Der Energieausweis spielt eine zunehmend wichtige Rolle in der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). In Zeiten steigender Energiekosten und wachsendem Umweltbewusstsein ist die Effizienz von Gebäuden von entscheidender Bedeutung. Dieser Blogartikel wirft einen genauen Blick auf das Thema "Energieausweis in der WEG" und erklärt, warum er für Eigentümer und Verwalter von Mehrfamilienhäusern unverzichtbar ist.
Bedeutung und Nutzen des Energieausweises
Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sind nicht nur Quadratmeterzahl, Baujahr oder -substanz und die Wohnlage interessant, sondern auch die Energieeffizienz. Sie sagt Ihnen, mit welchen Kosten Sie für die Energieversorgung des Gebäudes zu rechnen haben. Der Energiebedarfsausweis dient als Nachweis über die energetischen Daten einer Immobilie. Es ist Pflicht, für jedes Gebäude einen solchen Energieausweis erstellen zu lassen, ausgenommen sind nur denkmalgeschützte Häuser und Gebäude mit maximal 50 m² Nutzfläche. Zur Ausstellung des Energiepasses sind laut § 88 GEG für Wohngebäude ausschließlich Experten berechtigt, die die dort festgelegten fachlichen sowie formalen Voraussetzungen erfüllen.
Dazu zählen bestimmte Qualifikationen und Berufserfahrung. Der Ausweis enthält Angaben über den Energiebedarf bzw. -verbrauch einer Immobilie, die Energieträger für die Heizung sowie, bei Wohnhäusern, auch zum Baujahr und zur Energieeffizienzklasse. Letztere ist im Energiepass auf einer Farbskala darzulegen. Diese Skala reicht von der höchsten Stufe A+, die das Energiehaus 40 enthält, bis zur Stufe H für nicht modernisierte Gebäude. Der Ausweis ermöglicht es, Immobilien in unterschiedliche Energieeffizienzklassen einzustufen. Das Dokument ist für maximal zehn Jahre gültig. Wird ein Gebäude saniert oder umgebaut, erlischt die Gültigkeit eines Energieausweises. Das bedeutet, die Energieeffizienz muss erneut berechnet und ein neuer Ausweis ausgestellt werden.
Verschärfte Regeln für den Energiepass: Das müssen WEGs wissen
Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat Anfang November 2020 in Kraft und ersetzte damit das bisherige Energieeinsparungsgesetz und die Energieeinsparverordnung. Davon ist auch der Energiepass betroffen, für den seit der Einführung des neuen Gesetzes einige strengere Regelungen gelten. So muss die Person, die den Ausweis ausstellt, mittlerweile auch eine Beratung zur Modernisierung der Wärmedämmeffizienz anbieten. Zudem sind bei einem Verkauf sowohl Verkäufer als auch Makler dazu verpflichtet, den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Doch auch in der Immobilienanzeige müssen schon Angaben aus dem Ausweis getätigt werden, um potenziellen Käufern, Pächtern oder Mietern einen ersten Einblick in den Energiebedarf zu gewähren. Zudem sind, sofern der Ausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde, die Energieträger für Heizung sowie Warmwasserversorgung, die Energieeffizienzklasse und das Baujahr zu nennen.
Zwei Arten von Ausweis: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Der Energieausweis ist in zwei Varianten zu finden: als Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis. Der Energieverbrauchsausweis enthält Informationen darüber, in welcher Höhe Energie durch die Bewohner einer Immobilie verbraucht wurde. Hierfür werden Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre herangezogen. Umfassender und aussagekräftiger ist der bedarfsorientierte Energieausweis. Hierbei nutzt der Aussteller des Energiepasses wesentliche Eckdaten wie Gebäudetyp, Baujahr, Bauunterlagen sowie zusätzliche technische Daten, vor allem über die in der Immobilie vorhandene Heizung. Darauf basierend erfolgt die Berechnung des Energiebedarfs, die dann im Ausweis eingetragen wird. Wer einen Energiepass erstellen lassen möchte und vor der Frage steht, ob er einen bedarfsorientierten Energieausweis oder den Verbrauchsausweis wählt, sollte sich die beiden Energieausweisarten gut anschauen. Wenn eine Immobilie beispielsweise in den letzten Jahren ganz oder teilweise leer stand, ist es wenig sinnvoll, einen Verbrauchsausweis erstellen zu lassen, da er dann kaum aussagekräftig ist. Hier wäre somit der Bedarfsausweis zu empfehlen.
Eigentümerversammlung: Beschluss zur Beauftragung
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Verwaltung in der Pflicht, den Energiepass zu beantragen. Die Energieausweiskosten werden auf sämtliche Eigentümer umgelegt. Wenn in der Versammlung die Frage geklärt wird, ob ein Energieausweis oder Bedarfsausweis ausgewählt werden soll, sind auch die Kosten zu berücksichtigen. Der Bedarfsausweis ist teurer, dafür jedoch auch aussagekräftiger. Bei der Wahl des Energieausweises für Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus ist jedoch auch zu beachten, dass diese Wahlmöglichkeit nur bei Objekten mit mehr als vier Wohneinheiten besteht. Für Immobilien mit bis zu vier Wohneinheiten ist ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig, es sei denn, der Bauantrag für das Gebäude wurde nach dem 1. November 1977 gestellt oder das Gebäude entspricht bereits dem energetischen Stand der 1. Wärmeschutzverordnung aus diesem Jahr.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Energieausweis?
Die Energieausweiskosten unterliegen zahlreichen Einflussgrößen, wobei die Kosten des Bedarfsausweises aufgrund der umfangreicheren Datengrundlage höher sind als die für einen GEG-Energieverbrauchsausweis. So fallen für den Energiebedarfsausweis Aufwendungen in Höhe von mehreren Hundert Euro an, während der Energieverbrauchsausweis bereits für unter Hundert Euro erhältlich ist. Generell gilt: Je größer und komplexer eine Immobilie und die darin verbaute Technik sind, desto höher fallen die Kosten aus, um einen Energiepass erstellen zu lassen. Hier empfiehlt es sich, vorher Angebote mehrerer Experten einzuholen und diese zu vergleichen.
Seit wann ist der Energieausweis Pflicht?
Die Pflicht, beim Verkauf, Verpachtung oder Vermietung eines Gebäudes einen Energieausweis erstellen zu lassen und diesen vorzulegen, besteht seit dem Jahr 2007. Seit 2014 müssen auch in Immobilienanzeigen Informationen zur Energieeffizienz erteilt werden. Eigentümern, die versuchen, eine Immobilie ohne Energieausweis zu verkaufen, drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 10.000 Euro. Es gibt jedoch Ausnahmen von der Pflicht, so ist zum Beispiel kein Energieausweis für denkmalgeschützte Gebäude erforderlich.
Wer kontrolliert die Richtigkeit des Energieausweises?
Für die Prüfung der Angaben im Energiepass im Hinblick auf die Korrektheit sind die Marktüberwachungsbehörden der Länder zuständig. Dies hat laut GEG stichprobenartig zu erfolgen.
Welche Daten werden für den Energieausweis benötigt?
Für den Verbrauchsausweis werden die Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre benötigt. Dazu sind das Anfangs- und Enddatum der Abrechnungszeiträume und etwaige Leerstände anzugeben. In einigen Fällen fließt auch der Energieverbrauch für das Warmwasser vom Durchlauferhitzer mit ein. Der Verbrauch wird durch Messungen und die tatsächliche Abrechnung der Heizkosten ermittelt. Beim Bedarfsausweis ist die Datengrundlage komplexer. Zugrunde liegende Kriterien für die bedarfsorientierte Energieeffizienz sind Gebäudetyp, Anzahl von Wohnungen, die gesamte Wohnfläche sowie Raumtemperatur und Klimadaten, für die die Angaben des Deutschen Wetterdienstes als Grundlage dienen.
Wie lange dauert die Erstellung eines Energieausweises?
Die Erstellung eines Energiepasses dauert normalerweise nicht lange, üblicherweise ist eine Bearbeitungsdauer von ein bis zwei Tagen zu veranschlagen. Es gibt außerdem Online-Angebote, mit denen Interessierte den Energiepass schneller erhalten, sofern sie über alle erforderlichen Daten verfügen. Aussagekräftiger ist der Ausweis jedoch, wenn er auf der Basis einer Vor-Ort-Begehung des qualifizierten Experten erstellt wurde. Grundsätzlich hängt die Bearbeitungszeit auch von der Art und Größe der Immobilie ab und von der Verfügbarkeit des Sachverständigen, der das Dokument ausstellt.
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