Weise benachteiligt werden, § 20 Abs. 4 WEG. Nachteilig meint hier:

• jede nicht ganz unerhebliche, also belanglose Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums,
• jede nicht ganz unerhebliche, also belanglose äußere Gebäudegestaltung,
• jede grundlegende Umgestaltung.

Wird hier dennoch ein Beschluss gefasst, so ist dieser zwar nicht nichtig, kann aber angefochten werden.

4.2 Was für privilegierte bauliche Maßnahmen gilt

Der Gesetzgeber ging hier noch einen Schritt weiter: Wohnungseigentümern wurde nun für bestimmte, privilegierte Maßnahmen ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung eingeräumt. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in § 20 Abs. 2 WEG. Diese Maßnahmen beziehen sich insbesondere auf: 

• die Inklusion von Menschen mit Behinderungen
• dem Laden von E-Fahrzeugen
• dem Einbruchsschutz sowie 
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.

Der Anspruch richtet sich auf die Zustimmung der durch die Maßnahme betroffenen Eigentümer. Bezüglich der nicht beeinträchtigten Wohnungseigentümer besteht ein Anspruch auf positive Zustimmung. Wie diese Maßnahmen letztlich durchgeführt werden, ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen.

Wird eine bauliche Veränderung von einem Eigentümer eigenmächtig ohne vorherige Abstimmung durchgeführt, haben die anderen Wohnungseigentümer wiederum einen Anspruch gegen diesen auf Rückgängigmachung der Veränderung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. 

5. Wer übernimmt die Kosten für bauliche Veränderungen in der Eigentümergemeinschaft?

Grundsätzlich übernimmt derjenige die Kosten, auf den die bauliche Veränderung zurückzuführen ist. Das heißt, dass die Pflicht zur Kostentragung den Wohnungseigentümer trifft, der die bauliche Veränderung durchführen lässt oder auf dessen Verlangen die Wohnungseigentümergemeinschaft die Änderungen ausführt.

Zu diesem Grundsatz gibt es zwei gesetzlich normierte Ausnahmen:

• ‍§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG: Werden die Baumaßnahmen mit einer ⅔ Mehrheit beschlossen, die wiederum die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert, werden alle Wohnungseigentümer zur Kostentragung herangezogen. Dies gilt nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Ob das der Fall ist, muss im Einzelfall beurteilt werden.
• ‍§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG: Die Kosten für mehrheitlich beschlossene, modernisierende Erhaltungsmaßnahmen haben alle Eigentümer dann zu tragen, wenn sich diese innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Das ist der Fall, wenn sich die Kosten wieder ausgleichen oder gedeckt werden.

Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Miteigentumsanteil des jeweiligen Wohnungseigentümers. Fordern mehrere Wohnungseigentümer gemeinsam eine bauliche Veränderung, tragen sie die Kosten auch gemeinsam. In der Praxis ist daher vor der Beschlussfassung nicht immer eindeutig, wer die Kosten letztlich zu tragen hat.

6. Fazit: Bauliche Veränderungen in der WEG

Um ein harmonisches Miteinander in einer WEG zu gewährleisten, muss sich insbesondere bezüglich substanzieller baulicher Veränderungen unter den Eigentümern abgestimmt werden. So stellen Sie sicher, dass…

• kein Eigentümer unbillig benachteiligt wird,
• nur Maßnahmen stattfinden, welche das Gemeinschaftseigentum modernisieren. 

Hierzu sollten Sie den Unterschied zwischen den verschiedenen Maßnahmen kennen, besonders jedoch:

• Instandhaltungsmaßnahmen
• Instandsetzungsmaßnahmen
• baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG

Ebenso sollten Sie vor der Durchführung wissen, unter welchen Voraussetzungen die WEG als Ganzes die Kosten zu tragen hat und wann die Pflicht nur denjenigen trifft, der die baulichen Veränderungen anregt bzw. ihnen zustimmt.

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