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Wer darf an einer Eigentümerversammlung teilnehmen? 

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Die Frage, wer an einer Eigentümerversammlung teilnehmen darf, stellt sich aufgrund des Prinzips der sog. Nichtöffentlichkeit, dem die Eigentümerversammlung unterliegt: Nach dem Sinn und Zweck einer Eigentümerversammlung soll nicht jede beliebige Person, etwa Nachbarn oder Mieter, teilnahmeberechtigt sein. Die Eigentümerversammlung soll also von fremden Einwirkungen verschont werden. 

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Ließe man stattdessen jede beliebige Person an der Eigentümerversammlung teilnehmen, so bestünde die Gefahr, dass Außenstehende auf die Willensbildung der WEG einwirken. Gleichermaßen soll der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit auch die Geheimhaltung nach außen schützen.

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Ausgangspunkt für die Frage, wer an einer Eigentümerversammlung teilnehmen darf, ist § 23 WEG. Dieser legt in Absatz 1 folgendes fest: “Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet”. 

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Klar ist damit zunächst, dass sämtliche Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen. Über sonstige Personen, die teilnahmeberechtigt sind, trifft das Gesetz jedoch keine Aussage. So viel vorweg: In Einzelfällen können auch Nicht-Eigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen.

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Welche Personen dürfen in Ausnahmefällen an einer WEG-Versammlung partizipieren? 

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Vom Grundsatz der Nichtöffentlichkeit werden eine Reihe von Ausnahmen zugelassen, die insbesondere durch die Rechtsprechung entwickelt wurden. Daneben können sich auch Ausnahmen aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. 

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So können etwa Gäste an der Versammlung teilnehmen, sofern alle Teilnehmer der Eigentümerversammlung damit einverstanden sind. Sobald auch nur ein Wohnungseigentümer oder eine sonst stimmberechtigte Person der Anwesenheit des Gastes widerspricht, muss Letzterer von der Versammlung ausgeschlossen werden. 

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Daneben ist es ausländischen Wohnungseigentümern gestattet, mit einem Dolmetscher an der Eigentümerversammlung teilzunehmen (AG Wiesbaden, Urteil vom 27.07.2012 - 92 C 217/11, ZWE 2013, 285). Wird dem betreffenden Wohnungseigentümer dieses Recht verweigert, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse grundsätzlich anfechtbar, da diesem die Teilnahme an der gemeinsamen Willensbildung der WEG verwehrt wurde. 

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Ein Teilnahmerecht besteht außerdem auch für Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker. 

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Auch bei körperlichen Einschränkungen wie etwa Gebrechlichkeit, besonders hohem Alter oder Schwerhörigkeit oder bei besonderem Schwierigkeitsgrad eines Beschlussgegenstandes kann es im Einzelfall zulässig sein, dass ein Eigentümer eine andere Person zur Versammlung mitbringt. Dabei muss das besondere Interesse des Eigentümers an der Teilnahme dieser Person gegenüber dem Interesse der anderen Wohnungseigentümer, “unter sich” zu bleiben, überwiegen (BGH, Urteil vom 29.01.1993 - V ZB 24/92, NJW 1993, 1329). 

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Ist ein Wohnungseigentümer minderjährig, haben seine gesetzlichen Vertreter (in der Regel die Eltern) ein Teilnahmerecht. 

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Steht eine Wohnung im Eigentum einer juristischen Person, beispielsweise einer GmbH, so ist das vertretungsberechtigte Organ – im Falle der GmbH in der Regel, aber nicht zwangsläufig, der Geschäftsführer, § 35 Abs. 1 GmbH – teilnahmeberechtigt. Für nicht rechtsfähige Personenmehrheiten, wie etwa Erbengemeinschaften, gilt, dass das Teilnahmerecht allen Mitberechtigten zusteht. 

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Eine praxisrelevante Frage ist daneben auch, ob Wohnungseigentümer einen Berater (etwa einen Architekten, Steuerberater oder Rechtsanwalt) zur Versammlung “mitbringen” dürfen. Hierbei ist zu differenzieren: 

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Wird der Berater im Auftrag der Gemeinschaft hinzugezogen, so darf er an der Eigentümerversammlung teilnehmen, sofern die Mehrheit der anwesenden Eigentümer damit einverstanden ist. Nach seinem Sachvortrag muss er jedoch den Saal verlassen. Etwas anderes gilt, wenn der Berater allein mit der Interessenwahrnehmung eines Wohnungseigentümers betraut ist. In dieser Situation müssen sich Wohnungseigentümer und Berater darüber einigen, wer von beiden an der Versammlung teilnimmt; die gleichzeitige Anwesenheit beider ist nämlich nicht zulässig. 

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Dürfen Ehepartner an einer Eigentümerversammlung teilnehmen? 

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Der bereits erläuterte Grundsatz der Nichtöffentlichkeit greift auch hinsichtlich Ehepartnern durch: Will ein Ehepartner an der Versammlung teilnehmen, so kann er dies nur anstelle seines Ehepartners. Eine gleichzeitige Anwesenheit beider Eheleute ist unzulässig. Dies gilt nicht, wenn eine eheliche Gütergemeinschaft vorliegt. In diesem Fall sind beide Ehepartner einzuladen. Allerdings kann in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden, dass Bruchteils-, Erben- oder Gütergemeinschaften einen Vertreter zu bestimmen haben, der für sie an der Eigentümerversammlung teilnimmt. 

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Ist eine Eigentümerversammlung ohne Teilnehmer möglich?

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Durch die zum 01.12.2020 neu geschaffene Regelung des § 23 Abs. 1 S. 2 WEG ist es der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, die virtuelle Teilnahme an einer Eigentümerversammlung zu beschließen. Eine physische Anwesenheit aller Wohnungseigentümer ist bei entsprechendem Beschluss also nicht mehr zwingend erforderlich. Zu beachten ist jedoch, dass eine rein virtuelle Eigentümerversammlung nicht über § 23 Abs. 1 S. 2 WEG beschlossen werden kann: Zumindest der Versammlungsleiter muss körperlich teilnehmen. 

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Allerdings steht es der Eigentümerversammlung frei, die Durchführung einer 100% virtuellen Eigentümerversammlung (nicht auf § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gestützt) zu beschließen. Dies ist jedoch nur zulässig, sofern die virtuelle Veranstaltung die Wesensmerkmale einer Präsenzveranstaltung – freier Diskurs und Austausch – gleichermaßen erfüllt: Dies ist etwa bei einer rein passiven Teilnahme an einem “Verwaltermonolog” nicht gegeben. 

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Darf man als Mieter an einer WEG-Versammlung teilnehmen? 

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Grundsätzlich steht Mietern kein Teilnahmerecht zu. Eine Ausnahme hiervon bestand jedoch in dem vom LG Hamburg, Urteil v. 15.01.2020 - 318 S 59/19 entschiedenen Fall: Dort sah die Teilungserklärung einen Passus vor, wonach in Bezug auf die Vertretung in der Eigentümerversammlung sich “jeder Eigentümer durch einen mit schriftlicher Vollmacht ausgestatteten Dritten vertreten lassen” kann. Eine solche Bevollmächtigung stellte der Eigentümer seinem Mieter aus. In einer solchen Situation stand es dem Mieter zu, an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen – allerdings nicht im eigenen Interesse, sondern als Vertreter eines Wohnungseigentümers. 

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Dürfen werdende Wohnungseigentümer an einer Eigentümerversammlung teilnehmen? 

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Zwischen dem Verkauf einer Wohnung und der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch vergehen nicht selten Wochen bis Monate. Dies ist insofern problematisch, als dass der Erwerber erst mit der Grundbucheintragung Eigentümer der Wohnung wird. Wer ist also berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, wenn die Wohnung schon verkauft, die Eintragung ins Grundbuch aber noch nicht erfolgt ist? 

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Diese Frage war lange Zeit nicht im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Glücklicherweise erkannte der Gesetzgeber dieses Problem und fügte am 01.12.2020 einen Absatz 3 in § 8 WEG ein, der sich dieser Rechtsfrage annimmt. Zusammengefasst gilt demnach diejenige Person, die einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat, gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als Wohnungseigentümer, sobald ihr der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. 

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Das Argument: Der Person, die mit Sicherheit Wohnungseigentum erwerben wird, soll es auch schon vor dem Eigentumserwerb möglich sein, die mit der Stellung als Wohnungseigentümer einhergehenden Mitwirkungsrechte auszuüben. 

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Doch Achtung: Dies gilt nur, sofern der Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer hat! Es muss sich demnach um einen Ersterwerb der Person handeln, in deren Eigentum das Grundstück im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundstück stand. In der Praxis ist dies regelmäßig der Bauträger. Zudem muss für ihn eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt und die Besitzübergabe der zum Sondereigentum gehörenden Räume bereits erfolgt sein. 

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Was passiert, wenn eine unbefugte Person an der Eigentümerversammlung teilnimmt?

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Nimmt eine unbefugte Person an der Eigentümerversammlung teil, ist dies ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Dieser Verstoß führt dazu, dass die auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse aus formellen Gründen anfechtbar sind: Eine automatische Nichtigkeit der Beschlüsse tritt also nicht ein. 

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Die Anfechtbarkeit besteht jedoch nur dann, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich der Fehler auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat. Diese Auswirkung wird grundsätzlich vermutet: Widerlegt werden kann sie allein durch den Nachweis, dass der Beschluss mit Sicherheit auch ohne den Verstoß inhaltsgleich gefasst worden wäre (OLG Hamburg, 21.06.2006 - 2 Wx 33/05, ZMR 2006, 704). 

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Tipp: Aufgrund der Anfechtungsmöglichkeit sollten Fremde daher unbedingt des Raumes verwiesen werden!

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FAZIT: Teilnahme an einer Eigentümerversammlung

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Wegen des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit ist es im Grundsatz nur den Wohnungseigentümern erlaubt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Hiervon gibt es jedoch einige Ausnahmen, die Sie als Wohnungseigentümer unbedingt kennen sollten. Hat eine unbefugte Person an der Eigentümerversammlung teilgenommen, so sind die gefassten Beschlüsse grundsätzlich anfechtbar. 

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