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1. Was ist das Gemeinschaftseigentum? 

Gesetzlicher Ausgangspunkt für die Definition des Gemeinschaftseigentums ist § 1 Abs. 5 WEG. Dabei wird die Wichtigkeit der Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum schon an der Stellung im Gesetz, nämlich im allerersten Paragrafen, deutlich. Demnach ist Gemeinschaftseigentum „das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen“.

Grob gesagt bedeutet das: Alles, was einem Wohnungseigentümer alleine gehört, insbesondere seine Wohnung und ggf. ein ihm zugeordneter Kellerraum, ist als Sondereigentum einzustufen. Alles, was darüber hinausgeht, ist nicht mehr Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum. 

Jeder Wohnungseigentümer ist zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Außerdem ist das Gemeinschaftseigentum von den jeweiligen Wohnungseigentümern – wie der Name schon sagt – gemeinschaftlich zu verwalten. 

Wörtlich heißt es hierzu in § 11 Abs. 1 WEG: „Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen“. Damit wird klargestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Dauer angelegt sein soll, wofür eine gute Zusammenarbeit der jeweiligen Eigentümer förderlich ist. 

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2. Was gehört zum Gemeinschaftseigentum einer WEG?  

Typische Fälle des Gemeinschaftseigentums sind Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Hierzu zählen primär der Grund und Boden und sämtliche tragenden und notwendigen Gebäudebestandteile, etwa das Fundament oder das Dach.

Der Grund: Hierdurch soll verhindert werden, dass solche Räume oder Gebäudeteile, auf deren Funktion oder Verwendung alle Wohnungseigentümer zwingend angewiesen sind, nicht lediglich einem einzelnen Eigentümer zugewiesen werden. 

Auch solche nicht überbaute Grundstücksflächen sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind als Gemeinschaftseigentum einzuordnen. Hierzu gehören insbesondere:

• Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern, 
• Eingangshallen oder gemeinsame Fahrradkeller
• und Versorgungseinrichtungen, etwa gemeinsame Wasch- oder Haushaltsräume. 

Weitere Beispiele für das Gemeinschaftseigentum:

• Innenhöfe,  
• Fahrstühle,
• Zentralheizung.
• Fußbodenheizung,
• Geschossdecken,
• Photovoltaikanlagen,
• Außenwände,
• sowie Briefkastenanlagen. 

Gut zu wissen :

Das WEG-Recht kennt kein Gemeinschaftseigentum, das nur bestimmten Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht: Verfügt ein großes Mehrfamilienhaus also über mehrere Treppenhäuser, so stehen diese grundsätzlich allen Miteigentümern als Gemeinschaftseigentum zu, nicht nur denjenigen, die Ihre Wohnungen über das betreffende Treppenhaus erreichen. Dies wird auch als Grundsatz der Einheitlichkeit des Gemeinschaftseigentums bezeichnet.

Häufig bereitet die Unterteilung einzelner Bestandteile des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum Schwierigkeiten. Dies führt nicht selten zu Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern, was die Stimmung in der Wohnanlage nachhaltig negativ beeinflusst. 

Ein gängiger Streitpunkt aus der Praxis ist bspw. die rechtliche Einordnung eines Balkons in einer WEG: 

Während dessen Außenwände, Balkondecke und Brüstung zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist der Balkonraum als solcher sowie der Bodenbelag dem jeweiligen Wohnungseigentümer als Sondereigentum zuzusprechen.

Auch hinsichtlich der Wohnungseingangstür besteht nicht selten Unklarheit darüber, ob diese nun dem Gemeinschafts- oder Sondereigentum zuzuordnen ist. Grundsätzlich ist die Außenseite der Tür Gemeinschaftseigentum, während die Innenseite als Sondereigentum einzustufen ist. 

Licht ins Dunkle bringt häufig die Teilungserklärung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft. In dieser ist die genaue Aufteilung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum enthalten. Abweichend von der dargestellten Aufteilung von Gemeinschafts- und Sondereigentum kann einzelnen Eigentümern ein Sondernutzungsrecht an einzelnen Gebäudebestandteilen oder Flächen des Grundstücks eingeräumt werden (§ 10 Abs. 3 WEG).

Hierdurch erhalten diese ein alleiniges und ausschließliches Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Beispielhaft zu nennen sind etwa ein Sondernutzungsrecht an der Gartenanlage der Immobilie oder an einem KFZ-Stellplatz. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts.

Diese ist nur wirksam, sofern das Sondernutzungsrecht konkret bezeichnet ist. )n der Praxis erfolgt dies in der Regel durch eine Bezugnahme auf Pläne oder Zeichnungen, aus denen sich der Gebäude- oder Grundstücksteil exakt ergibt. 

Im Gegenzug wird dem betreffenden Eigentümer regelmäßig die Pflicht zur Wartung und Instandhaltung dieses Gebäude- oder Grundstücksteils auferlegt. Erfolgt eine solche Regelung nicht, so trägt die Gemeinschaft diese Kosten, was aufgrund der Tatsache, dass nur ein einzelnes Mitglied der WEG zur Nutzung berechtigt ist, unbillig erscheint. Eine abweichende Regelung zur Wartung und Instandhaltung sollte daher unbedingt getroffen werden. 

Gut zu wissen :

In rechtlicher Hinsicht bleibt dieser Teil des Gebäudes oder des Grundstücks zwar Gemeinschaftseigentum. Ein Sondernutzungsrecht führt also nicht dazu, dass sich das Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umwandelt. Das Sondernutzungsrecht sorgt jedoch dafür, dass der Teil nicht mehr von allen Wohnungseigentümern genutzt werden darf. 

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3. Unterschiede zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum? 

Welche Teile der Liegenschaft zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, entscheidet maßgeblich über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der WEG:

Ist ein Teil als Sondereigentum anzusehen, so ist alleine der jeweilige Wohnungseigentümer hierfür verantwortlich. Geht es hingegen um das Gemeinschaftseigentum, so ist die WEG betroffen, sodass ihr die Entscheidungsbefugnis hierüber zukommt.

Konkret bedeutet das also beispielsweise, dass die Kosten für einen neuen Fassadenanstrich von der WEG zu tragen sind. Möchte hingegen ein Wohnungseigentümer die Innenwände seiner Eigentumswohnung neu streichen, so trägt nur er alleine die Kosten hierfür. 

Die mit dem Gemeinschaftseigentum verbundenen Aufgaben werden in der Regel einer Hausverwaltung aufgetragen. Diese übernimmt dann – natürlich nur gegen entsprechende Bezahlung – die Verwaltung der WEG, beauftragt etwa Handwerker mit der Durchführung von Instandhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen. 

Gut zu wissen :

Im Gegensatz zur klassischen WEG-Verwaltung sind Sie bei Matera nicht auf einen externen WEG-Verwalter angewiesen. Dies ermöglicht eine schnellere und kostengünstigere Aufgaben- und Problemlösung innerhalb der WEG. 

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4. Ist die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum möglich? 

Grundsätzlich lässt sich Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umwandeln, wovon in der Praxis auch häufig gebrauch gemacht wird.  Dies bietet sich etwa dann an, wenn ein leerer, von der Gemeinschaft nicht genutzter Dachboden zu Wohnungen umfunktioniert werden soll.

Selbiges gilt auch für eine Umwandlung von KFZ-Stellplätzen, da diese nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG sonderrechtsfähig sind und damit in Sondereigentum überführt werden können. Erforderlich ist in diesem Fall eine Änderung der Teilungserklärung. 

Rechtlich geschieht dies dadurch, dass alle Beteiligten sich über den Eintritt der Rechtsänderung einigen und die Rechtsänderung in das Grundbuch eingetragen wird (§ 4 Abs. 1 WEG). Die Einigung hat bei gleichzeitiger Anwesenheit aller an der Aufhebung des Sondereigentums Beteiligten vor einer zuständigen Stelle, in der Regel vor einem Notar, zu erfolgen. Dies ergibt sich aus den §§ 4 Abs. 2 S. 1 WEG, 925 Abs. 1 BGB. 

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist jedoch nicht uneingeschränkt möglich: Gemäß § 5 Abs. 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht in Sondereigentum überführt werden. 

Hinsichtlich der Voraussetzungen gilt das zu der Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum gesagte. Eine Umwandlung ist also nicht durch einen Beschluss durch die Eigentümerversammlung möglich, sondern erfordert stattdessen die Einigung aller Beteiligten vor einem Notar. 

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5. Kann Sondereigentum auch in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden?

Auch der umgekehrte Fall, nämlich die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum, ist möglich. Gemäß § 5 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer nämlich vereinbaren, „dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören“. 

Diese Regelung ermöglicht also die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum, was insbesondere dann sinnvoll ist, wenn im Sondereigentum befindliche Räume nun anderweitig und durch alle Mitglieder der WEG genutzt werden sollen. Denkbar ist beispielsweise, dass ein Sondereigentümer seinen Kellerraum nicht mehr benötigt, sodass dieser zu einem Gartengeräteraum umfunktioniert werden soll. 

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6. BONUS: Matera – Die neue Art der WEG-Verwaltung 

Obwohl das Gemeinschaftseigentum zu den zentralen Begriffen des WEG-Rechts gehört, herrscht über dessen Bedeutung und Tragweite bei vielen Wohnungseigentümern Unklarheit. Zum Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich alle Gebäude- und Grundstücksteile zuzuordnen, die nicht im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers oder im Eigentum eines Dritten stehen. 

Maßgeblich ist die Einordnung in Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hauptsächlich für die Kostentragung innerhalb der WEG. Sowohl die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum als auch von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sind möglich, allerdings relativ umständlich und kostenintensiv. 

Wir hoffen, dass Ihnen der Beitrag gefallen hat. Kennen Sie eigentlich Matera? Matera ist die neue Art der WEG-Verwaltung. Dank einer hochmodernen Online-Plattform und einem Team aus WEG-Experten ist die Verwaltung einer WEG einfacher und besser als jemals zuvor. 

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