Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen: Das müssen Sie beachten!

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Darleen Mokosek
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Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen: Das müssen Sie beachten!

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1.2.2023
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Die Erhaltungsrücklage sorgt dafür, dass eine WEG bei unvorhergesehenen Reparaturen über liquide Mittel verfügt und ist Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Doch lässt sich die Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen? Und wenn ja, worauf müssen Eigentümer achten? Auf diese und viele weitere Themen erhalten Sie in diesem Beitrag eine Antwort.

1. Kann die Erhaltungsrücklage von der Steuer abgesetzt werden? 

Die Erhaltungsrücklage (auch bekannt als Instandhaltungsrücklage) ist eine Geldsumme, die durch Beiträge der Wohnungseigentümer angesammelt wird und die eine wirtschaftliche Absicherung für den Fall bildet, das unvorhergesehene und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen sowie Reparaturen am Gemeinschaftseigentum anstehen. 

Die rechtliche Grundlage findet sich in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz), wonach zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer WEG auch die Aufstellung einer angemessenen Rücklage gehört.

Die Rücklage wird insbesondere dann wichtig, wenn neben geplanten Instandhaltungsmaßnahmen auch plötzliche Reparaturen oder andere Arbeiten anstehen, die im Vorhinein eben nicht kalkulierbar waren und die WEG ansonsten womöglich vor finanzielle Hürden stellen würde.  

Während die Erhaltungsrücklage zwar nicht auf die Mieter einer Eigentumswohnung umgelegt werden kann, stellen sich viele Eigentümer zurecht die Frage, ob sich der “Notgroschen” steuerlich absetzen lässt. 

Folgende Fallgestaltungen sind möglich: 

Eigentumswohnung wird selbst bewohnt

Wird die Wohnung durch den Eigentümer selbst bewohnt und nicht vermietet, können die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht steuerlich abgesetzt werden. 

Eigentumswohnung wird vermietet

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, so können die Beiträge, die in die Erhaltungsrücklage gezahlt werden, unter bestimmten Voraussetzungen in Form von Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. 

Hierbei gibt es jedoch eine wichtige Bedingung:

Wie der Bundesfinanzhof (kurz: BFH) in seinem Beschluss vom 21. Oktober 2005 (Az. IX B 144/05) erneut bestätigte, kann die eingezahlte Erhaltungsrücklage erst dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn der Verwalter das Geld tatsächlich für die Erhaltung von Gemeinschaftseigentum oder andere Maßnahmen ausgegeben hat, also Rechnungen mit der Erhaltungsrücklage beglichen wurden.

Das bloße Einzahlen und Bilden der Erhaltungsrücklage ist hingegen nicht in der Steuererklärung anzuführen.

Grund hierfür ist, dass erst bei der sog. Verausgabung der Beträge aus der Erhaltungsrücklage beurteilt werden kann, ob diese für sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder für Erweiterungs- bzw. Herstellungskosten, welche abschreibungsfähig sind, verwendet wurden. Diese Beurteilung trägt dem sog. Zufluss- und Abflussprinzip Rechnung. 

Leicht erklärt: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich nach § 11 EStG (Einkommenssteuergesetz) dem Kalenderjahr zuzurechnen, indem sie dem Eigentümer zufließen. 

Ausgaben gehören zu dem Kalenderjahr, in dem sie geleistet werden: Auch Zahlungen in die Erhaltungsrücklage stellen dann einen Abfluss im Sinne des § 11 Abs. 2 EStG dar, wenn diese durch den Verwalter verwendet wurden und sind für eben dieses Kalenderjahr abzusetzen. 

Die reine Einzahlung in die Rücklage, ohne dass sich seitens des Verwalters hieran “bedient” wird, stellt keinen Abfluss dar. 
Eine Ausnahme liegt dann vor, wenn es sich um Anschaffungs- und Herstellungskosten handelt, hierfür gilt die Regelung der Absetzung für Abnutzung (kurz: AfA) nach § 7 EStG i.V.m. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG; ein Sofortabzug wird verneint. Dies bekräftigte im Übrigen auch der BFH in seinem Urteil vom 05. Oktober 2011 (Az. VI R 91/10).

Exkurs: Eigentümerwechsel 

Wird eine Wohnung verkauft und wechselt somit der Eigentümer, bleibt die Erhaltungsrücklage im Vermögen der WEG und geht nicht auf den Erwerber über. 

Es handelt sich bei der Rücklage um Vermögen der Eigentümergemeinschaft, an dem der einzelne Eigentümer nicht beteiligt ist. Daraus folgt der Grundsatz, dass in der Jahresabrechnung der Anteil eines einzelnen Eigentümers an der Erhaltungsrücklage nicht ausgewiesen werden darf und kann. 

Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer im Übrigen auch nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern, so auch der BFH in seinem Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17).

Analog hierzu wird für den Fall, dass eine Eigentumswohnung im Wege einer Zwangsversteigerung erworben wird, die anteilige Erhaltungsrücklage nicht vom Meistgebot, welches als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dient, abgezogen (BFG Urteil v. 02.03.2016, Az. II R 27/14).

2. Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein, um eine Rücklage steuerlich geltend zu machen?

Wie bereits festgestellt, kann die Erhaltungsrücklage unter gewissen Voraussetzungen steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden.

Dies ist der Fall, wenn eine Eigentumswohnung vermietet wird.

Die Zahlungen der Beträge gehen zwar von den Eigentümern ab und hin in das Verwaltungsvermögen der WEG, jedoch können die anteilig gezahlten Rücklagen erst dann steuerlich berücksichtigt werden, wenn der Verwalter diese tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verausgabt hat. 

Kurz: Die Erhaltungsrücklage muss tatsächlich dahingehend berührt worden sein, als dass sie zur Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen eingesetzt wurde. 

3. Wo wird die Erhaltungsrücklage in der Steuererklärung angegeben?

Wer Eigentümer einer Wohnung ist und diese vermietet, muss die Einkünfte aus der Vermietung im Rahmen der Steuererklärung in der Anlage V angeben. 

Mit Einkünften ist hier der Überschuss bzw. Verlust aus den Einnahmen abzüglich der Werbungskosten gemeint, der ermittelt werden muss. 

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Gut zu wissen :
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Erzielung der Einnahmen aus Vermietung (und Verpachtung) veranlasst sind (vgl. § 9 EStG).

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Erzielung der Einnahmen aus Vermietung (und Verpachtung) veranlasst sind (vgl. § 9 EStG). 

Und zu diesen Werbungskosten kann die Erhaltungsrücklage zählen und in der Steuererklärung entsprechend abgesetzt werden - jedoch nicht bereits bei der (Ein-) Zahlung dieser in die Rücklage (s.o.), sondern erst, wenn die Zahlungen tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet wurden! 

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Gut zu wissen :
Stehen keine Arbeiten an, die durch die Erhaltungsrücklage finanziert werden müssen und liegt das Geld also still, können so durch die WEG Zinsen erwirtschaftet werden. Diese gelten - jeweils anteilig für den einzelnen Eigentümer - als Einnahmen aus Kapitalvermögen und müssen steuerlich berücksichtigt werden. 

4. FAZIT: Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen

Eine Erhaltungsrücklage zu bilden gehört zu den Pflichten einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung der WEG. Der Notgroschen schützt die Liquidität der Eigentümergemeinschaft bei unvorhergesehenen Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum - und ist in bestimmten Fällen steuerlich absetzbar.

Die Voraussetzungen in aller Kürze:

  • Die Eigentumswohnung muss vermietet sein; der Eigentümer ist also Vermieter
  • Der Verwalter muss die Erhaltungsrücklagen tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben haben

Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, können die anteilig gezahlten Rücklagen als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. 

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