1. Was ist eine Eigentumswohnung?

Eine Eigentumswohnung ist eine abgeschlossene und selbstständige Wohneinheit in einem Gebäude mit mehreren Einheiten. Sie ist Teil des Sondereigentums und der Wohnungseigentümer kann gemäß § 13 Abs. 1 WEG nach Belieben mit seiner Wohnung verfahren, soweit andere ET nicht beeinträchtigt werden

Das bedeutet, er kann dort selbst wohnen oder zur Vermietung anbieten oder in sonstiger Weise nutzen, solange die Nutzung nicht gegen das Gesetz verstößt.

Das Wohneigentum umfasst nicht nur die Wohnfläche, also die Wohnung selbst, sondern auch einen Anteil an Gemeinschaftseigentum, wie etwa Flure, Treppenhäuser oder Außenbereiche. Eigentümer einer Eigentumswohnung haben somit Anteile an der gesamten Immobilie und tragen gemeinsame Verantwortung für deren Unterhalt und Verwaltung.

Unterschied zwischen Eigentumswohnung und Mietwohnung

Der wesentliche Unterschied zwischen einer Eigentumswohnung und einer Mietwohnung liegt in der Verfügungsbefugnis und den finanziellen Verpflichtungen. Eine Eigentumswohnung gehört dem Eigentümer und kann selbst genutzt, vermietet oder als Vermögensanlage verwendet werden. Dagegen wird eine Mietwohnung von einem Vermieter bereitgestellt, und der Mieter zahlt monatlich Miete, ohne langfristiges Eigentum an der Immobilie zu erwerben.
Eine vermietete Eigentumswohnung kann sowohl Vor- als auch Nachteile bieten: Einerseits generiert sie Einkommen, andererseits entstehen laufende Verpflichtungen, beispielsweise für Reparaturen.

2. Rechtliche Grundlagen für Eigentumswohnungen, die Eigentümer kennen sollten

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 

Das WEG ist die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum und damit auch für Eigentumswohnungen. Hier sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums geregelt. 

Ein Wohnungseigentümer hat das Recht, seine Wohnung nach seinen persönlichen Vorstellungen zu nutzen, zu verkaufen oder zu vermieten. Gleichzeitig bestehen Pflichten, wie die Beteiligung an gemeinschaftlichen Kosten und die Einhaltung der Hausordnung.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Die Teilungserklärung definiert, welche Bereiche der Immobilie zum Sondereigentum gehören und was als Gemeinschaftseigentum gilt. Die beiden Dokumente regeln die rechtliche Abgrenzung der Eigentumswohnung im Gebäude.

Gemeinschaftsordnung 

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben der Eigentümer und enthält Bestimmungen zu Hausregeln, Stimmrechten und Kostenverteilungen.

3. Vorteile und Nachteile einer Eigentumswohnung

3.1 Vorteile: Vermögensaufbau, Sicherheit, Individualität

• Vermögensaufbau: Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine langfristige Investition. Die Wohnung kann als Altersvorsorge dienen oder vermietet werden. Durch Renovierungen und Modernisierungen können Sie den Wert einer Wohnung steigern.
• Sicherheit: Im Vergleich zur Mietwohnung entfallen Unsicherheiten wie Kündigungen durch den Vermieter. Die Wohnung gehört dem Eigentümer und kann nach Belieben genutzt werden.
• Individualität: Eigentümer können ihre Wohnung nach eigenem Geschmack gestalten, sei es durch Umbauten, neue Möbel oder den Einsatz von Smart-Home-Technologien. Dieses Recht wird unter Umständen durch § 14 WEG Absatz 1 Nr. 1 WEG begrenzt. Denn jeder Wohnungseigentümer ist der Eigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. 

3.2 Nachteile: Abhängigkeit von Miteigentümern, laufende Kosten, begrenzte Flexibilität

• Abhängigkeit von der Gemeinschaft der Eigentümer: Als Teil einer Eigentümergemeinschaft müssen Entscheidungen gemeinsam getroffen und demnach auch Kompromisse eingegangen werden. Bauliche Änderungen oder eine geplante Sanierung zum Beispiel erfordern unter Umständen die Zustimmung der Gemeinschaft.‍
• Laufende Kosten: Neben den Kaufnebenkosten fallen Hausgeld, Rücklagen und eventuell hohe Kosten für Instandhaltungen an. Während in einer Mietwohnung der Vermieter für diese Kosten aufkommt, müssen Sie als Eigentümer selbst für alle Kosten aufkommen.‍
• Begrenzte Flexibilität: Im Gegensatz zur Mietwohnung, können Sie Ihre Eigentumswohnung nicht einfach kündigen, wenn sich Ihre Lebensumstände ändern. Auch wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder vermieten können, sollten Sie beachten, dass diese Optionen zeit- und kostenintensiv sein können.

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4. Wie viel kostet eine Eigentumswohnung?

4.1. Der Kaufpreis

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören:

• die Größe (in Quadratmetern) und Anzahl der Zimmer, 
• die Lage (in Städten wie München, Berlin oder Hamburg sind die Immobilienpreise deutlich höher, ebenso in zentralen Stadtteilen, wie Friedrichshain oder Kreuzberg)
• der Zustand der Immobilie (Neubau, Altbau)

Denken Sie daran, dass Sie den Preis einer Wohnung auch verhandeln können. Tipps dazu finden Sie in diesem Artikel: Preisverhandlung bei der Eigentumswohnung: 5 Tipps für die Immobilienverhandlung

Um eine Eigentumswohnung zu finanzieren, gibt es mehrere Möglichkeiten, die in der Regel  kombiniert werden:

• Eigenkapital: Experten empfehlen, mindestens 20–30 % des Kaufpreises durch Eigenkapital zu decken.
• Kredite: Darlehen oder Baufinanzierungen werden von Banken vergeben. Vergleichen Sie die Konditionen sorgfältig und lassen Sie sich im Zweifel von einem unabhängigen Immobilienberater unterstützen.
• Förderungen: Für den ersten Kauf oder eine Wohnung in einem energieeffizienten Gebäude können Sie von staatlichen Förderprogrammen profitieren, etwa durch zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse von der KfW.

4.2 Kaufnebenkosten: Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren

Neben dem Kaufpreis fallen diverse Kaufnebenkosten an:

• Notarkosten: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
• Grunderwerbsteuer: Diese variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• Maklergebühren: Beim Kauf über einen Makler kommen weitere Kosten hinzu, die oft zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises liegen.
• Versicherungskosten, Gutachten, Renovierungskosten: abhängig von Anbietern und Immobilie

4.3 Laufende Kosten einer Eigentumswohnung

Auch nach dem Wohnungskauf fallen monatliche Kosten an, die Sie im Kopf haben sollten.

• Hausgeld: Es deckt Betriebskosten wie Müllabfuhr, die Gartenpflege und die Vergütung der Hausverwaltung.
• Instandhaltungsrücklagen: Diese sichern Reparaturen und das Sanieren des Gemeinschaftseigentums. Wenn es sich nicht um einen Neubau handelt, sollten Sie vor dem Kauf prüfen, ob teure Sanierungsmaßnahmen anstehen.

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5. Die Eigentumswohnung in der Eigentümergemeinschaft

Als Besitzer einer Eigentumswohnung sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Ihre Miteigentümer besitzen eine oder mehrere Wohnungen im gleichen Haus. Auch wenn Ihre Wohnung, Ihr eigenes Reich ist, sind Sie über die gemeinschaftlichen Bereiche mit den anderen Eigentümern verbunden und zusammen formen Sie die Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft trifft sich regelmäßig in der Eigentümerversammlung, um wichtige Entscheidungen zu treffen. Hier werden Beschlüsse zu Sanierungen, einem neuen Hausmeisterservice oder geplanten Anschaffungen, wie neuen Mülltonnen gefasst. Auch finanzielle Fragen werden geklärt. Die Zusammenarbeit erfordert oft Kompromisse, insbesondere bei großen Eigentümergemeinschaften. 

6. Verwaltung von Wohneigentum

Eigentum verpflichtet bekanntlich. Wer wenig Zeit hat, kann einige Aufgaben an Immobilienverwaltung abgeben.

Eine professionelle Hausverwaltung stellt eine neutrale Instanz dar und verwaltet das Gemeinschaftseigentum im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie kümmert sich zum Beispiel um die organisatorischen und finanziellen Belange der Immobilie, erstellt Wirtschaftspläne, verwaltet Rücklagen und organisiert Reparaturen.

Die Eigentümer können Ihre Immobilie allerdings auch selbst verwalten. Dieses Modell ist für kleine WEGs interessant, die bei Hausverwaltungen aufgrund von Fachkräftemangel immer häufiger abgelehnt werden.

Eigentumswohnung verwalten

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, können Sie sich entweder selbst um die Verwaltung  kümmern oder eine Immobilienverwaltung zur Mietverwaltung beauftragen. Eine externe Verwaltung kann sinnvoll sein, wenn Sie nicht in der Nähe Ihrer Eigentumswohnung leben oder keine Zeit haben, sich um Mietersuche und die kontinuierliche Betreuung zu kümmern. 

Diese Dienstleistung wird von vielen Hausverwaltungen zusätzlich zur WEG-Verwaltung angeboten. Die Kosten für die sogenannte Sondereigentumsverwaltung werden allerdings separat vom jeweiligen vermietenden Eigentümer gezahlt.

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7. Fazit

Als Besitzer einer Eigentumswohnung haben Sie Rechte und Pflichten, die im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelt sind. Als Teil einer Eigentümergemeinschaft, umfasst Ihr Wohneigentum neben Ihrer Wohnung auch Gemeinschaftsbereiche.

Um den Werterhalt Ihres Eigentums zu gewährleisten, sollten Sie aktuelle Gesetze auf dem Schirm haben und sich regelmäßig mit Ihren Miteigentümern austauschen. So werden eventuelle Missverständnisse schnell geklärt und Konflikte können vermieden werden.

Eine professionelle Hausverwaltung unterstützt Sie bei der Verwaltung Ihres Eigentums. So auch wir von Matera. In unserem praktischen Online-Portal können alle wichtigen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinterlegt werden. Unsere Experten unterstützen Sie bei buchhalterischen und rechtlichen Fragen. Unser Team aus Hausverwaltern und WEG-Spezialisten ist werktags von 9 bis 19 Uhr für Sie da.

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