1. Ölheizung und Heizung in der WEG: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehören Heizungsanlagen, wie eine Ölheizung, in der Regel zum Gemeinschaftseigentum – und zwar immer dann, wenn es sich um Zentralheizungen handelt. Das bedeutet, dass Anschaffung, Wartung und Betriebskosten von der WEG getragen werden. Auch die Bestellung des Heizöls erfolgt in diesen Fällen meist gemeinschaftlich, wobei die Hausverwaltung für die Abwicklung zuständig ist.
Jedoch können Heizungen sowohl dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum angehören. Denn: Gibt es in der WEG dezentrale Heizlösungen, beispielsweise wenn einzelne Wohnungen eigene Heizungen besitzen, gehören diese zum Sondereigentum. In diesem Fall sind die jeweiligen Eigentümer für Wartung und die Kosten der Heizölbeschaffung selbst verantwortlich.Gemäß § 5 Abs. 2 WEG ist eine Heizungsanlage, sofern sie mehrere Wohneinheiten versorgt, dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.
Auch das Heizöl selbst ist als Bestandteil der gemeinschaftlichen Versorgung nicht Eigentum einzelner Wohnungseigentümer, sondern gemeinschaftliches Vermögen. Dementsprechend erfolgt die Verteilung der Heizkosten normalerweise gemäß der Heizkostenverordnung.
Die Verwaltung und Beschaffung des Heizöls unterliegt also der ordnungsgemäßen Verwaltung der WEG. Eigentümer können durch Beschluss auf einer Eigentümerversammlung Regeln für die Heizölbestellung festlegen. Ein solcher Beschluss über die Bestellung von Heizöl kann aber auch für ungültig erklärt werden, wenn er nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht oder einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt.
In der Praxis kommt es immer wieder zu Rechtsstreits über Heizölbestellungen innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Beispielsweise können sich einzelne Eigentümer gegen eine bestimmte Kostenposition (z. B. Endbestand des Heizöls) wehren oder die Umlage verausgabter Gelder anfechten. So hat auch der BGH bereits Urteile zur ordnungsgemäßen Abrechnung und Umlage von Heizöl gefällt.
Besonders wichtig ist hier die Einzelabrechnung: Nach der Heizkostenverordnung müssen Heizkosten – und damit auch der Verbrauch des Heizöls – nach einem bestimmten Verteilerschlüssel berechnet werden. Dies geschieht in der Regel über Verbrauchsmessungen. Die Verwaltung der Abrechnung obliegt der WEG oder einem beauftragten Dienstleister.
2. Heizöl-Beschaffung: Aufgaben der Hausverwaltung
Die Beschaffung von Heizöl ist eine wichtige Aufgabe der WEG-Hausverwaltung. Sie muss sicherstellen, dass jederzeit ausreichend Heizöl verfügbar ist, Kosten optimiert werden und ist für die rechtzeitige Nachbestellung verantwortlich.
Preisvergleiche, Bestellprozesse und Notfallmanagement gehören dabei zu den wichtigsten Aufgaben, die oft in Abstimmung mit der Eigentümerversammlung oder durch vorab festgelegte Beschlüsse erfolgen.
2.1. Preisvergleiche & Angebotseinholung
Die Verwaltung vergleicht verschiedene Lieferanten miteinander, um die Heizkosten für die Gemeinschaft zu optimieren, denn sie muss das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung beachten – hierunter fällt auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit.
Neben dem reinen Preis spielen auch Aspekte wie Lieferzeiten, Zahlungsmodalitäten und Serviceleistungen eine Rolle. Insbesondere in Zeiten stark schwankender Energiepreise kann eine vorausschauende Beschaffungsstrategie helfen, die Kosten langfristig stabil zu halten.
2.2. Bestellung & Lieferung koordinieren
Nach der Entscheidung für einen Lieferanten übernimmt die Verwaltung die Abwicklung der Bestellung. Sie prüft die Vertragskonditionen, koordiniert die Liefertermine und sorgt für eine reibungslose Anlieferung, indem sie dem Heizöl-Unternehmen Zugang zu den Räumlichkeiten gewährt.
Die Verteilung der Kosten erfolgt gemäß der Heizkostenverordnung, sodass eine faire Abrechnung unter den Eigentümern gewährleistet wird. Auch hierfür ist die Verwaltung zuständig.
2.3. Notfallmanagement
Falls es zu Lieferverzögerungen oder unerwartetem Heizölmangel kommt, muss die Verwaltung umgehend handeln. Notfalllösungen können sein:
• kurzfristige Nachbestellungen,
• Organisation alternativer Heizquellen,
• Information der Eigentümer über notwendige Maßnahmen.
Prinzipiell sollte aber präventiv und vorausschauend gehandelt werden. Ist nicht nur das Heizöl leer, sondern die Heizung defekt, darf die Verwaltung sie auch ohne WEG-Beschluss austauschen lassen, denn würde sie nicht umgehend handeln, wäre die Versorgung des Gebäudes mit Wärme und ggf. Warmwasser nicht mehr sichergestellt (Urteil v. 10.06.14, Az. 2 C 424/13, AG Verden).
3. Was tun, wenn das Heizöl leer ist?
Ist das Heizöl aufgebraucht, muss schnell gehandelt werden, um die Beheizung des Gebäudes sicherzustellen. Die Hausverwaltung trägt die Verantwortung, in einem solchen Fall zügig eine Notlieferung zu organisieren oder alternative Maßnahmen zu ergreifen.
Oft wird eine Expresslieferung bei einem örtlichen Lieferanten beauftragt, die jedoch mit höheren Kosten verbunden sein kann. In einigen Fällen kann eine vorübergehende Lösung durch den Einsatz von mobilen Heizsystemen notwendig werden.
Zusätzlich sollten Eigentümer darauf achten, dass eine regelmäßige Bestandskontrolle durchgeführt wird, um Engpässe frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden. Eine frühzeitige Bestellung kann verhindern, dass in Spitzenzeiten – etwa im Winter – Lieferengpässe entstehen oder zu sehr hohen Preisen eingekauft werden muss.
In Notfällen kann die Verwaltung auch eine Umlage auf die Eigentümer beschließen, wenn ein kurzfristiger Kauf notwendig wird, um die Beheizung des Gebäudes zu gewährleisten.
4. Kosten für Heizöl: Was gehört dazu und wer zahlt?
Die Kosten für Heizöl setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen: den Grundkosten, den Lieferkosten sowie den Verbrauchskosten, die in der Heizkostenabrechnung erfasst werden. Entscheidend ist zudem, welche Parteien die Kosten tragen müssen und wie diese aufgeteilt werden.
4.1. Grundkosten
Die Grundkosten umfassen Fixkosten, die unabhängig vom Verbrauch anfallen. Dazu zählen unter anderem die Wartung der Heizungsanlage und der für den Betrieb der Anlage anfallende Stromverbrauch. Diese Kosten werden als gemeinschaftliche Betriebskosten nach Quadratmeteranteil auf alle Wohnungseigentümer umgelegt.
4.2. Lieferkosten
Zu den Lieferkosten gehören der eigentliche Kaufpreis des Heizöls sowie Transport- und Logistikkosten. Heizölpreise schwanken je nach Marktlage, Saison und Bestellmenge. Daher kann es sinnvoll sein, größere Mengen zu günstigen Konditionen zu bestellen.
4.3. Energiekosten & Verbrauch (Heizkostenabrechnung)
Der größte Kostenpunkt sind die eigentlichen Energiekosten, also die Kosten für den verbrauchten Brennstoff. Die Abrechnung erfolgt nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung, die in den meisten Fällen eine verbrauchsabhängige Aufteilung vorschreibt. In der Praxis werden die Heizkosten anteilig nach einem festen und einem verbrauchsabhängigen Schlüssel berechnet, wobei der Verbrauchsanteil 50 - 70 % betragen muss.
4.4. Wer übernimmt die Kosten für das Heizöl?
Die Kosten für Heizöl werden in Wohnungseigentümergemeinschaften auf die Eigentümer umgelegt oder aus dem gemeinschaftlichen Konto entnommen. In vermieteten Wohnungen werden die Heizkosten an die Mieter weitergegeben und über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet.
5. Die Zukunft der Ölheizung
Die Zukunft der Ölheizung steht angesichts steigender Umweltanforderungen und politischer Maßnahmen zunehmend in Frage. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt strenge Vorgaben für den Einbau und den Betrieb fossiler Heizsysteme. Ab 2026 sollen neue Ölheizungen nur noch unter bestimmten Bedingungen erlaubt sein.
Viele Wohnungseigentümergemeinschaften stehen daher vor der Entscheidung, ob sie weiterhin auf Heizöl setzen oder auf alternative Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Fernwärme umsteigen. Förderprogramme und gesetzliche Anreize sollen den Wechsel erleichtern, allerdings sind die Investitionskosten oft hoch. Auch Hybridlösungen, die fossile Brennstoffe mit erneuerbaren Energien kombinieren, können eine Übergangslösung darstellen.
Darüber hinaus könnten steigende CO₂-Abgaben auf fossile Brennstoffe zu weiteren Kostensteigerungen führen. Der CO₂-Preis pro Tonne soll sich innerhalb der nächsten fünf Jahre vervielfachen. Diese Kosten dürfen Vermieter nicht komplett, sondern nur anteilig auf Mieter umlegen. Wer weiterhin auf Heizöl setzt, muss daher mit langfristig höheren Ausgaben rechnen.
6. Fazit
Heizöl bleibt für viele Wohnungseigentümer eine wichtige Energiequelle – doch wie lange noch? Die gesetzlichen Vorgaben werden strenger, die Kosten steigen, und Alternativen rücken in den Fokus. Eigentümer stehen vor der Entscheidung: weiter auf Heizöl setzen oder frühzeitig eine andere Lösung finden?Es gibt nicht die eine Lösung, die für jede WEG passt. Ob ein Umstieg sinnvoll ist, hängt stark vom Gebäude, dem Zustand der bestehenden Heizung und den individuellen Rahmenbedingungen ab. Viele Eigentümer, deren Ölheizung erst wenige Jahre alt ist, wollen diese verständlicherweise nicht ersetzen. Hier stellt sich auch die Frage, ob es wirklich nachhaltig ist, eine funktionierende Anlage gegen eine neue auszutauschen. Doch spätestens wenn eine gesetzliche Austauschpflicht greift oder eine Modernisierung ansteht, sollten Eigentümer einen Plan haben. Stehen Sie in Ihrer WEG vor einer Entscheidung zu diesem Thema? Eine gute Hausverwaltung kann Sie dabei unterstützen, die beste Lösung für Ihre Gemeinschaft zu finden.Wenn Sie eine zuverlässige und kompetente Hausverwaltung suchen, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.
