Eigentümerversammlung: Fakten zur Abstimmung im Überblick

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1. Grundsätzliches zum Mehrheitsbeschluss in einer WEG

Durch die WEG-Reform, die am 01. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, haben sich auch auf Beschluss-Ebene einige Punkte verändert.

So war eine Eigentümerversammlung erst beschlussfähig, wenn mehr als 50% der Eigentümer anwesend oder vertreten waren. Jedoch hat diese Regelung zu Zweit- oder Wiederholungsversammlungen, da die WEG-Versammlung aufgrund der geringen Teilnehmerzahl nicht beschlussfähig war.

Mit der Reform wurde die Beschlussfähigkeit stark angepasst. Heute muss lediglich ein Wohnungseigentümer anwesend sein oder vertreten werden, damit die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist.

Bei Mehrheitsbeschlüssen sind die Stimmrechte der einzelnen Wohnungseigentümer ausschlaggebend. Diese werden in der Teilungserklärung innerhalb der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Sind diese dort nicht geregelt, greift das Wohnungseigentumsgesetz.

Allgemein gibt es drei verschiedene Möglichkeiten, die Stimmrechtsanteile zu vergeben:

• Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen
• Stimmrecht nach Objekten
• Kopfstimmrecht

Noch während der Versammlung ist es Aufgabe des Verwaltersfestzustellen, ob die Versammlung überhaupt beschlussfähig ist. Bei Abstimmungmuss er ebenso prüfen, ob die notwendige Mehrheit eines Beschlusses erreichtwurde. Deshalb ist es für den Verwalter ratsam, vor einer Eigentümerversammlungdie Gesamtzahl der Eigentümer sowie deren Miteigentumsanteile zu kennen. Unterbestimmten Bedingungen – etwa bei Interessenkonflikten oder Zahlungsrückständen– kann das Stimmrecht sogar vorübergehend ausgeschlossen werden (§25 WEG).

Direkt nach Abstimmung muss der Verwalter das Ergebnis feststellen und bekanntgeben. Sollte eine Mehrheit zustande kommen, ist der Beschluss erfolgreich und die Realisierung kann vorangetrieben werden. 

Tipp von uns: Matera unterstützt mit einem modernen Kundenportal und einem Experten-Team gerne bei der Durchführung der Eigentümerversammlung. Auch bei der Feststellung der Stimmenanteile und der zu erreichenden Mehrheit in Einzelfällen beraten wir Sie gerne.

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2. Mehrheiten bei einer Eigentümerversammlung (inkl. Beispiele)

Je nach Art des Beschlusses, über den abgestimmt werden soll, werden verschiedene Mehrheiten benötigt.  Aufgabe des Verwalters ist es deshalb, sich bereits vorab darüber zu informieren, welche Art von Mehrheit für die jeweiligen Themen der WEG notwendig ist. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, sofern er ordnungsgemäß und rechtzeitig eingeladen wurde.

Wird ein Mehrheitsbeschluss gefasst, ist dieser für jeden Wohnungseigentümer bindet. Das heißt, auch wenn ein Eigentümer bei einem Beschluss nicht anwesend oder vertreten ist, gilt der Beschluss auch für diesen.

Generell hat jeder Eigentümer ein Anfechtungsrecht, das heißt, in einem Anfechtungsprozess vor Gericht kann dieser gegen den Beschlussvorgehen. Eine Anfechtung ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung möglich – etwa bei Verfahrensfehlern, formellen Mängeln oder unzureichender Einladung zur Versammlung. Das Gericht prüft hier, ob der Beschlussrechtskräftig ist, das heißt unter anderem wird sowohl die Beschlussfähigkeit der Versammlung als auch die Mehrheitsentscheidung geprüft.

Um Ihnen einen besseren Überblick zu verschaffen, stellen Ihnen die einfache und doppelt-qualifizierte Mehrheit nun genauer vor: 

Einfache Mehrheit bei einer Eigentümerversammlung

Wenn mindestens 51 % der Stimmberechtigten für einen Beschluss stimmen, ist die einfache Mehrheit erreicht.

Bei der einfachen Mehrheit zählen die Stimmen der Anwesenden oder wirksam vertretenen Eigentümer. Letztere haben eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung erhalten und können somit an Abstimmung teilnehmen. Eigentümer können ihr Stimmrecht auch durch einebevollmächtigte Person ausüben lassen, um bei Abwesenheit dennoch wirksamvertreten zu sein. Ungültige oder Enthaltungen werden als Null-Stimmengewertet, diese fließen also nicht als Gegenstimme ein.

Einfache Mehrheitsbeschlüsse werden vor allem für die laufende Verwaltung benötigt:

• Erlassen einer Hausordnung
• Abschluss von Versicherungen
• Bestellung des Verwalters und Verwaltungsbeirats
• Management der Erhaltungsrücklage (bzw. Instandhaltungsrücklage) 
• Aufforderung zur Rechnungslegung
• Anstellung eines Hausmeisters
• Genehmigung der Jahresabrechnung
• Beschluss des Wirtschaftsplans

Doppelt-Qualifizierte Mehrheit bei einer Eigentümerversammlung

Die Doppelt-Qualifizierten Mehrheit kommt in WEGs nur bei der Kostentragung von baulichen Veränderungen zum Einsatz. So müssen sich alle Wohnungseigentümer laut § 21 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile an den Kosten beteiligen, wenn ein Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren.

Protokoll der Eigentümerversammlung

Ein Protokoll dokumentiert alle wesentlichen Punkte, Abstimmungsergebnisse und Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Es dient den Eigentümern als Nachweis und ist vor allem Grundlage dafür, wenn gefasste Entscheidungen folglich umgesetzt werden. Der Verwalter oder ein beauftragter Protokollführer ist für die vollständige und nachvollziehbare Erstellung verantwortlich.

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3. Welche Mehrheit ist bei einem Umlaufbeschluss notwendig?  

Ein Umlaufbeschluss erfordert eine sogenannte Allstimmigkeit. Das bedeutet, dass in diesem speziellen Fall alle Eigentümer zustimmen müssen. Eine Enthaltung oder Nein-Stimme lässt die Abstimmung scheitern.

Seit der WEG-Reform 2020 können Umlaufverfahren auch mit einfacher Mehrheit durchgeführt werden. 

Dafür muss zunächst bei einer Eigentümerversammlung über diesen Punkt abgestimmt werden. Sollte die WEG diesem Antrag zustimmen, greift dieses Abstimmungsverfahren auch für Umlaufbeschlüsse. 

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4. Wann ist ein einstimmiger Beschluss in einer Eigentümerversammlung notwendig? ‍

Laut WEG-Gesetz gibt es keinen Beschluss, der die Zustimmung aller anwesenden und vertretenen Eigentümer erfordert. Das bedeutet: Ein klassisch einstimmiger Beschluss istrechtlich nicht vorgesehen und muss daher nicht zwingend angestrebt werden, umwirksame Entscheidungen zu treffen.

Allerdings wird in der Praxis häufig von einer Einstimmigkeit gesprochen, wenn bestimmte sensible Themen behandelt werden, bei denen ein besonders hohes Maß an Zustimmung wünschenswert ist – etwa bei Maßnahmen, die stark in das Sondernutzungsrecht einzelner Eigentümer eingreifen.

Beispiele, bei denen faktisch Einstimmigkeit unter Umständen erforderlich wird:

• Änderungen der Teilungserklärung ohne Öffnungsklausel
• Einführung oder Abschaffung von Sondernutzungsrechten
• Beschlüsse über Nutzungsänderungen einzelner Einheiten

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5. Fazit: Mehrheiten bei einer Eigentümerversammlung

Bevor eine Eigentümerversammlung und vor allem die Abstimmung über Beschlüsse erfolgt, muss bekannt sein, welche Stimmrechte die einzelnen Wohnungseigentümer innehaben. Ebenso sollten Sie bei einer Eigentümerversammlung wissen, welche Mehrheiten für bestimmte Themen erforderlich sind. Nur so lassen sich rechtssichere Entscheidungen treffen und spätere Anfechtungen vermeiden.

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