Heizkostenverordnung: Der Guide für Wohnungseigentümer (inkl. Novelle 2021)

Heizkostenverordnung: Der Guide für Wohnungseigentümer (inkl. Novelle 2021)

Heizkostenverordnung: Der Guide für Wohnungseigentümer (inkl. Novelle 2021)

Heizkostenverordnung: Der Guide für Wohnungseigentümer (inkl. Novelle 2021)

Im Dezember 2021 ist die neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Die Änderungen sind nicht nur für Mieter, sondern auch für die Eigentümergemeinschaften relevant und werden in den kommenden Jahren eine große Rolle spielen. Was die Heizkostenverordnung überhaupt ist, welche Änderungen es im Dezember 2021 gab und wie die Novellierung sich auf WEGs auswirkt, erfahren Sie in unserem Beitrag. 


Inhaltsverzeichnis

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1. Was ist die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung (kurz: HKVO oder HeizkostenV) regelt die Abrechnung von Heizkosten für alle Arten der Verteilung von Heiz- und Warmwasserenergie. Seit mehr als 40 Jahren existiert diese Rechtsordnung und gilt unabhängig von der Energieform - sprich für Gas, Heizöl oder Pellets. 

Durch wirtschaftliche und politische Veränderungen wird die Heizkostenverordnung immer wieder modifiziert. So erfolgte die letzte große Novellierung im Dezember 2021.

2. Für wen gilt die Heizkostenverordnung? 

Grundsätzlich findet die Heizkostenverordnung bei fast allen Gebäuden Anwendung. 

Jedoch gibt es auch Ausnahmen! So gilt die Heizkostenverordnung nicht für Einfamilienhäuser. Auch Gebäude mit maximal zwei Wohnungen sind befreit, solange mindestens eine Einheit vom Eigentümer bzw. Vermieter selbst bewohnt wird. Auch nicht erfasst werden Gebäude, die als Heizsystem eine Gasetagenheizungen verwenden.

3. Warum wurde die Heizkostenverordnung geändert? 

Grund für die Änderung der Heizkostenverordnung ist, dass europäische Vorgaben der Energieeffizienz-Richtlinie 2012/27/EU in deutsches Recht umgesetzt werden müssen.

Ziel der Änderungen der Heizkostenverordnung und somit der europäischen Richtlinie ist die Verpflichtung, den Nutzer (im Falle einer WEG den Eigentümer) monatlich über seinen Verbrauch und seine Kosten in Kenntnis zu setzen. Dadurch soll er zusätzlich animiert werden, auf seinen Verbrauch zu achten. Technisch soll dies durch die Verpflichtung zur Fernablese sichergestellt werden. Die Heizkostenverordnung stellt also die technischen Voraussetzungen für die Fernablese auf, wodurch zugleich eine umfassendere Transparenz sichergestellt werden soll.

4. Wer ist von den Änderungen der Heizkostenverordnung betroffen?   

Am 01.12.2021 sind die Änderungen der Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Über das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter hinaus sind auch die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) von der Novelle betroffen. 

Denn meist steht die Heizung im Gemeinschaftseigentum und betrifft somit unmittelbar die WEG. WEGs sollten sich daher mit den Änderungen und den durch die Heizkostenverordnungen entstandenden Maßnahmenbedarf auseinandersetzen.

5.Was ändert sich durch die neue Heizkostenverordnung?

Aus der Änderung der Heizkostenverordnung ergeben sich im wesentlichen drei wichtige Punkte: 

5.1. Verpflichtung zur Umrüstung auf fernablesefähige Erfassungsgeräte

Mit Inkrafttreten der Heizkostenverordnung dürfen nur noch fernablesbare Heizkostenverteiler, Warmwasser- und Wärmezähler eingebaut werden. Installierte, nicht fernablesbare Erfassungsgeräte müssen bis Ende 2026 durch fernablesbare Geräte ausgetauscht werden (vgl. § 5 Abs. 3 S. 1 Heizkostenverordnung).

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Gut zu wissen :
§ 5 Abs. 2 S. 2 Heizkostenverordnung: “Erfassungsgeräte sind fernablesbar, wenn für ihre Ablesung kein Zugang (zu den Wohnungen) erforderlich ist.” 

Zugelassen sind „Walk-by“ (“Vorbeigehen”)- und „Drive-by“- (“Vorbeifahren”) Technologien, bei denen die Verbrauchswerte nicht vollständig automatisiert übermittelt werden. Die Fernablesbarkeit kann auch über die Anbindung an ein SMGW realisiert werden, das die Anforderungen der Heizkostenverordnung an Datenschutz, Datensicherheit sowie Interoperabilität erfüllt. 

Das bedeutet, dass sich die WEG mit ihrer Hausverwaltung darüber beraten sollte, bis wann die technische Umrüstung stattfinden soll und wie dies tatsächlich umgesetzt werden soll (siehe dazu auch weiter unten). Auch zu klären ist die Frage nach der Finanzierung.

5.2. Unterjährige Verbrauchsinformationen

Mit Änderung der Heizkostenverordnung wurde auch die Pflicht zur Verfügungstellung von Verbrauchs- und Abrechnungsinformationen verändert. Vorher bestand die Pflicht, einmal jährlich beim Jahresabschluss über die Heizkosten zu informieren.

Dem Gesetzgeber war dies zu wenig und er hat daher entsprechende Anpassungen vorgenommen. Demnach müssen die Verbrauchsinformationen den Eigentümern ab dem 01.01.2022 monatlich mitgeteilt werden. Dies soll dazu führen, dass die Verbraucher ihren Verbrauch stets im Blick haben und ggf. kosten- und umweltschonend anpassen können. 

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Gut zu wissen :
Die folgenden Pflichten gelten nur, sofern bereits ein Fernablesegerät installiert wurde. Das bedeutet, dass eine sofortige Umstellung nur in den Fällen, in denen einen Fernablesegerät bereits installiert wurde, vorgenommen werden muss.

Wichtig ist es auch zu klären, wer die Auslesung der Heizdaten vornimmt. Die großen Ablesefirmen bieten hier einen umfassenden Service an, der natürlich entsprechend kostet. Ansonsten ist dies Aufgabe der Hausverwaltung.

5.3. Ergänzende Abrechnungsinformationen 

Die Abrechnung der Heizkosten soll nach der Änderung der Heizkostenverordnung auch um weitere Abrechnungsinformationen ergänzt werden. Durch mehr Informationen sollen die Verbraucher und Verbraucherinnen besser erkennen können, ob und wo sie künftig sparen können.

So muss die monatliche Mitteilung zu Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen um folgende Punkte ergänzt werden (nicht abschließend, vgl. § 6a Heizkostenverordnung): 

6. Ab wann gelten die Änderungen der Heizkostenverordnung? 

Am 01.12.2021 sind die Änderungen der Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Davon zu trennen ist jedoch die Frage, ob Vorschriften bereits anzuwenden sind. Nach der Heizkostenverordnung ergibt sich folgender zeitlicher Ablauf für die Anwendung der Vorschriften:

Datum Event
01.12.2021 - Ab diesem Datum darf bei Neuausstattung nur noch fernablesbare Messtechnik installiert werden
- Für neue Abrechnungszeiträume,die ab dem Datum beginnen, müssen ergänzende Informationen mit der Abrechnung bereitgestellt werden
01.12.2022 - Ab diesem Datum müssen Bewohner eine monatliche Verbrauchsinformation erhalten, wenn die Liegenschaft fernablesbar ist
- Ab dem Datum muss bei Neuausstattung fernablesbare Messtechnik verbaut werden, die interoperabel und Smart Meter Gateway (SMGW*)-kompatibel ist
31.12.2026 Bereits installierte nicht fernablesbare Messtechnik muss bis zu dem Datum nachgerüstet oder ersetzt werden. Sie muss fernalesbar, interoperabel und SMGW-kompatibel sein.
31.12.2031 Bis zum 01.12.22. montierte fernablesbare Messtechnik muss nach dem 31.12.2031 interoperabel und SMGW-kompatibel sein.

* SMGW: nähere Infos finden Sie auf der Webseite des BSI.

7. Welche Probleme entstehen für WEGs durch die Novelle der Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung stellt die WEGs und ihre Hausverwaltungen teils vor erhebliche Probleme. Das strukturelle Problem der Intransparenz von Hausverwaltungen tritt dadurch offen zu Tage. Die monatliche Mitteilungspflicht zwingt die Hausverwaltungen nämlich zu mehr Transparenz. Die Hausverwaltungen, die bisher keine oder nur wenige (insbesondere digitale) Strukturen geschaffen haben, um schnell und effektiv die Wohnungseigentümer zu informieren, müssen nun diese Strukturen erst schaffen oder den Prozess an externe Dienstleister auslagern. Beides führt im Endeffekt zu Mehrkosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft

Darüber hinaus stehen die WEGs vor der Herausforderung die Erfassungsgeräte hin zur Fernablesefähigkeit umzurüsten. Dieser Vorgang sollte in einem mehrschrittigen Verfahren auf der Eigentümerversammlung (oder natürlich per Umlaufbeschluss) beschlossen werden. Erster Schritt ist die Beschlussfassung über das “Ob” der Umrüstungsmaßnahme. Im besten Fall kann der Verwalter daraufhin Angebote einholen und die Umrüstung konkret planen. Auf einer zweiten Eigentümerversammlung kann dann über die eingeholten Angebote und die Finanzierung beschlossen werden.

Unser Tipp: Wir empfehlen Ihnen, dass Sie Ihre Hausverwaltung darauf ansprechen und den Prozess in die Wege leiten. 

8. BONUS: Wie können WEGs die entstehenden Kosten minimieren?

Durch die Heizkostenverordnung haben die Eigentümer die Chance ihre Heizkosten besser zu kontrollieren und damit auch zu regulieren. Wer das clever angeht, wird auch vor dem Hintergrund von stetig steigenden Energiekosten viel Geld sparen können. 

Gerade bei kleineren WEGs kann die Ablesung der Messdaten auch durch die Hausverwaltung selbst übernommen werden, sodass auf externe Dienstleister nicht zurückgegriffen werden muss (hohe Kosten durch Fahrtkostenpauschale und Abodienste).

In diesem Zusammenhang ist auch sinnvoll das grundsätzliche Verwalterkonzept überdenken. Denn die Verwaltung muss nicht zwangsläufig durch einen externen Verwalter erfolgen. In der Praxis immer häufiger werden sog. selbstverwaltete Wohnungseigentümergemeinschaften, die die Verwaltung der WEG selbst übernehmen (Selbstverwaltung). 

Und das ist heutzutage einfacher denn je! Kooperative Modelle wie Matera machen die Verwaltung einer WEG deutlich entspannter, kostengünstiger und zeitsparender. 

Klingt spannend? Dann holen Sie sich gerne ein kostenloses Angebot von uns ein. Unsere WEG-Experten von Matera werden Ihnen so schnell wie möglich weiterhelfen und freuen sich jetzt schon auf Sie!

Autor
Jan Milz
Legal Counsel
Delimitor
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