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Gehören Heizkörper zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Heizkörper zählen in einer WEG grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, es sei denn, die Teilungserklärung ordnet sie ausdrücklich dem Sondereigentum zu. Das entschied der BGH 2011 (Az. V ZR 176/10) und schuf damit die bis heute geltende Grundregel.
Besonders in einer Eigentumswohnung ist die Abgrenzung zwischen Heizung als Gemeinschaftseigentum und einzelnen Bestandteilen im Sondereigentum rechtlich entscheidend. Um zu klären, was das konkret bedeutet und beinhaltet, lohnt sich ein kurzer Überblick über die Grundbegriffe des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG):
- Gemeinschaftseigentum: Gemäß 1 Abs. 5 WEGist Gemeinschaftseigentum „das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen“. Das umfasst alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört wie Fassade, Treppenhaus oder eine zentrale Heizungsanlage.
- Sondereigentum: Alles, was einem Wohnungseigentümer alleine gehört, insbesondere seine Wohnung und ggf. ein ihm zugeordneter Kellerraum, ist als Sondereigentum einzustufen.
Informationen zur genauen Aufteilung finden Sie auf jeden Fall in Ihrer Teilungserklärung, einem der wichtigsten WEG-Dokumente.
Doch warum ist diese Unterscheidung so wichtig? Ganz einfach: Als Wohnungseigentümer können Sie über Ihr Sondereigentum frei, also ohne Abstimmung mit den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft, verfügen:
Sie können beispielsweise Modernisierungen in Form eines neuen Anstrichs oder durch Verlegen eines neuen Bodens ihren eigenen vier Wänden vornehmen, ohne hierfür die Erlaubnis der anderen Wohnungseigentümer einzuholen. Ist hingegen ein Teil der Wohnanlage als Gemeinschaftseigentum einzustufen, so obliegt es grundsätzlich allen Wohnungseigentümern gemeinsam, über etwaige Veränderungen während einer Eigentümerversammlung zu entscheiden. „Alleingänge“ sind also nicht möglich.
Die WEG muss nicht jedes Verhalten von Sondereigentümern dulden, darf es umgekehrt jedoch auch nicht beliebig einschränken. Zum Beispiel darf eine tragende Wand nicht eingerissen werden. Das würde die Statik des Gebäudes beeinflussen und damit auch die Interessen der anderen Eigentümer. Deshalb ist es wichtig klar zu definieren, ob Heizkörper Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sind, denn auch wenn ein Heizkörper Sondereigentum ist, darf kein Eingriff in das Gemeinschaftsnetz erfolgen.
Sind Heizkörper laut BGH-Urteile Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Mit der Frage, ob Heizkörper nun zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, beschäftigte sich 2011 auch die höchstrichterliche Rechtsprechung. Zuvor wurde diese Frage von verschiedenen Gerichten unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof kommt in seiner Entscheidung vom 08.07.2011, AZ: V ZR 176/10 zu dem Ergebnis, dass „Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden [können]. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.“
Generell werden Heizkörper dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Jedoch können sie auch als Sondereigentum eingestuft werden, wenn es eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung gibt.
Die Entscheidung zeigt: Die Zuordnung ist stets einzelfallbezogen und insbesondere vom Inhalt der Teilungserklärung abhängig. Dabei sind jedoch einige Teile der Heizungsanlage zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, eine Deklarierung als Sondereigentum ist damit nicht möglich. Über diese Fallgruppen gibt der folgende Abschnitt Aufschluss.
Welche Teile der Heizungsanlage zählen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Da die Heizungsanlage innerhalb einer Wohnanlage aus einer Vielzahl von Komponenten besteht, muss zwischen diesen unterschieden werden: Eine pauschale Zuordnung der gesamten Heizungsanlage zum Gemeinschaftseigentum (GE) oder Sondereigentum (SE) ist also nicht möglich.
Fußbodenheizung
Fußbodenheizungen sind grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Der Grund: Die Heizschlangen sind im Estrichboden der Wohnanlage verlegt. Dieser ist stets dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Sofern die Fußbodenheizung nicht als systemrelevant einzustufen ist und eine Absperrvorrichtung enthält, die es dem Sondereigentümer ermöglicht, die Heizung voll allgemeinen Heizkreislauf zu trennen, ist die Zuordnung der Fußbodenheizung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung denkbar.
Heizungsventile
Auch die Zuordnung vermeintlich kleiner Bestandteile der Heizungsanlage wie der Heizungsventile ist nicht ganz einfach: Lange Zeit wurde vertreten, dass die einzelnen Ventile der Heizkörper auch dann dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, wenn die Heizkörper selbst zum Sondereigentum gehören (OLG Hamm, NJW-RR 2002, 156 und OLG München, NJW-RR 2008, 1182).
Dieser Auffassung erteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2012 eine Absage: Sofern Heizkörper in der Teilungserklärung oder in einer sonstigen Vereinbarung dem Sondereigentum zuzuordnen sind, so erstreckt sich dies grundsätzlich auch auf die dazugehörigen Heizungs- und Thermostatventile.
Zentralheizung
Die Heizungsanlage als solche inklusive des Heizkessels steht grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Allerdings kann ausnahmsweise Sondereigentum an ihr begründet werden, wenn sie nur einzelnen Wohnungseigentümern dient, also nur einzelne Wohneinheiten durch die Heizungsanlage mit Wärme versorgt werden.
Heizölvorrat
Da der Heizölvorrat sämtlichen Mitgliedern der WEG zugutekommt, ist auch er dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung ist hier nicht möglich.
Heizkostenverteiler
Bei einem Heizkostenverteiler handelt es sich um einen (meist weißen) kleinen Kasten, der an Heizungen innerhalb der Wohnung montiert ist. Dieser misst durch Temperaturerfassung den Verbrauch, sodass im Rahmen der Heizkostenabrechnung eine faire Verteilung der Heizkosten sichergestellt ist – wer weniger verbraucht, soll auch weniger zahlen.
Da Heizkostenverteiler damit der Ermittlung der Kostenverteilung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG dienen, sind sie dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Heizungsrohre
Die Hauptleitungen, also die Rohre, die innerhalb des Hauses vertikal verlaufen, sind bis zur Abzweigung zu den einzelnen Wohnungen zwingend Gemeinschaftseigentum. Ab der Abzweigung kann die Teilungserklärung abweichende Regelungen treffen.
Wer trägt die Kosten für den Heizkörper bei Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Ob die Gemeinschaft oder ein einzelner Eigentümer zahlt, hängt von zwei Faktoren ab: der Zuordnung (SE oder GE) und der Art der Maßnahme.
- Gemeinschaftseigentum = WEG zahlt: Kosten für Reparaturen und Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum (z. B. Zentralheizung, Fußbodenheizung) werden über das Hausgeld finanziert und nach Miteigentumsanteilen verteilt. Ein WEG-Beschluss ist erforderlich. Bei einer Eigentumswohnung zählt die zentrale Heizungsanlage in der Regel zum Gemeinschaftseigentum der WEG.
- Sondereigentum = Eigentümer zahlt: Kosten für Heizkörper, Thermostatventile oder sonstige als SE deklarierte Bestandteile trägt ausschließlich der betroffene Eigentümer, auch wenn die Hausverwaltung den Auftrag organisiert hat.
- Erhaltungsmaßnahme vs. bauliche Veränderung: Ein defekter Heizkörper = Erhaltungsmaßnahme, kein Beschluss erforderlich (Dringlichkeit). Eine neue Heizungsanlage mit anderer Technologie = bauliche Veränderungen, Beschlussfassung zwingend.
- Notfall-Ausnahme: Bei dringendem Handlungsbedarf, etwa Heizungsausfall im Winter, darf die Anlage ohne Beschluss ersetzt werden. Die Kosten verteilen sich dennoch auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen.
Wichtig bei der Kostenverteilung ist, ob der betroffene Heizkörper als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum eingestuft wird. Davon hängt ab, ob die WEG oder der einzelne Eigentümer die Kosten übernehmen muss.
Zuständigkeiten bei Heizkörpern rechtzeitig klären: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Sofern Sie einen Austausch der Heizungsanlage bzw. einzelner Bestandteile in Erwägung ziehen, sollten Sie zunächst klären, welche Teile hiervon zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören.
Für solche Bestandteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist zwingend eine Abstimmung mit den übrigen Mitgliedern der WEG erforderlich. Gewissheit kann durch einen Blick in die Teilungserklärung geschaffen werden, in der die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum geregelt ist.
Eine erfahrene Hausverwaltung wie Matera unterstützt Sie in München, Stuttgart, Berlin, Frankfurt, Hamburg und Köln von der Prüfung der Teilungserklärung über die Vorbereitung der Eigentümerversammlung bis zur Umsetzung der Beschlüsse. Wählen Sie das Modell, das zu Ihrer WEG passt: Vollverwaltung, Selbstverwaltung mit Unterstützung oder Fernverwaltung.
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Jakob Haddad studiert Jura und schreibt nebenbei Artikel für den Matera-Hausverwaltung-Blog. Eigentümer finden hier nützliche Informationen rund zu den Themen WEG, Hausverwaltung & Co.
