Dach in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

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Jeder Wohnungseigentümer hat schon mal davon gehört, doch nur die wenigsten kennen die Unterschiede: Die Rede ist von der Differenzierung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum innerhalb der WEG.

Mit diesem Artikel wollen wir Licht ins Dunkle bringen, insbesondere da diese Unterscheidung große Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten aller Wohnungseigentümer hat. Dabei widmen wir uns speziell der Frage, ob das Dach innerhalb der WEG zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört. 

1. Gehört das Dach zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage ist § 5 Abs. 2 WEG. Dieser definiert Gemeinschaftseigentum als “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”. 

Da das Dach eines Gebäudes dessen Bestand oder Sicherheit dient, ist es zwingend als Gemeinschaftseigentum anzusehen (siehe BGH, Urteil vom 25.01.2001, AZ. VII ZR 193/99).  

Damit kann am Dach als solchem kein Sondereigentum begründet werden. Selbiges gilt auch für den Dachbelag, also Dachziegel und Teerpappe.
Das Gemeinschaftseigentum erstreckt sich dabei zugleich auch auf die Dachfenster. Eine früher vorgenommene Trennung – Außenfenster Gemeinschaftseigentum, Innenfenster Sondereigentum – ist bei heutigen modernen Verbundglasfenstern nicht mehr möglich (vgl. BayObLG 23.02.1995 Az. 2 Z BR 129/94).

Einen Sonderfall stellt die Dachterasse in der WEG dar: Zwar ist diese regelmäßig auch als Gemeinschaftseigentum einzustufen. Anders als das Dach als solches, kann diese aber durch Teilungserklärung auch in Sondereigentum umgewandelt werden. Dies gilt selbst dann, wenn die Dachterrasse nicht von allen Seiten umschlossen ist, was eigentlich Grundvoraussetzung für Sondereigentum ist. 

Wird die Dachterrasse in der Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt, zählen nur der Terrassenraum sowie der begehbare Bodenbelag zum Sondereigentum.

Alle sonstigen Bestandteile der Terrasse, namentlich Bodenplatte, Isolierungsschichten, Abdichtungen und Gitter, gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. 

2. Sondernutzungsrecht am Dachboden: Was gibt es zu beachten? 

Der Dachboden ist als sogenannter Bodenraum dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, sofern er keinem Wohnungs- oder Teileigentum zugewiesen wurde.

Allerdings kann das Bedürfnis einzelner Wohnungseigentümer bestehen, den Dachboden ausschließlich für sich selbst unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen. Diesem Wunsch kann durch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts Rechnung getragen werden.

Hierdurch wird der Dachboden einem oder mehreren Mitgliedern zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen; an der Einstufung des Dachbodens als Gemeinschaftseigentum ändert sich hierdurch nichts. 

Voraussetzung eines jeden Sondernutzungsrechts ist, dass die Räume, auf die es sich beziehen soll, so konkret wie möglich bezeichnet werden sollen.

Verfügt eine Wohnanlage beispielsweise über 4 Dachböden, so reicht die bloße Einräumung eines Sondernutzungsrechts “am Dachboden” nicht aus, da hierdurch nicht klar wird, für welchen der 4 Dachböden es gelten soll. 

3. Dachausbau, Dachdämmung und Dachsanierung: Das müssen Sie beachten! 

Dachausbau 

Ein Dachausbau bietet die Möglichkeit, neuen Wohnraum in der WEG zu schaffen: Dieser kann dann wahlweise von einzelnen Miteigentümern genutzt oder von der WEG veräußert werden. Dabei gibt es jedoch einige Dinge zu beachten. 

Zunächst ist entscheidend, in wessen Eigentum die auszubauenden Dachräume stehen. Ist in der Teilungserklärung hierüber keine Vereinbarung getroffen, stehen die Dachräume im Gemeinschaftseigentum. 

Doch auch wenn die Dachräume laut Teilungserklärung im Eigentum eines einzelnen Mitglieds der WEG stehen, hat dieser nicht automatisch “freie Hand”: Denn das Dach selbst bleibt stets Gemeinschaftseigentum. Alle Maßnahmen des Dachgeschossausbaus, die dieses Gemeinschaftseigentum betreffen, sind bauliche Veränderungen gem. § 22 WEG – und damit grundsätzlich von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer abhängig. 

Daneben sind stets auch baurechtliche Vorgaben zu beachten. So ist beispielsweise denkbar, dass das zuständige Bauamt den geplanten Dachgeschossausbau nur unter Auflagen, etwa der Schaffung zusätzlicher Fluchtwege, genehmigt. 

Dachdämmung und Dachsanierung

Da die Dachdämmung und -sanierung das Gemeinschaftseigentum betrifft, ist zwingend die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einzuholen. Auch hier kann also kein einzelner Miteigentümer ohne vorherige Absprache “loslegen”. 

Daneben ist natürlich auch die Kostentragung für Dachdämmung und Dachsanierung interessant. 

Generell gilt: Die Kosten sind von allen Miteigentümern gemeinschaftlich zu tragen. Allerdings besteht die Möglichkeit, die Kosten durch Beschluss der WEG auf einzelne Wohnungseigentümer zu beschränken.

Dies ist etwa dann sinnvoll, wenn der zu sanierende bzw. neu zu dämmende Teil des Daches nur einen Teilbereich des Gebäudes und damit nicht alle Eigentümer gleichermaßen betrifft. 

4. FAZIT: Das Dach in der WEG 

Da das Dach eines jeden Gebäudes für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich ist, ist es zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Eine Umwandlung in Sondereigentum ist nicht möglich. Dabei bezieht sich das Gemeinschaftseigentum zugleich auch auf die Dachfenster und den Dachbelag. 

Auch die Dachterrasse gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum mit der Besonderheit, dass diese sondereigentumsfähig ist. 

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