1. Miteigentümervereinbarung: Definition
Erwerben mehrere natürliche oder juristische Personen eine Immobilie, werden sie Miteigentümer. Dieser Erwerb erfolgt durch Einigung und mit Eintragung der Miteigentümervereinbarung im Grundbuch.
Zur Erinnerung: Miteigentum ist das gemeinschaftliche Eigentum mehrerer Personen an einer Sache oder wie hier einer Immobilie, die zu Gewerbe- oder Wohnzwecken verwendet werden kann.
Miteigentum kann als gesamthänderisches Eigentum (wie die Erbengemeinschaft) oder als Bruchteilsgemeinschaft (wie die Miteigentümergemeinschaft) geregelt sein. Im Rahmen der Vereinbarung und ihrer Eintragung im Grundbuch werden auch die Miteigentumsanteile aufgeteilt. Diese können gleich oder unterschiedlich groß sein, etwa wenn z.B. bestimmte Miteigentümer einen größeren finanziellen Beitrag zum Erwerb geleistet haben, als andere. Besitzen gewisse Miteigentümer mehr Anteile als andere, kann das Auswirkungen auf die reale Entscheidungsfindung in der Immobilie haben.
2. Inhalt der Miteigentümervereinbarung
Nach § 10 WEG werden im Rahmen der Miteigentümervereinbarung die Nutzung und Verwaltung einer Immobilie oder eines Grundstücks geregelt. Hierzu gehören wichtige Fragen wie Nutzungsbefugnisse, Entscheidungsbefugnisse und Kosten- sowie Lastentragungen. Deshalb wird die Miteigentümervereinbarung auch als “Grundgerüst” der Verwaltung bezeichnet. Sie spielt für die Benutzung der Immobilie eine wichtige Rolle. Miteigentümervereinbarungen sind sogenannte schuldrechtliche Abreden und unterliegen als solche der allgemeinen Vertragsfreiheit. In anderen Worten: Ihr genauer Inhalt kann grundsätzlich beliebig getroffen werden. Allerdings enthält das WEG zwingende Vorschriften, durch die auch nicht durch Vereinbarung abgewichen werden kann.
3. Wirkung der Vereinbarung für Miteigentümer
Die Miteigentümervereinbarung entfaltet ihre Wirksamkeit nur zwischen den Miteigentümern, die sie schließen und bindet hingegen keine Sondernachfolger, außer er oder sie übernimmt die in der Vereinbarung bestimmten Rechte und Pflichten durch gesonderte Erklärung. Die Miteigentümervereinbarung ist grundsätzlich rein schuldrechtlicher Natur, weshalb diese Drittwirkung eine Ausnahme zu Gunsten des Fortbestandes der Prinzipien, auf welche sich die Miteigentümer geeinigt haben, darstellt. Voraussetzung der Drittwirkung gegenüber Sondernachfolgern ist nach § 1010 Abs. 1 BGB die Eintragung in das Grundbuch. Fehlt es hieran, ist der Nachfolger nicht an die Miteigentümervereinbarung gebunden. Hinsichtlich des Inhalts können nur solche Miteigentümervereinbarungen eine Drittwirkung entfalten, welche die Nutzung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands - also etwa der Immobilie - oder den Abschluss der Aufhebung der Gemeinschaft regeln.
4. Fazit
Die Miteigentümervereinbarung ist ein unverzichtbares Instrument zur Regelung der Rechte und Pflichten in einer Miteigentümergemeinschaft. Sie bietet den Rahmen für die Nutzung und Verwaltung der gemeinsamen Immobilie und gewährleistet eine klare Struktur bei der Entscheidungsfindung und Kostentragung.
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